商品住宅空置的成因及影響因素分析

王陽(yáng)

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，而空置作為反映房地產(chǎn)業(yè)健康與否的指標(biāo)，歷來(lái)是專(zhuān)家學(xué)者研究的重點(diǎn)內(nèi)容。商品住宅空置的原因與影響因素眾多，通過(guò)對(duì)這些因素的研究有助于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】空置；成因；影響因素

一、空置的定義

Denise D.和Willian C.W（1996）認(rèn)為空置是指建筑物的整體或部分處于等待出租或出售的狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中對(duì)空置的定義為：在報(bào)告期末已經(jīng)竣工的商品房建筑面積中尚未銷(xiāo)售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。所以國(guó)內(nèi)外對(duì)住房空置的定義基本一致，即建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)。

二、空置的成因

自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但同時(shí)也伴隨著商品住宅空置的大量增加。究其原因這是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一系列不合理的做法而逐漸積累起來(lái)的。空置的成因大致可以從以下幾個(gè)層面進(jìn)行分析：

（一）市場(chǎng)的有效需求不足。產(chǎn)生商品住宅的市場(chǎng)有效需求不足的主要原因一是價(jià)格過(guò)高，二是居民收入偏低。房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了消費(fèi)者的承受能力，居民有購(gòu)房需求卻沒(méi)有購(gòu)房能力。

（二）房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的增加，受土地資源限制，房?jī)r(jià)上漲也是必然的趨勢(shì)，因此一些投機(jī)者購(gòu)置大量商品住宅，等待漲價(jià)后出售，以獲取暴利。正是由于這種日益上漲的投機(jī)行為，在很大程度上導(dǎo)致了商品住宅空置的增加。

（三）營(yíng)銷(xiāo)模式過(guò)于落后。我國(guó)的開(kāi)發(fā)商對(duì)于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的銷(xiāo)售模式，而不是租售結(jié)合，這勢(shì)必會(huì)造成住宅空置面積的增加。

（四）住宅本身存在問(wèn)題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)受利益驅(qū)使過(guò)于熱衷開(kāi)發(fā)高檔的住宅，適合普通人居住的低檔次的住宅卻開(kāi)發(fā)甚少，同時(shí)隨著人們生活水平的提高，過(guò)去那些設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、戶(hù)型、通風(fēng)采光等條件落后，不符合現(xiàn)代人審美標(biāo)準(zhǔn)的住宅就不在人們買(mǎi)房時(shí)考慮的范圍了。由于這些房屋本身的問(wèn)題，導(dǎo)致的無(wú)效供給過(guò)多，大量的房屋積壓銷(xiāo)售不出去，形成大量的空置。

（五）土地政策存在很大問(wèn)題。在我國(guó)土地一方面作為政府財(cái)政收入的一項(xiàng)重要來(lái)源，另一方面政府還要利用土地來(lái)招商引資，為了吸引一些重要的企業(yè)，政府甚至?xí)o(wú)償為企業(yè)提供土地，那么開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)價(jià)拿到的土地價(jià)格必然上漲，建房成本上漲，房?jī)r(jià)隨之上漲，由房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的空置等一系列問(wèn)題隨之出現(xiàn)。

（六）開(kāi)發(fā)商缺乏合理規(guī)劃。前幾年火爆的市場(chǎng)加上高額的利潤(rùn)，使得越來(lái)越多的投資者缺乏科學(xué)的規(guī)劃，盲目的投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)上住宅的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)者的需求量，導(dǎo)致大量的商品住宅處于空置狀態(tài)。

三、商品住宅空置的影響因素

商品住宅空置是一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，法規(guī)政策，生活習(xí)慣等方面存在著較大的差異，這些差異勢(shì)必會(huì)對(duì)商品住宅的空置產(chǎn)生一定的影響?？罩玫挠绊懸蛩厣婕案鱾€(gè)方面，從理論上看，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

（一）商品住宅的區(qū)位因素。住宅作為人們生活最基礎(chǔ)的一部分，其所處的位置如距離市中心，以及自己工作學(xué)習(xí)的地方，大型商場(chǎng)購(gòu)物中心，公交地鐵站的距離，周邊環(huán)境等是否滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需要慎重考慮的因素。

（二）房屋的質(zhì)量。房屋的質(zhì)量包括住宅本身的施工質(zhì)量，設(shè)計(jì)是否完美，戶(hù)型面積是否滿(mǎn)足需要、通風(fēng)采光條件好壞等，同時(shí)還包括小區(qū)物業(yè)管理水平，管理人員的素質(zhì)，基本的配套設(shè)施等等。這些都是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)要考慮的重要因素，從而影響銷(xiāo)售情況。

（三）商品住宅開(kāi)發(fā)的總量。在市場(chǎng)被看好的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)投入巨資，開(kāi)發(fā)大量的新的商品住宅，短期內(nèi)大量新建商品住宅的推出，不但開(kāi)發(fā)商間彼此競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)還會(huì)使得消費(fèi)者在短期內(nèi)無(wú)法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅銷(xiāo)售不出去，造成大量的積壓，空置增加自然不可避免。

（四）開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)模式。在當(dāng)今這個(gè)信息時(shí)代，信息傳達(dá)的越多，傳達(dá)的越廣，消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的了解度就可能更多，優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)模式能使更多的消費(fèi)者了解這一樓盤(pán)，同時(shí)還能給消費(fèi)者留下良好的印象，這樣新建的房屋銷(xiāo)售出去的可能性就會(huì)增大，而那些營(yíng)銷(xiāo)模式落后的可能就會(huì)有更多的積壓，空置必然增高。

（五）銀行存款的利率。當(dāng)銀行的存款利率增加時(shí)，消費(fèi)者就更愿意把錢(qián)存放到銀行而不愿去消費(fèi)，當(dāng)消費(fèi)者把錢(qián)都存入銀行獲取利息的時(shí)候，他們用于其他方面的支出就會(huì)減少，買(mǎi)房的人自然也會(huì)減少，商品住宅銷(xiāo)售量減少，就會(huì)導(dǎo)致空置面積增加。

（六）房?jī)r(jià)的高低。房?jī)r(jià)的高低將對(duì)商品住宅的銷(xiāo)售情況起到?jīng)Q定性的作用，一般消費(fèi)者會(huì)綜合考慮住宅質(zhì)量和房?jī)r(jià)再做出是否購(gòu)買(mǎi)的決定。那些價(jià)格合適，質(zhì)量有保證的住宅會(huì)是消費(fèi)者的第一選擇，房?jī)r(jià)的升高通常會(huì)對(duì)商品住宅銷(xiāo)售產(chǎn)生影響，會(huì)導(dǎo)致空置面積的增加。

四、總結(jié)

通過(guò)對(duì)空置原因及其影響因素的研究，我們?cè)诹私饪罩卯a(chǎn)生的原因的影響因素的基礎(chǔ)上還可以清晰地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段我國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中所存在的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的研究可以為發(fā)商下一階段的開(kāi)發(fā)提供了一些科學(xué)的依據(jù)和參考，更有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]DeniseD.And Wi11ian C.W. Urban Economics and Real Estate Markets [J]，Prentice Hall，Inc.，New Tersey ，1996. 79-86

[2]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒.北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社.2000.

[3]徐偉航，王國(guó)軍，王積田.空置指標(biāo)存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)證券期貨，2010（8）：48.

[4]朱佳敏.杭州市住宅空置特征與空置率實(shí)證研究[D].浙江：浙江大學(xué)碩士學(xué)位論文，2009.

[5]李舉烈.消化空置商品房的對(duì)策探析[J].南方房地產(chǎn)，2001（12）：27.