農(nóng)村閑置老房成因及再利用探析

鄭紅蕾　胡煥煥

摘要：農(nóng)村閑置老房是新農(nóng)村發(fā)展中面臨的重要問題。也是制約現(xiàn)代化、阻礙土地集中利用的主要因素。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村閑置老房已經(jīng)占到農(nóng)村房屋總數(shù)的20%左右，老房年久失修。易造成安全隱患，還導(dǎo)致土地資源的浪費。而農(nóng)村閑置老房的產(chǎn)生與中國城鎮(zhèn)化、人口結(jié)構(gòu)變化、現(xiàn)有政策等因素有關(guān)。破解閑置老房的思路主要從政策的完善和靈活盤活老房出發(fā)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村閑置老房：宅基地：三農(nóng)

現(xiàn)今我國已經(jīng)進(jìn)入到一個以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的現(xiàn)代化新階段。中國城鎮(zhèn)化發(fā)展快速，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，大量農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，城市的發(fā)展空間遭到擠壓，農(nóng)村的發(fā)展將會是現(xiàn)代化發(fā)展中新增長點。作為農(nóng)村大學(xué)生，筆者親眼目睹了農(nóng)村社會的發(fā)展，強烈感受到了她發(fā)展中的阻礙，對農(nóng)村閑置老房的問題更是深有感觸。而通過對農(nóng)村閑置老房問題的探討，亦助于對現(xiàn)階段農(nóng)村發(fā)展和發(fā)展面臨的瓶頸之研究。

一、農(nóng)村閑置老房的基本現(xiàn)狀調(diào)查

隨著農(nóng)村人口的外流和農(nóng)民生活水平的提高，農(nóng)村出現(xiàn)了大批閑置老房。以浙江省金華市x鎮(zhèn)為例，該鎮(zhèn)位于金華市的西南方，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，也是區(qū)行政中心所在。鎮(zhèn)域面積91.4萬平方公里，轄52個行政村，總?cè)丝?0萬（含省部屬單位），集鎮(zhèn)人口5.2萬，是浙江省首批省級中心鎮(zhèn)之一，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)和新興的工業(yè)大鎮(zhèn)。

考慮人口規(guī)模、經(jīng)濟狀況、基礎(chǔ)設(shè)施等情況文章中抽樣調(diào)查了3個具有代表性的行政村，調(diào)查內(nèi)容包括行政村的總?cè)丝凇⑷丝诮Y(jié)構(gòu)、房屋總數(shù)、閑置住房總數(shù)、村民閑置住房原因等情況。其中A村位于該鎮(zhèn)的南方，經(jīng)濟發(fā)展情況較好，政府支持力度較大，村中房屋規(guī)劃較科學(xué)，對閑置老房的解決有經(jīng)驗可供借鑒；B村位于該鎮(zhèn)的北面，人口較多，面積較大，經(jīng)濟狀況相比其他兩個村落后，農(nóng)民還保留了部分的土地，村中房屋規(guī)劃較滯后，閑置老房情況較嚴(yán)重；C村也位于該鎮(zhèn)的北面，人口較多，依靠村附近的工業(yè)區(qū)，整體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，但是該村的土地大部分已經(jīng)賣出，各戶只留小塊自留地，該村的閑置老房問題也較突出，對閑置老房問題的解決也有一定借鑒意義。各村的基本情況如下表所示：

資料來源：總戶數(shù)和總?cè)丝跒槟虫?zhèn)鎮(zhèn)政府于2014年1月統(tǒng)計，各行政村老人人口及外出人口為筆者詢問各村干部和村民口述估計整理所得。

各村閑置老房的情況大同小異，調(diào)查后發(fā)現(xiàn)“一戶多宅”現(xiàn)象較為普遍。3成村民新建住宅后仍保留原有舊宅。下圖即為三個 行政村每戶村民所有住宅數(shù)量圖：

資料來源：筆者詢問各行政村村干部、村民口述整理所得。其中村民有兩戶住宅的原因大致有二：一是舊時分家時所建的房屋不滿足村民需要，村民另建新房。二是舊時分家時父母子女同居，子女新建住房后父母過世留下老房。村民有三戶住宅的多為上述情況的綜合。

調(diào)查顯示，B村危房有40多處，A村有10多處，C村有6處。以B村為例。閑置老房大多是一層的土坯房或是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房屋，均為上世紀(jì)所建造，多位于村中心呈聚集狀分布，年久未修。有些房體上已經(jīng)長出雜草，極易倒塌，已為安全隱患。常年的閑置亦導(dǎo)致房屋及周圍衛(wèi)生情況差，成為全村衛(wèi)生防疫的死角地帶。房屋的緊密排列導(dǎo)致拆除不易，成為新農(nóng)村規(guī)劃和改造的難點。而不少村民為了追求生活品質(zhì)的提高或互相攀比的心理，新建的住宅面積也遠(yuǎn)多于實際所需。部分新宅中閑置的面積達(dá)到了總住宅面積的40%左右。

二、農(nóng)村閑置老房產(chǎn)生的原因

農(nóng)村閑置老房產(chǎn)生的原因多樣。既是農(nóng)民生活水平提高新建住房后帶來的必然結(jié)果，也是農(nóng)村的管理未跟上發(fā)展的佐證，更是村民將閑置老房當(dāng)做固產(chǎn)保值的后果。

首先，村民生活水平提高所需。隨著村民經(jīng)濟能力的提高，農(nóng)村社會結(jié)構(gòu)由“主干”家庭向“核心”家庭轉(zhuǎn)變。小家庭獨立謀生能力增強。子女分家分戶的情況普遍，加之老房住房面積小、采光通光性差、基礎(chǔ)設(shè)施不完備、鄰里間隔小，交通不便等多種因素，村民建新房的欲望強烈。以B村為例，近年換新房的比率達(dá)到80%以上，46%的村民選擇拆除原有住房，其余則在交通便利的自耕田上新建住房。村民換新房后空出來的房屋則留給家中老人居住，老人則從更舊的老房中搬出。這樣就導(dǎo)致了舊村中心形成空洞。等到老人去世，又一批房屋將被閑置，導(dǎo)致閑置房屋數(shù)量擴大，“空心村”面積更大。

其次，農(nóng)村人口的流動所導(dǎo)致。改革開放后，農(nóng)村人地綁定關(guān)系松動，部分農(nóng)村人口通過求學(xué)等途徑改變戶籍，農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)劇增。加之“經(jīng)濟的持續(xù)增長使得工業(yè)部門不斷吸納農(nóng)業(yè)勞動力?！辈糠洲r(nóng)村人口選擇去城市工作和生活，外出的農(nóng)業(yè)人口大幅增加。常年居住在外的人口比率中，A村為3.7%、B村4.5%、C村1.2%。C村因依靠工業(yè)區(qū)，常年外出人口較其他兩個村少?？傊?，人口的轉(zhuǎn)移使得作為生活場所的住房被大量閑置。另外，農(nóng)民短期的進(jìn)入城市從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也使得農(nóng)村房屋出現(xiàn)“季節(jié)性”閑置。

再次，規(guī)范性老房管理條例缺少。以B村為例，調(diào)查后發(fā)現(xiàn)針對老房的管理和拆除尚未有明確的條例。村干部介紹說，目前的方案初定拆除后每人會得到規(guī)定面積的宅基地。但是尚未有先例。且這部分宅基地需要等村集體重新批到建設(shè)用地后才能兌現(xiàn)。調(diào)查中C村的曹軍勇說：“舊房可以用來當(dāng)倉庫。我家老房就放著風(fēng)車，還有一些建房后留下的材料。”他還說：“留著，將來給兒子、女兒造新房?！痹趶娭菩缘恼邲]有落實之前，村民對舊宅的利用率雖然不高，但是作為固有財產(chǎn)。并且考慮到將來子女建房用地，村民也不愿意輕易處分老房。固在政策落實之前，舊宅的利用率雖然不高，但作為固有財產(chǎn)，且考慮到將來子女建房用地，村民都不愿意輕易處分。而對居住在城市中的村民來說。雖然沒有精力和時間管理老房，但有閑置老房的所有權(quán)。比如，對于B村十多戶常年外出村民而言，老房是一種保障，是將來分到宅基地的憑證，也是作為村民身份獲得集體利益的載體。即使有部分村民想要出售老房.也會因為老房流轉(zhuǎn)性低、收益不高而采取觀望的態(tài)度?？梢?，由于缺少統(tǒng)一的老房回收或再利用的既定政策，村民仍將老房作為個人財產(chǎn)保留。

另外.缺乏統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃。村莊的建設(shè)規(guī)劃本是建宅規(guī)范化的最主要手段。但如今，以B村為例，仍缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，且不具有規(guī)范性。而村莊建設(shè)規(guī)劃的組織和落實還在村干部。干部的換屆和同為“村民”的立場，導(dǎo)致監(jiān)督和落實的動力不足。雖然村規(guī)劃年年提上議程，但村民還是處于自行建房的時期，并且處于群眾性的盲目跟風(fēng)階段。A村在建設(shè)規(guī)劃上比其他村先行，針對村中新建住宅有明確規(guī)定：農(nóng)民新建住宅必須在拆除舊宅的基礎(chǔ)上，如果老房歷史悠久或者因面積狹小不能滿足建房需求，村民可以向村兩委提出申請，批取新的宅基地。三口以下的農(nóng)戶每人可得75平方米。三口以上每戶120平方米。同時將舊宅上交至集體。并且，主動拆除舊宅的居民可以獲得宅基地挑選的優(yōu)先權(quán)。但是這些只是A村的鄉(xiāng)土規(guī)則并沒有在其他行政村推廣，也就沒有變成統(tǒng)一性的規(guī)范。而其他村，由于村民缺少科學(xué)的長遠(yuǎn)房屋規(guī)劃，加之周圍不斷新建住房，某些村民建造的新宅也存在采光通風(fēng)困難的隱患。對將來房屋的再次建造埋下隱患。

最后，不愿拆除、流轉(zhuǎn)老房的心理原因。村中心的老房是父輩成長的場所，祖輩奮斗半輩子的產(chǎn)物。因此對“重視家庭”的國人尤其是村民來說。房子往往是家的象征。就算老房破舊也不愿意輕易拆除。而在外工作、生活的村民也將老房看做是“根”的象征，是情感回歸的寄托對象。閑置老房雖破舊，但窗花、門聯(lián)卻年年換新。因此，有些村民雖然一年甚至幾年一次才回老房打掃、探親，也仍然不愿意讓其流轉(zhuǎn)。

三、關(guān)于閑置老房和空房再利用的思考

閑置老房問題的解決。首先要關(guān)注農(nóng)村勞動力流失的問題。其次需要從體制上打破老房流通困難的阻礙.創(chuàng)新思路，最后更需要因地制宜，權(quán)衡得失，物盡其用，找到適合不同村情，不同類型閑置老房和空房的解決措施，靈活化盤活老房、空房。筆者通過調(diào)查和分析認(rèn)為，主要可以從下列三大方面進(jìn)行。

（一）對閑置房進(jìn)行土地的整理、復(fù)墾開發(fā)

閑置住房可以通過整理、復(fù)墾達(dá)到土地資源的合理利用。但是，在這過程中“必須在充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，堅持政府推動、市場運作、科學(xué)規(guī)劃、積極引導(dǎo)、因地制宜、量力而行、逐步開展。”

1.明確閑置老房的財產(chǎn)性，保證村民宅基地和房屋的利益

在整理、復(fù)墾的過程中，應(yīng)該對閑置房屋和宅基地進(jìn)行價值評估。鼓勵村民新建住房后拆除舊房，對拆遷農(nóng)戶進(jìn)行一定的補償。還可以鼓勵社會力量參與閑置土地的承包，同時對村名的補償和承包資金要充分調(diào)動市場機制，政府積極引導(dǎo)，有序進(jìn)行，防止出現(xiàn)“圈地現(xiàn)象”?？傊e極探索建立公平的利益均衡機制，尤其要重視農(nóng)民的地位，將改革的利益適當(dāng)往農(nóng)民傾斜，改善農(nóng)民的生活水平，合理的將閑置房屋進(jìn)行增值，促進(jìn)新型社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

2.制定村莊的統(tǒng)一建設(shè)規(guī)劃.合理科學(xué)地對村莊進(jìn)行區(qū)域設(shè)計

村兩委應(yīng)充分發(fā)揮規(guī)劃的引導(dǎo)和調(diào)控作用，加強村莊布點規(guī)劃，按照社會主義新農(nóng)村的要求，加快推進(jìn)舊村改造，劃定村界，控制村莊規(guī)模，改造村莊，填實“空心”村。同時組建監(jiān)督組，規(guī)范村民新建住宅，杜絕隨意建房和占用耕地現(xiàn)象。復(fù)墾土地時，可以選擇舊危房和周圍閑置土地較多的閑置房，集中拆除，降低成本，提高土地的利用率。

（二）盤活使用有價值、能利用的老房

閑置老房中類型多樣，部分具有再利用的價值。因此對于不同性質(zhì)的閑置老房應(yīng)該要區(qū)別對待，物盡其用。

1.經(jīng)營理念對待閑置空房

針對可以再次利用、房屋結(jié)構(gòu)也合理的較新的閑置老房和空房，一是可以將其租借給企業(yè)。利用農(nóng)村的房價、物價以及勞動力價格的優(yōu)勢。促進(jìn)企業(yè)的成長，拉動農(nóng)村經(jīng)濟。二是租借給外來民工。將閑置老房租借給由城市移居而來的外來人口。不僅能解決外來人口的住房問題。還能增加農(nóng)民的非農(nóng)業(yè)收入。三是依靠閑置老房發(fā)展特色旅游業(yè)。將閑置老房租借出去建設(shè)鄉(xiāng)村休閑酒店或者自己整理、裝修用于農(nóng)家樂旅游。同時還可以利用周邊農(nóng)田發(fā)展有主題有特色的養(yǎng)殖業(yè)。四是裝修開發(fā)成村居養(yǎng)老的住房。利用農(nóng)村環(huán)境好、空氣清新、物價低的多種優(yōu)勢都吸引市區(qū)老人來鄉(xiāng)村養(yǎng)老，緩解市區(qū)老人養(yǎng)老的壓力，也滿足本村及附近村莊的老人養(yǎng)老的需要。

2.文化設(shè)施、服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

對位于村中心的、建筑結(jié)構(gòu)合理、安全的閑置老房。可以根據(jù)房屋的市場價值。由村民小組集體收回舊宅或由村兩委出面購買。并在此基礎(chǔ)上建設(shè)公共的文化性或服務(wù)性的設(shè)施。如公共文化性質(zhì)的老年活動中心、村圖書館、村放映室等等。既靈活利用了老房。又提供了提高農(nóng)民精神文化水平的配套措施。符合新農(nóng)村建設(shè)的要求。

3.加強鄉(xiāng)土建設(shè)保護。保存歷史悠久的老房每個村莊的發(fā)展。都有其獨特的歷史軌跡，都存在具有代表性的建筑，反映了不同地區(qū)的建筑布局。但是，現(xiàn)在的新農(nóng)村建設(shè)因缺少科學(xué)的規(guī)劃，造成許多村落的古建筑蕩然無存、出現(xiàn)文化斷層現(xiàn)象。在對閑置老房的土地整理復(fù)墾的過程中，應(yīng)對本村本鎮(zhèn)獨特的古宅、古廟、古樓進(jìn)行重點保護，對于各家遺留下的古宅，也可以鼓勵在老房的基礎(chǔ)上開發(fā)成宗祠等具有家族、村落特點的建筑和建筑群。

（三）加強宣傳，建立老房改造的樣板

中國人習(xí)慣將資本用于買房置地。而農(nóng)民也會將半輩子的積蓄用于房屋建設(shè)。房屋對中國人而言不僅僅是建筑，更是精神的寄托。農(nóng)民對房屋都會采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，大多數(shù)人對流轉(zhuǎn)房屋都采取觀望的態(tài)度。因此，政府和村兩委應(yīng)該加強宣傳，對閑置房屋的流轉(zhuǎn)政策進(jìn)行詳細(xì)解釋，讓農(nóng)民體會、認(rèn)同閑置房屋的改造是新農(nóng)村建設(shè)的必然趨勢。村干部也應(yīng)該以身作則，為農(nóng)民樹立榜樣，消除農(nóng)民對閑置房屋流轉(zhuǎn)的擔(dān)憂，加深農(nóng)民對具體政策的理解。