突破高校周轉(zhuǎn)房管理瓶頸的路徑探析

王艷麗

[摘要]高校周轉(zhuǎn)房作為學(xué)校幫助青年教職工解決臨時住房困難的過渡性住房多年來一直發(fā)揮著重要作用，但其管理也面臨著越來越多的問題。文章從制定科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理制度、借助技術(shù)手段，提高周轉(zhuǎn)房管理水平、建立健全周轉(zhuǎn)房管理機制等三個方面對突破目前高校周轉(zhuǎn)房管理瓶頸的路徑進行了初步探析。

[關(guān)鍵詞]周轉(zhuǎn)房管理；管理制度；信息化平臺；門禁系統(tǒng)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630142

高校周轉(zhuǎn)房作為學(xué)校幫助青年教職工解決臨時住房困難的過渡性住房多年來一直發(fā)揮著重要作用，但其管理也面臨著越來越多的問題：供求關(guān)系失衡嚴重，房源數(shù)量和房源結(jié)構(gòu)不能滿足教職工的實際租房需求；退出機制不健全導(dǎo)致周轉(zhuǎn)房無法有效周轉(zhuǎn)；轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)象嚴重，各種違規(guī)違約行為屢禁不止；歷史遺留問題錯綜復(fù)雜；管理模式和管理手段落后，不能適應(yīng)高水平大學(xué)建設(shè)的需要……

推進周轉(zhuǎn)房管理改革工作是一個系統(tǒng)性工程，更是“一把手”工程，需要各高校黨政領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和鼎力支持。科學(xué)合理的規(guī)章制度是解決周轉(zhuǎn)房管理問題的關(guān)鍵，信息化平臺建設(shè)是提升周轉(zhuǎn)房管理水平的重要抓手，高科技技術(shù)手段是規(guī)范周轉(zhuǎn)房管理的重要工具，多種措施綜合推進。

1制定科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理制度

科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理制度的關(guān)鍵在于租住條件、租住周期、租金標(biāo)準(zhǔn)、選房辦法等核心條款的設(shè)定。

11根據(jù)“按需分配”的原則設(shè)定租住條件

租住條件的設(shè)定既要遵守各項政策文件的規(guī)定又要結(jié)合各高校自身實際。在目前各高校周轉(zhuǎn)房房源數(shù)量少，不能滿足全部教職工租房需求的情況下，根據(jù)“按需分配”原則設(shè)定租住條件是非常有必要的。

111周轉(zhuǎn)房租住條件設(shè)定應(yīng)傾向于年輕教職工

《教育部、建設(shè)部關(guān)于進一步深化學(xué)校住房制度改革，加快解決教職工住房問題的若干意見》（教發(fā)〔1998〕23號）指出，高等學(xué)校必須保留必要數(shù)量的公有住房作為公寓進行管理，主要供學(xué)校每年新增年輕教職工，新聘人員和引進人員租用。

教育部、中央組織部、中央宣傳部、國家發(fā)展改革委、財政部人力資源社會保障部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強、高等學(xué)校青年教師隊伍建設(shè)的意見》（教師〔2012〕10號）也提出“各地應(yīng)采取有效措施幫助青年教師解決住房、子女入托入學(xué)等困難，讓青年教師安居樂業(yè)。”

因此，從政府的政策文件規(guī)定來看，高校周轉(zhuǎn)房的租住條件設(shè)定應(yīng)傾向于年輕教職工（新聘人員、青年教職工和引進人員等）。

112周轉(zhuǎn)房租住條件設(shè)定應(yīng)傾向于無房教職工

從高?！爸苻D(zhuǎn)房”的概念和性質(zhì)來看，周轉(zhuǎn)房是產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校（或政府）所有，提供給教職工短期租住，以幫助其解決臨時性住房困難的公有住房，具有過渡性、周轉(zhuǎn)性的特點，屬于國有資產(chǎn)。根據(jù)“投資主體”不同，公租房可分為政府直管房和單位自管房，高校周轉(zhuǎn)房屬于單位自管的公共租賃住房。

住建部《公共租賃住房管理辦法》（2012年11號令）第七條關(guān)于申請公共租賃住房條件中明確要求在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；第十一條規(guī)定：企事業(yè)單位投資的公共租賃住房的供應(yīng)對象范圍，可以規(guī)定為本單位職工。

因此，高校周轉(zhuǎn)房的條件設(shè)定可參考政府公租房的租住條件。在目前房源不能滿足全部教職工租房需求的情況下，首先應(yīng)傾向于無房教職工。

12結(jié)合學(xué)校實際，確定合理租住期限

雖然絕大部分高校的周轉(zhuǎn)房管理文件中對租住期限都有明確限定，但管理過程中由于制度執(zhí)行力度不夠，往往使得租期限定形同虛設(shè)。個別高校在其周轉(zhuǎn)房管理辦法或租住協(xié)議中沒有明確限定租期，教職工一旦租住即“終身制”，最終導(dǎo)致房源緊張無法有效周轉(zhuǎn)。因此結(jié)合學(xué)校實際，確定合理租住期限是科學(xué)合理周轉(zhuǎn)房管理制度的一個關(guān)鍵因素。如果租住期限設(shè)定過長（10年及以上）將使周轉(zhuǎn)期拉長，而高校每年都需要新增不同數(shù)量的教職工，不利于緩解房源供給與需求增加之間的矛盾；如果租住期限設(shè)定過短（1～2年），將影響教職工的生活穩(wěn)定和歸屬感，并增加教職工的工作負擔(dān)。特別是有些高校校園內(nèi)坐落著附屬小學(xué)、幼兒園，這也是周轉(zhuǎn)房租期設(shè)定必須要考慮的因素。高校周轉(zhuǎn)房租住期限的設(shè)定可參考國家公租房的合同期限，一般限定在3-6年是相對合理的。租住期限滿后可根據(jù)實際需求申請續(xù)租，職能部門根據(jù)學(xué)校房源情況進行調(diào)節(jié)。

13提高租金標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮市場作用

部分高校周轉(zhuǎn)房的租金與周邊片區(qū)的市場租金相比嚴重偏低，甚至有些高校目前仍實行房改時期的標(biāo)準(zhǔn)租金，即35元/平方米/月，與市場嚴重脫節(jié)。這一方面造成了國有資產(chǎn)的流失，同時也給轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為創(chuàng)造了巨大的利潤空間，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)象嚴重。

廣東省《關(guān)于加快住房制度改革實行住房貨幣分配的通知》（粵府〔1998〕82號）規(guī)定：從2000年1月1日起，全省一律停止按現(xiàn)行房改政策出售和出租公有住房，全面實行住房貨幣分配；實行住房貨幣分配前已租住公有住房的職工，可按現(xiàn)行房改租金計租，但不得領(lǐng)取住房補貼；如領(lǐng)取住房補貼，從領(lǐng)取住房補貼之日起，按成本租金或商品租金計租。

14制定科學(xué)的選房辦法

制定科學(xué)的選房辦法，最大限度體現(xiàn)公平公正是周轉(zhuǎn)房管理工作中的一個重要環(huán)節(jié)。選房辦法可以采取分序列推進的方式，即無自有產(chǎn)權(quán)住房的教職工作為第一序列選房；在房源允許的情況下，其他有合理租房需求的教職工作為第二序列選房。同時，采用積分排隊的辦法，綜合考慮職務(wù)職稱、學(xué)歷、工齡、校齡等因素，各因素按照權(quán)重給予不同的代表分數(shù)，根據(jù)分數(shù)加和結(jié)果自高至低依次選房。

15嚴禁轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借

轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為將導(dǎo)致一系列后果：一是教職工將房屋轉(zhuǎn)租后私人牟利，造成國有資產(chǎn)流失；二是給學(xué)校安全帶來較大的隱患；三是許多新入職教職工由于無法從學(xué)校租到周轉(zhuǎn)房而不得不從其他教職工手中高價轉(zhuǎn)租，造成教職工不同群體之間利益分配不公。

科學(xué)合理的周轉(zhuǎn)房管理辦法必須設(shè)立嚴禁轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的條款，同時明確轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的認定條件和懲罰措施。參考國有資產(chǎn)管理和公租房管理的相關(guān)政策，對被認定為轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的應(yīng)立即終止合同，收回住房，除給予行政處分外還應(yīng)借助經(jīng)濟手段，提高教職工轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借周轉(zhuǎn)房的成本，發(fā)揮市場杠桿的作用，壓縮轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為的獲利空間，從根源上杜絕該行為產(chǎn)生。

2借助技術(shù)手段，提高周轉(zhuǎn)房管理水平

周轉(zhuǎn)房管理是一項相當(dāng)煩瑣的工作。首先，周轉(zhuǎn)房管理數(shù)據(jù)既涉及房源信息又涉及租住信息，同時又必須實時更新，但是目前許多高校的周轉(zhuǎn)房管理數(shù)據(jù)仍然只能借助人工操作excel表格完成，費時費力且不能做到百分百準(zhǔn)確；其次，周轉(zhuǎn)房日常管理缺乏先進的技術(shù)手段支持，特別在清查住房等方面只能依靠工作人員上門檢查，效率和頻率都無法適應(yīng)工作需求。

借助技術(shù)手段，提高周轉(zhuǎn)房管理水平，主要指兩個方面：

一是建設(shè)信息化管理平臺，取代原有人工管理模式。目前在周轉(zhuǎn)房管理方面做得比較理想的高校都建立線上周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)，采取信息化平臺管理模式。通過該平臺，周轉(zhuǎn)房的申請、計分排隊、選房、基本房源及租住教職工信息管理及日常維修維護等全部可由線上完成，實現(xiàn)了管理自動化。比如：中山大學(xué)通過采用數(shù)字校園網(wǎng)管理系統(tǒng)，可以實現(xiàn)科學(xué)地設(shè)計團購問卷、統(tǒng)計周轉(zhuǎn)房問卷調(diào)查結(jié)果、網(wǎng)上房源公布、網(wǎng)上選房、自動計租、自動發(fā)郵件提醒租房者續(xù)租或退出房源等功能。

二是通過安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等技術(shù)手段加強周轉(zhuǎn)房管理水平。轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借是影響周轉(zhuǎn)房有效周轉(zhuǎn)的重要因素，也是周轉(zhuǎn)房管理中的一個“頑疾”，若僅僅依靠房管部門工作人員挨家挨戶上門檢查，則工作量大、周期長、效率低，而且不會從根本上杜絕這種違約行為。借助安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等技術(shù)手段不但能節(jié)省大量的人力和時間成本，且能有效降低轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為，達到事半功倍的效果，同時可以使居住環(huán)境的安全性得到很大提高。

3建立健全高校周轉(zhuǎn)房管理機制

目前許多高校的周轉(zhuǎn)房管理機制存在漏洞，“重租輕管”現(xiàn)象較為普遍，個別高校甚至對周轉(zhuǎn)房只租不管，對轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等違規(guī)行為不能及時制止，導(dǎo)致各種違反管理規(guī)定的行為泛濫。

31建立健全周轉(zhuǎn)房“準(zhǔn)入”和“退出”機制

高校周轉(zhuǎn)房必須“有進有出”，以保證收回的周轉(zhuǎn)房能繼續(xù)提供給符合申請條件的新進校人員，促進房源的良性循環(huán)流動，使有限的周轉(zhuǎn)房資源合理的利用。建立健全周轉(zhuǎn)房“準(zhǔn)入”和“退出”機制，明確準(zhǔn)入資格，確保周轉(zhuǎn)房申請、資格審核及選房配租等工作環(huán)節(jié)公平、公開、透明；明確退房條件、程序，加重對違約行為的懲戒措施，確保周轉(zhuǎn)房能夠?qū)崿F(xiàn)按期退房，有效周轉(zhuǎn)。

32建立健全周轉(zhuǎn)房管理監(jiān)督機制

組建由學(xué)校紀(jì)檢部門、職能部門及教職工群體代表組成的周轉(zhuǎn)房管理監(jiān)督機構(gòu)，負責(zé)對周轉(zhuǎn)房管理工作進行監(jiān)督。一是加強對周轉(zhuǎn)房管理各工作環(huán)節(jié)的監(jiān)督，確保公平公正公開，杜絕徇私舞弊等行為發(fā)生；二是加強對承租教職工違約行為的監(jiān)督。高校周轉(zhuǎn)房是學(xué)校提供給有住房困難的教職工短期租住的過渡性公有住房，當(dāng)承租教職工購房后，應(yīng)主動退出周轉(zhuǎn)房，以便讓更有需要的教職工租住。但目前許多教職工因利益驅(qū)動拒絕退出周轉(zhuǎn)房，甚至把周轉(zhuǎn)房高價轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借，賺取高額利潤，嚴重破壞公平性，造成國有資產(chǎn)流失。加強對承租教職工違約行為的監(jiān)督，特別是轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借違約行為的監(jiān)督，有利于建立良好的管理秩序，促進周轉(zhuǎn)房管理機制有效運轉(zhuǎn)。

4多種途徑幫助教職工解決住房困難

高校教師這個群體具有其特殊性：既擔(dān)負著人才培養(yǎng)的任務(wù)，需要時間和精力的投入，若住所距離單位太遠不利于工作的開展，同時又是腦力勞動者，需要相對安靜的居住環(huán)境，因此對于住房的位置有相對較高的要求。各高校在盤活周轉(zhuǎn)房存量的基礎(chǔ)上，也應(yīng)積極探索，通過多種途徑幫助教職工解決住房困難：一是爭取政策支持，新建公有住房，擴大周轉(zhuǎn)房房源供給；二是劃撥專項資金，對現(xiàn)有陳舊住房進行系統(tǒng)維修和改造，改善青年教工的居住環(huán)境；三是組織教職工團購商品房，幫助其解決住房問題；四是向教職工提供無息貸款，幫助教職工購買住房。

參考文獻：

劉建秋鄒議高校青年教師周轉(zhuǎn)房的現(xiàn)狀及對策[J].理論觀察，2013（11）