政策解讀：“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與房?jī)r(jià)的影響

莫荷英

近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在官網(wǎng)上對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》， 表明了自2016年5月1日起，在之前部分營(yíng)改增的基礎(chǔ)上，全面施行營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等剩余全部告別營(yíng)業(yè)稅，納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，開(kāi)始繳納增值稅。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行征稅的一個(gè)稅種，即企業(yè)只要繼續(xù)營(yíng)業(yè)，就需要繳納營(yíng)業(yè)稅;增值稅則是針對(duì)增值額進(jìn)行征稅，避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)交稅的問(wèn)題。這場(chǎng)稅收改革涉及到了增值稅新納稅人近千萬(wàn)，對(duì)企業(yè)、個(gè)人和相關(guān)的稅額計(jì)算都產(chǎn)生了不可忽視的影響。

稅率作為“營(yíng)改增”環(huán)節(jié)的核心，無(wú)疑成為各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。3月11日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，“營(yíng)改增”會(huì)確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。

一、營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)的影響

營(yíng)改增后，建筑業(yè)的稅率由營(yíng)業(yè)稅的3%改為11%的增值稅率，小規(guī)模納稅人則采用征收率3%。對(duì)企業(yè)的賦稅和凈利潤(rùn)等都會(huì)產(chǎn)生一定影響，甚至可能影響企業(yè)的商業(yè)模式和組織構(gòu)架。改革后，稅率表面看有所提高，但隨著建筑業(yè)營(yíng)改增的完善，購(gòu)入的鋼筋水泥等對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額起到了很大程度上的抵減作用。同時(shí)也增加了企業(yè)的利潤(rùn)。舉例來(lái)說(shuō)：一項(xiàng)總造價(jià)800萬(wàn)元，相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)（成本）為600萬(wàn)元的項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)稅額=800×3%=24萬(wàn);增值稅額=（800-600）×11%=22萬(wàn)，稅負(fù)一定程度上有所減少。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

改革方案中明確了房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售額為原銷(xiāo)售額扣除支付的土地出讓金后的余額。稅率由營(yíng)業(yè)稅率5%改為11%，而土地出讓金在房地產(chǎn)業(yè)成本中占比較大，在建筑業(yè)改革的基礎(chǔ)上，同步營(yíng)改增，完善了上下游的抵扣環(huán)節(jié)，形成了完整的抵扣鏈。表面看其稅率增加，實(shí)則扣除出讓金后的增值稅稅額小于原營(yíng)業(yè)稅額，起到了一定的減稅作用，有利于減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，相對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)增加。那么，隨著房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的降低，一直居高不下的房?jī)r(jià)有可能得到一定的控制，進(jìn)而可以起到減輕人們購(gòu)房沖動(dòng)的作用。

三、營(yíng)改增對(duì)居民買(mǎi)賣(mài)二手房的影響

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，人們密切關(guān)注的二手房稅負(fù)問(wèn)題有了進(jìn)一步明確，采用5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。①針對(duì)個(gè)人出售的購(gòu)買(mǎi)不足2年（原5年）的住房，按照5%的征收率以出售房屋收取的全額繳納增值稅;②個(gè)人出售2年及兩年以上（原5年）的住房，免征增值稅。（該項(xiàng)不包括北京市、上海市、廣州市和深圳市）。

對(duì)于北上廣深這樣的一線城市進(jìn)行了具體的規(guī)定：①個(gè)人出售的購(gòu)入不足2年（原5年）的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅;②個(gè)人出售的購(gòu)買(mǎi)2年及2年以上（原5年）的非普通住房，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率征收增值稅;③個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)2年及2年以上的普通住房，免征增值稅。

由于稅率沒(méi)有發(fā)生變化，對(duì)居民二手房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的影響也較為中性。不過(guò)，因增值稅是價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)不含稅售價(jià)計(jì)算得出的應(yīng)繳增值稅額較營(yíng)業(yè)稅額有所降低，有利于促進(jìn)二手房交易和流通。

例一：出售一套購(gòu)入不足兩年的居民住房（普通住房），假設(shè)成交價(jià)為500萬(wàn)元，營(yíng)改增前，營(yíng)業(yè)稅稅額=500×5%=25萬(wàn)元;營(yíng)改增后，增值稅稅額=500÷（1+5%）×5%=23.809萬(wàn)元。對(duì)比得出，二手房營(yíng)改增前后，稅負(fù)降了（25萬(wàn)元-23.809萬(wàn)元）=1，191萬(wàn)元，略降。

例二：2年以上（含2年）的非普通住宅，假設(shè)成交價(jià)為500萬(wàn)元，原價(jià)為300萬(wàn)元，則差額200萬(wàn)元。營(yíng)改增前，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅稅額=200萬(wàn)元×5%=10萬(wàn);營(yíng)改增后，應(yīng)繳增值稅稅額=200萬(wàn)元÷（1+5%）×5%=9.5238萬(wàn)元?？梢钥闯?，這類(lèi)二手房營(yíng)改增前后，就營(yíng)業(yè)稅和增值稅這兩個(gè)對(duì)比的話，稅負(fù)降了（10萬(wàn)元-9.5238萬(wàn)元）=0.4762萬(wàn)元，略降。

然而不論一線城市還是二線城市，改革前后出售購(gòu)入兩年及兩年以上的普通住房的均免稅，多不產(chǎn)生影響。因此，可總結(jié)出，5月1日后二手房增值稅=[含稅價(jià)格/（1+征收率）]×征收率=房款/（1+征收率）×征收率，即為：[含稅價(jià)格/（1+5%）]×5%=計(jì)稅房款/（1+5%）×5%。

營(yíng)改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。具體來(lái)講將產(chǎn)生如下四點(diǎn)影響：

第一，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所用的原材料等均為先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷(xiāo)項(xiàng)稅額，因而減少了企業(yè)應(yīng)繳的稅費(fèi);同時(shí)也減少了在開(kāi)發(fā)初期流動(dòng)資金的占用，減輕企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金壓力。

第二，將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納入抵扣范圍，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)大大降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

第三，營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

第四，增值稅的抵扣需要嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)票抵扣制度，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票成為其抵扣依據(jù)。倘若不能取得發(fā)票，則會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)雙重?fù)p失。這項(xiàng)制度改善了營(yíng)業(yè)稅原來(lái)不注重獲取發(fā)票的習(xí)慣。

總之，在營(yíng)改增這一大背景下，各行各業(yè)都還有很長(zhǎng)一段路要走。

（作者單位：鶴壁市人民醫(yī)院）