國內(nèi)外城鄉(xiāng)建設(shè)用地研究綜述

市場是實現(xiàn)資源有效配置的基礎(chǔ)性手段，當前，在我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程不斷加快的背景下，城鎮(zhèn)建設(shè)用地供不應(yīng)求，而農(nóng)村建設(shè)用地資源相對豐富，但是由于城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的二元體制，無法通過市場實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地資源的優(yōu)化配置。為此，必須要推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化發(fā)展，合理配置城鄉(xiāng)建設(shè)用地資源，進一步促進我國社會經(jīng)濟發(fā)展。本文就國內(nèi)外城鄉(xiāng)建設(shè)用地研究做一簡單梳理。

1 國內(nèi)研究綜述

國內(nèi)關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的研究，大體可以分為三大方向，即關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的研究、城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場的研究，以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的研究。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤主要是指將城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，其主要目的在于，保護耕地資源，充分利用土地資源，提高資源的的配置效率。關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的研究，主要集中于掛鉤政策的起源與發(fā)展、掛鉤模式的探索與分析，其中，掛鉤模式的探索分析是重點，學者們探索提出的掛鉤模式大體分為三大類，第一類是政府主導型，第二類是市場主導型，第三類的農(nóng)村集體自主型。此外，針對掛鉤政策的實施，還有學者通過分析重慶地票制度這一典型案例，進一步探索出了掛鉤政策的實施模式。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤這一研究方向，是基于我國基本國情，針對我國目前的土地資源狀況，所提出的解決對策，雖然學者們提出了三種掛鉤模式，但是從整體上來看，這一研究并沒有從根本上解決我國土地資源緊缺的根本性問題，市場和群眾的力量并不能真正對土地資源配置發(fā)揮作用。因此，這一研究方向雖然穩(wěn)定，但是太過于保守，并不能完全與當前我國市場經(jīng)濟發(fā)展速度相匹配。

建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，目前也有以李健健教授為代表的部分學者提出了統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，但是從我國當前的市場經(jīng)濟發(fā)展水平來看，直接實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的徹底統(tǒng)一，條件并不成熟，很多必備條件尚未具備。統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，當前，我們需要做的應(yīng)該是不管完善通向這一目標的條件，將實現(xiàn)這一目標的道路鋪平，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化就是實現(xiàn)這一目標要求的過渡性前提，當前，國內(nèi)也有很多學者在研究城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化這一問題。學者們普遍認為，城鄉(xiāng)二元體制結(jié)構(gòu)是我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化研究的主要歷史背景。其帶來的問題是構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化面臨的主要障礙，也是需要改革的主要對象。當前我國學者主要從以下幾個側(cè)重點研究城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化。

1.1 從制度層面研究

這里的制度主要包括農(nóng)村建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度、土地管理制度、土地利益分配制度、土地稅收制度以及農(nóng)村社會保障制度等。其中農(nóng)村建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度是學者們關(guān)注的重點，認為產(chǎn)權(quán)制度不完善、產(chǎn)權(quán)主體不明確是當前農(nóng)村建設(shè)用地存在的主要問題。付光輝（2011）和吳翔華（2011）[1]認為集體土地所有權(quán)各項全能不完善，主體不明確，宅基地使用制度不合理以及宅基地使用年限不確定是阻礙城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場構(gòu)建的主要制度性障礙。中國和會科學與農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映（2009）[2]認為平等是統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地的首要原則，從土地使用權(quán)法律制度、取得和供應(yīng)制度、稅費體系和市場監(jiān)管體系等四個方面對統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場進行了分析與論證。唐燕和許景權(quán)重點關(guān)注了土地增值利益分配機制，杜萌（2014）[3]，李建建（2014）[4]和鄭云峰（2013）[5]都從土地產(chǎn)權(quán)、土地流轉(zhuǎn)制度、利益分配、稅費體系以及法律制度等方面進行了分析。倪樹高（2009）[6]等人也從制度與政策方面進行了研究。陳燕從稅收一體化的角度對城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化進行了研究，認為科學合理的稅收制度既能夠轉(zhuǎn)變政府職能，讓政府由原來的“經(jīng)營者”變?yōu)椤氨O(jiān)管者”，通過土地極差收益中獲得稅收來保障穩(wěn)定的財政收入，同時也保護了農(nóng)民的合法權(quán)益。張合林（2013）[7]等人運用現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)理論和新制度經(jīng)濟學制度變遷分析工具，研究了建設(shè)用地市場的演化動力極其發(fā)展路徑，構(gòu)建出我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場制度框架，并提出配套的政策措施保障，以促進建設(shè)用地資源的有效配置和社會福利的最大化。

1.2 從法律層面研究

部分學者在研究此問題時，關(guān)注到了憲法法律上的滯后性對城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的阻礙，例如，蔡繼明（2014）[8]認為完善法律制度是建立城鄉(xiāng)見識用地市場一體化的關(guān)鍵，論證了修改憲法第十條的必要性。鄭云峰（2013）也提出了修改土地管理法法規(guī)的觀點。同時也有學者從立法角度上進行分析，例如，曹笑輝（2014）[9]等人從目標價值與立法價值兩個角度對現(xiàn)行土地市場制度與統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場制度進行了分析，并從基礎(chǔ)規(guī)范和矯正規(guī)范量兩方面進行了城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的構(gòu)建探索，認為“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，并非指某個單一制度，它的建立健全和有效運轉(zhuǎn)都想要一個綜合性的“制度群”來加以規(guī)范。

1.3從經(jīng)濟學角度研究焦永利（2014）[10]等人對統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場進行了經(jīng)濟學分析，論證了城市合約理論與全要素效率改進觀，運用經(jīng)過修正的經(jīng)濟學模型展開分析，運用修正后的“效用-福利”模型分析了土地征用制度，運用修正后的土地供需均衡模型分析了城市建設(shè)用地市場的運行，重點運用并推廣“佃農(nóng)模型”，提出了“超大城市非土地要素效率損失假說”并進行了檢驗。馬凱（2006）[11]分析了市場分割的效率，并對市場分割進行了系統(tǒng)的制度性分析，通過對農(nóng)民和政府的成本效益分析，運用博弈論理論闡述了其作為主要參與者的城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化市場的動機，進而研究了城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場統(tǒng)一趨勢。

1.4 從保護農(nóng)民權(quán)益角度研究

在我國城鄉(xiāng)二元格局下，農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展滯后，農(nóng)民處于弱勢地位，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化構(gòu)建有利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，有利于保護農(nóng)民權(quán)益，更有利于解決“三農(nóng)問題”。倪維秋（2010）[12]等人基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的視角，從維護農(nóng)民經(jīng)濟權(quán)益，解決“三農(nóng)問題”的角度出發(fā)，對城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場構(gòu)建進行了研究。譚文兵（2014）[13]在其文章《城鄉(xiāng)等值化對城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的啟示》中運用城鄉(xiāng)等值化的理念分析了城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場可采取的對策，他認為，科學便是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃是城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的基本前提，大力推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場協(xié)調(diào)發(fā)展的長遠保障，加強農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場培育的有效方式。全堅（2011）[14]等人在研究城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化過程中強調(diào)了農(nóng)民根本利益的保護和土地所有權(quán)的完善要注重平等、公開等原則。

1.5 從某個地區(qū)或者某個現(xiàn)象研究

朱艷麗（2014）[15]借鑒部分省份已有的模式對吉林省城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場進行了分析與構(gòu)建。戴偉娟（2011）[16]以安徽蕪湖、江蘇蘇州和廣東省在改革征地制度、探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場方面的政策為例，對地方上的制度創(chuàng)新或變遷進行了比較研究。鄒偉（2011）[17]等人運用實證分析法與問卷調(diào)查法，對南京市構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的郊區(qū)農(nóng)民意愿進行了分析研究。徐艷紅（2014）[18]等人專門研究了內(nèi)蒙古城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化。楊芷萍（2011）[19]以上海奉賢區(qū)為例從制度層面研究了農(nóng)村建設(shè)用地改革問題。徐萬剛（2010）[20]則基于“小產(chǎn)權(quán)房”亂象透視視角分析了我國農(nóng)村建設(shè)用地現(xiàn)行制度的弊端，提出了城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的必要性與緊迫性。

國內(nèi)關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的研究成果較多，學者們也分別從不同的角度與側(cè)重點進行了分析與闡述，為今后城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化理論的成熟與發(fā)展奠定了夯實的基礎(chǔ)。但是從整體上來看，很少有學者對我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化進行一個非常系統(tǒng)、全面、透徹的分析與研究，在這方面的研究仍需要繼續(xù)完善和發(fā)展。

2 國外研究綜述

2.1 對土地產(chǎn)權(quán)方面的研究

國外學者在土地產(chǎn)權(quán)方面進行了一系列研究，Ruden（1990）對土地產(chǎn)權(quán)的影響因素進行了研究，并提出土地市場類型、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與發(fā)展類型，以及農(nóng)戶組成的類型等是影響土地產(chǎn)權(quán)的主要因素，其中土地市場的組成要素主要包括土地資源、資金與勞動力，而土地產(chǎn)權(quán)越明晰，交易成本就會越低。

Eric Lichtenberg（2004）]等人通過研究我國（中國）的農(nóng)地保護政策，進一步提出明確穩(wěn)定的土地產(chǎn)權(quán)有助于推進土地資源的優(yōu)化配置。Eva Pils（2010）研究了我國的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)，指出了政府征地推動力房地產(chǎn)的發(fā)展，進而提高了政府財政收入，拉動了GDP增長，與此同時，在征地過程中，農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)利也遭受到了一定的侵犯，并指出了中國征地過程中存在的一些問題，例如補償標準低、土地產(chǎn)權(quán)不明確、小產(chǎn)權(quán)房問題等，從而進一步強調(diào)了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)保護的迫切性與必要性。

2.2 對土地市場方面的研究

在土地市場方面，由于發(fā)達國家的市場經(jīng)濟發(fā)展較早，發(fā)展體系較為完善，作為市場經(jīng)濟重要組成部分的農(nóng)村土地市場也發(fā)育到了較為成熟的階段。PavelCiaian（2012）等人對影響土地租賃與買賣的主要制度性因素進行了研究與分析，指出主要的因素包括農(nóng)地政策、土地市場規(guī)則、市場交易成本、契約、用途管制以及社會資本等，并得出結(jié)論：其中市場交易成本對土地市場影響最大。

Alain Durand-Lasserve（2013）等人指出全世界有很多國家存在土地產(chǎn)權(quán)不明確的現(xiàn)象，同時由于土地管理不合理，在城市無限度的擴張下，土地資源的配置效率較低，并以巴馬科為例，基于土地供需的影響因素，得出了巴馬科土地市場與交付方式的系統(tǒng)動態(tài)性的結(jié)果，同時也指出了正式土地市場與非正式的相互作用的重要影響。AnkaLisec（2008）等人提出了農(nóng)村土地的交易程序模式，為農(nóng)村土地市場的良性發(fā)展做出了巨大貢獻。

2.3 對西方發(fā)達國家的土地政策研究

西方發(fā)達國家主要從農(nóng)村土地市場的運作機制、土地作為公共物品的屬性以及農(nóng)村土地市場政策三方面進行了研究。東歐國家在推行經(jīng)濟體制改革的過程中，逐步建立了農(nóng)村土地市場，實行土地的私有化管理，其中具有代表性的是俄羅斯的土地市場建立過程，俄羅斯主要通過三個階段逐步建立了農(nóng)村土地市場：第一個階段確立了土地所有權(quán)歸地方政府的規(guī)定，實行土地稅和土地有償使用制度；第二個階段進行了土地改革，重新分配土地，為土地多種經(jīng)營形式和經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)；第三個階段正式確立了農(nóng)村土地市場體制，實行土地私有化。此外，波蘭、羅馬尼亞、匈牙利等東歐國家也逐步建立了土地市場。

3 總結(jié)

城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化對土地集約化利用具有重要的激勵作用，有利于土地資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)對耕地資源的保護，更有利于保護農(nóng)民的合法權(quán)益，實現(xiàn)農(nóng)民增收，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展一體化。本文對國內(nèi)外關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地的研究現(xiàn)狀進行了簡單梳理，最終得出以下幾點結(jié)論。

3.1國內(nèi)關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化的研究成果較多，學者們也分別從不同的角度與側(cè)重點進行了分析與闡述，為今后城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化理論的成熟與發(fā)展奠定了夯實的基礎(chǔ)。但是從整體上來看，很少有學者對我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化進行一個非常系統(tǒng)、全面、透徹的分析與研究，在這方面的研究仍需要繼續(xù)完善和發(fā)展。

3.2由于發(fā)達國家的市場經(jīng)濟發(fā)展較早，發(fā)展體系較為完善，作為市場經(jīng)濟重要組成部分的農(nóng)村土地市場也發(fā)育到了較為成熟的階段。相比于中國的建設(shè)用地使用程度而言，國外在這方面的經(jīng)驗更加豐富，具有很多值得我們借鑒的地方。

3.3城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化政策是中國特色社會主義的重要組成部分，對中國政治、經(jīng)濟、文化、社會、生態(tài)等國家生活的各個方面都具有深遠影響，是實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的最有效途徑，是打破我國二元結(jié)構(gòu)限制的最有效方法，因此我們應(yīng)該大力推進城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化，建立健全農(nóng)村社會保障體系，給予農(nóng)民充分的生存和生活保障，為實現(xiàn)中華民族偉大復興的中國夢邁出堅實的一步。

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作者簡介

邵鵬（1992-），男，山東省淄博市人，中國石油大學（華東），研究生，研究方向：現(xiàn)代化與馬克思主義中國化