基于后金融危機時代視角下我國住房抵押貸款證券化發(fā)展研究

黃靜

[摘要]美國是住房抵押貸款證券化實施的首個國家，相比之下，我國金融市場還不是很完善，住房抵押貸款證券化市場也還處于萌芽階段。針對美國在金融危機后應(yīng)對住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的行為進(jìn)行研究和分析，并在此基礎(chǔ)上探索我國住房抵押貸款市場的缺陷和不足，并對其發(fā)展提出相應(yīng)的建議和設(shè)想，促使我國住房抵押貸款證券化市場管理的加強。

[關(guān)鍵詞]住房抵押貸款；金融危機；證券化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.29.096

隨著當(dāng)下我國住房制度改革速度的日益加快，在一定程度上提升了住房供求市場化程度，各個方面對住房金融體系的市場化要求的加快和需求的完善也在不斷增強。過高的房價和個人對商品住房需求之間的矛盾，促使我國住房金融的重心開始從支持住房供給逐步向支持住房需求轉(zhuǎn)變。[1]對住房金融市場的培育和發(fā)展，可以為我國金融市場的整體發(fā)展帶來優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，而住房抵押貸款市場的有效運作則能夠營造我國金融市場良好的競爭氛圍。

1 當(dāng)下我國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀

1.1 我國住房抵押貸款證券化仍處于試點時期

中國建設(shè)銀行在2005年12月15日首次從我國三個地區(qū)的一級分行中分別篩選了近30億元的個人住房抵押貸款，并通過不斷處理和包裝后，交由中信信托投資有限公司進(jìn)行個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券發(fā)行。[2]然而，由于我國住房抵押貸款證券化依舊處在萌芽階段，在住房貸款證券化制度的推行以及產(chǎn)品的設(shè)計方面仍然存在諸多不合理之處。因而，在房貸證券化制度試行時遇到了不少梗阻。但基于中國龐大的住房市場需求以及銀行內(nèi)部由“短借長貸”內(nèi)生的巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險的考慮，中國的住房抵押貸款證券化改革仍然具有非常深遠(yuǎn)的研究意義。

1.2 當(dāng)下我國房價還處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)

在金融危機還沒有出現(xiàn)之前的數(shù)十年，我國由于寬松的貨幣市場環(huán)境以及政府相繼出臺的宏觀經(jīng)濟利好政策，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，不斷上漲的房價標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)廣闊的投資前景。由此產(chǎn)生的豐厚的投資利潤誘使大批的房地產(chǎn)商不斷通過資本市場擴大融資規(guī)模，加快房地產(chǎn)行業(yè)的投資建設(shè)。[3]廣闊的市場前景以及不斷升溫的市場追捧助漲了房價一波又一波地沖擊新高。近幾年來，我國政府通過借鑒國外其他各個國家的經(jīng)驗，先后在很多大型城市中落實了一系列政策和方針，例如出臺了限房令、實施了房產(chǎn)稅等，以維持房價的穩(wěn)健增長，使得部分地區(qū)的房價受到了有效的控制。通過在一些大型城市中，從一級市場上就對住房抵押問題進(jìn)行嚴(yán)格控制，從而減輕因部分投資者盲目炒房而可能造成的住房抵押違約風(fēng)險。住房抵押貸款證券化的核心所在就是能夠?qū)ξ磥矸績r的波動做到準(zhǔn)確判斷，因此，對住房抵押風(fēng)險和房價上漲現(xiàn)象進(jìn)行有效控制，能夠為我國住房抵押貸款證券化的實施奠定下良好的基礎(chǔ)。

2 我國實施住房抵押貸款證券化的可行性分析

2.1 單獨建立國家住房中介機構(gòu)

美國在遭遇金融危機之后，美國政府對市場進(jìn)行了一系列的積極救治舉措。房利美和房地美收購事件的爆發(fā)使得美國政府充分意識到此次次貸危機的嚴(yán)重性和影響力，兩房作為美國的政府金融機構(gòu)，有著較為龐大的市場規(guī)模，且在美國的金融體系中扮演著舉足輕重的作用。不管是哪一家宣告破產(chǎn)都會對美國甚至是全球金融市場造成嚴(yán)重影響。[4]因而，政府即刻采取了一系列的擔(dān)保和注資措施以穩(wěn)定動蕩而脆弱的金融市場環(huán)境，比如順利接管房地美和房利美，同時實施寬松的量化貨幣政策以求盡快化解此次危機。美國政府在此次的危機化解中扮演了重要的作用。一方面，通過政府大量的注入資金有效緩解了機構(gòu)的流動性壓力；另一方面，也通過政府的信譽擔(dān)保穩(wěn)定了投資者的信心。不難發(fā)現(xiàn)，美國諸多大規(guī)模的住房金融機構(gòu)都在此次危機中實現(xiàn)了國有化，而這對于我國的住房抵押貸款證券化建設(shè)具有一定的借鑒意義。同時，通過政府金融機構(gòu)推行住房抵押貸款證券化的相關(guān)項目，能有效提高該市場的發(fā)展效率，加強行業(yè)管理，規(guī)范市場行為。此外，能夠利用優(yōu)勢資源，享受政府專門金融監(jiān)管機構(gòu)的培育和監(jiān)督，有效控制市場的風(fēng)險管理，調(diào)節(jié)市場上的秩序，從宏觀層面上使其對二級市場的綜合監(jiān)督、調(diào)控以及管理得到有效的完善和加強。

2.2 抵押貸款的集合包裝

抵押貸款證券現(xiàn)金流來源于組成抵押貸款集合的單筆抵押貸款。因而，首先，對貸款質(zhì)量劃分一定的等級，并篩選出高質(zhì)量的貸款作為證券化的對象，然后，選擇合理的固定利率。由于在該證券化過程中，抵押貸款的現(xiàn)金流計算較為簡單且現(xiàn)金流數(shù)量較為穩(wěn)定，因而能夠使得一級市場得到有效完善。其次，各筆抵押貸款應(yīng)該實現(xiàn)統(tǒng)一的貸款利率和期限，到期期限在一年左右。[5]通過維持不變的平均利率以及較為相近的各筆貸款期限，能夠?qū)Φ盅嘿J款集合的還款速度做到有效預(yù)測，從而提高抵押貸款證券定價的合理性。最后，各筆貸款不管是在保險方面，還是在程序?qū)徍朔矫?，都?yīng)該具有相同的標(biāo)準(zhǔn)。這樣，不僅能夠使管理成本得到有效降低，而且能促使其潛在的投資風(fēng)險得以減少甚至消除。推行住房抵押貸款證券化制度，不但需要依賴國家的宏觀監(jiān)督，同時也需要不斷強化證券產(chǎn)品本身的內(nèi)部信用控制。我國可以通過對高于抵押貸款集合總額面值的部分現(xiàn)金流采用過渡擔(dān)保措施，同時結(jié)合本金和利息獲取的先后順序來對其等級進(jìn)行劃分，或者通過支付等級來進(jìn)行優(yōu)劣劃分，以提升產(chǎn)品的內(nèi)部信用。

2.3 我國對住房抵押貸款證券化會計方法的選擇

規(guī)范的會計處理方法能夠讓住房抵押貸款證券化項目在我國市場上推行時，避免出現(xiàn)混亂或發(fā)生無章可循的現(xiàn)象。就目前的國際會計方法而言，最為主要的有三種，分別是美國的金融合成分析法、英國和美國的風(fēng)險和報酬分析法以及國際會計準(zhǔn)則委員會的后續(xù)涉入法。[6]由于我國的住房抵押貸款證券化市場依舊處于初級階段，因而在選擇會計方法時，應(yīng)該結(jié)合相關(guān)國家的經(jīng)驗和思想，找尋出一種最適合我國住房抵押貸款證券化市場行情的會計處理方法，且處理過程不應(yīng)過于煩瑣、復(fù)雜。結(jié)合美國在金融危機中在住房抵押貸款證券的二級市場上出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p傷，以及我國建設(shè)銀行的多次實踐經(jīng)驗來看，我國相關(guān)業(yè)務(wù)的會計處理宜采取較為保守的方式，不可過于激進(jìn)。因而，實際處理時應(yīng)將多數(shù)抵押貸款劃定為資產(chǎn)，直接將發(fā)起人對抵押貸款的控制權(quán)舍棄，以此來控制風(fēng)險。其原因在于，從發(fā)起人的角度上來看，其所包含的所有權(quán)風(fēng)險與報酬，在進(jìn)行交易時就已經(jīng)轉(zhuǎn)移，將二者當(dāng)成一個整體，應(yīng)將其定為證券化資產(chǎn)，作為銷售處理。

3 結(jié) 論

總而言之，當(dāng)下我國住房抵押貸款證券化市場依舊處于初始階段，在制度的推行以及產(chǎn)品的設(shè)計方面仍然存在諸多不足。我國應(yīng)結(jié)合國外的先進(jìn)經(jīng)驗，尤其是美國對相關(guān)制度和產(chǎn)品的設(shè)計和研究，對后金融危機時代下我國住房抵押貸款證券化的可行性進(jìn)行深入探討，從而有效加強市場管理，推動其逐漸走向成熟和完善。

參考文獻(xiàn)：

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