我國房地產(chǎn)稅收制度的論述

湖北省孝感市地方稅務(wù)局 李智芬

我國房地產(chǎn)稅收制度的論述

湖北省孝感市地方稅務(wù)局 李智芬

房產(chǎn)稅是一個相對比較綜合的概念，其本身是房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要表現(xiàn)，且與房產(chǎn)經(jīng)濟運動相關(guān)聯(lián)的所有稅收都屬于房地產(chǎn)稅收范圍。房地產(chǎn)稅收可能會涉及到房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)以及保有等環(huán)節(jié)，影響到十二個稅種。我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展勢必會推動房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的變化，同時也會影響我國房地產(chǎn)發(fā)展的整體水平。因此，本文針對我國房地產(chǎn)稅收的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀進行分析與闡述，研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度在多方面存在的弊端與漏洞，最終提出了未來我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度改革的對策與方法，以期提高我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，為我國房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn) 稅收制度 問題 對策

近些年來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)也伴隨著經(jīng)濟的不斷進步而逐步發(fā)展起來。2003年8月國務(wù)院就頒布了相關(guān)文件，將房地產(chǎn)行業(yè)列為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，這就足以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響到我國的社會經(jīng)濟發(fā)展水平。此外，近些年來我國居民的收入水平提高，因此許多人對房產(chǎn)的需求程度也在不斷提升。個人擁有房地產(chǎn)數(shù)量的增加以及對個人房產(chǎn)面積的擴大，都足以說明我國房地產(chǎn)行業(yè)有著極其廣闊的市場發(fā)展空間。但也正因如此，許多投資者看到了房地產(chǎn)行業(yè)所蘊藏的巨大商機，盲目進行房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一系列問題，造成房地產(chǎn)市場的混亂與無序。過度投機、房價暴漲，這都足以看出我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)撛诘奈ｋU，以及與之相配套的稅收制度嚴(yán)重滯后。所以當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度已經(jīng)不足以支持我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，房地產(chǎn)行業(yè)商品化發(fā)展速度需要更為健全的稅收制度作為保障。故而，房地產(chǎn)稅收制度改革已經(jīng)成為當(dāng)前百姓以及國家普遍關(guān)注的重要問題。

1　當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

1.1發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度相對較快，但不得不說近些年來已經(jīng)逐步呈現(xiàn)出飽和以及瓶頸狀態(tài)。如果不及時對房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)稅收制度進行改革，勢必會阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的長久進步與發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟發(fā)展造成嚴(yán)重影響。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度框架還沿用著1994年全面稅收改革之后形成的框架結(jié)構(gòu)，其稅種涵蓋13種。這就足以看出，近些年來實際我國在房地產(chǎn)行業(yè)所進行的相關(guān)制度改革是比較緩慢的，且始終沒有形成與之相配套的稅收制度。長此以往，必然影響我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

1.2稅收問題

1.2.1立法層次偏低導(dǎo)致稅收權(quán)利過分集中

當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收制度缺乏一定的權(quán)威性，究其原因是我國在立法方面對其的引導(dǎo)相對較少。缺乏立法引導(dǎo)的房地產(chǎn)稅收制度必然沒有相對穩(wěn)定的發(fā)展空間。針對大部分稅收制度來看，絕大多數(shù)都是由國務(wù)院制定，甚至許多都是在很久之前就已經(jīng)制定，且一直沿用下來的。這樣必然會出現(xiàn)法律上的滯后性，且本身已經(jīng)不再符合我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展要求與目標(biāo)。房地產(chǎn)商品化發(fā)展速度日益增加，如果不能及時進行法律支持，必然無法促進房地產(chǎn)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。稅收權(quán)利主要集中于中央，并不能夠?qū)⒌胤叫苑康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度提升，地方在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中所能體現(xiàn)出的積極性與意義便蕩然無存。

1.2.2體系混亂且不夠健全

目前我國在稅收、費用等方面還缺乏健全的體系對其進行約束和完善，所以往往會出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，這對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格外不利。一般而言，房地產(chǎn)稅收制度除了基礎(chǔ)正稅之外，還有其他相對復(fù)雜的收費標(biāo)準(zhǔn)。比如房屋租金需要征收5%的營業(yè)稅，之后針對房屋本身還需要征收12%的房產(chǎn)稅。當(dāng)房屋需要進行轉(zhuǎn)讓的時候，還需要按照相關(guān)收入征收33%的企業(yè)所得稅，甚至還需要按照取得進行土地增值稅征取。這樣重復(fù)繳稅不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，且不合理的稅收體系只會使得經(jīng)濟發(fā)展陷入停滯狀態(tài)。

1.2.3稅收種類存在不合理現(xiàn)象

依據(jù)現(xiàn)有稅種進行分析，不難看出我國房地產(chǎn)稅收制度存在明顯特點，即流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收種類相對偏多，對這一環(huán)節(jié)造成的賦稅相對沉重。而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則需要承擔(dān)相對較少的稅收。正是因為這種稅收種類的不盡合理，使得流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費相對集中，這也必然會使得一些新建房產(chǎn)的成本增加。而開發(fā)商需要承擔(dān)的稅費價格偏高，也只能通過增加房價的形式，提高整個房產(chǎn)價格。居民在進行房屋購買的過程中會承受較大壓力，甚至一些過高的房價導(dǎo)致居民望而卻步。不僅居民沒能買到心儀的房子，同時也造成了商品房的限制，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重的滯后影響。

1.2.4對稅費計算不夠科學(xué)

目前我國所實行的房地產(chǎn)稅收制度中，對稅費的計算存在嚴(yán)重不合理現(xiàn)象。稅收并不會因為土地價值發(fā)生變化而使得價值與收益同樣發(fā)生變化，這就會無法客觀反映出土地伴隨著時間流逝所體現(xiàn)出的價值與差別。沿用歷史成本進行計稅，必然會造成與市場的脫節(jié)。從而使得稅收計算過程失去科學(xué)性，稅收金額失去了公平。

1.2.5稅收優(yōu)惠范圍相對寬泛

我國目前征稅的范圍比較狹窄，對稅收方面的優(yōu)惠還是相對比較寬松的。尤其在征收對象的選擇上，大多數(shù)只是局限于城市、縣城地區(qū)，而廣大農(nóng)村以及國家機關(guān)、軍隊等，都是由國家進行財政撥款，從而成為了我國免稅收隊伍的一員。這樣的過分優(yōu)惠也很容易形成社會不公平現(xiàn)象，許多納稅人感覺到自身所受到的不公平待遇，就很容易出現(xiàn)心理抵觸納稅的心理，從而不利于整個市場的公平，對國家稅收聚財作用的體現(xiàn)不夠明顯。

1.2.6相應(yīng)的稅收工作配套設(shè)施不夠健全

我國在稅收配套工作方面的配套服務(wù)力度相對較弱，這主要是因為與稅收相配套的工作設(shè)施不夠健全。比如許多稅收管理部門出現(xiàn)了分散管理現(xiàn)象，稅種的設(shè)計也相對復(fù)雜，這就會使得一些稅務(wù)管理部門的工作積極性降低，同時也會滋生社會逃稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2　未來我國房地產(chǎn)稅收制度改革的對策與方法

2.1對物業(yè)稅內(nèi)容進行完善與填充

將城市房地產(chǎn)稅以及房產(chǎn)稅歸納到物業(yè)稅當(dāng)中，可以有效實現(xiàn)對物業(yè)稅內(nèi)容的填充，對各種稅種進行整合，避免了稅種繁多、重復(fù)繳稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。所以，將房地產(chǎn)稅以及房產(chǎn)稅統(tǒng)一合并歸納到物業(yè)稅當(dāng)中，這對于納稅人而言，可以將內(nèi)外稅制進行統(tǒng)一。將目前從價計征與從租計征方法統(tǒng)一為從價計征，按照不容地區(qū)或者不同用途，進行不同價格的稅率制定。從整體而言，可以按照不同省市，或者不同自治區(qū)進行劃分，確定出符合該地區(qū)特點與實際情況的稅率。這樣的形式可以有效兼顧各地區(qū)發(fā)展情況，也可以將宏觀調(diào)控權(quán)利集中到中央手中，對維護社會穩(wěn)定以及促進我國稅收改革具有重要意義。

2.2對城鎮(zhèn)土地使用稅進行取消處理

原先存在的城鎮(zhèn)土地使用稅，其本身就是違背公平原則的，并且與地租在許多時候有著一定的重合性。從經(jīng)濟學(xué)角度來看，當(dāng)前我國經(jīng)濟處于市場經(jīng)濟發(fā)展背景之下，故而土地作為一種生產(chǎn)要素，進入到市場當(dāng)中，而國家則是土地的使用者，或者是產(chǎn)權(quán)主體。這時候，使用土地的人員已經(jīng)向土地使用者繳納了地租，必然無需再次繳納與其性質(zhì)相同的城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，取消城鎮(zhèn)土地使用稅是符合我國社會發(fā)展要求的，對我國房地產(chǎn)行業(yè)進步與發(fā)展有著重要作用。

2.3將耕地占用稅改為農(nóng)地占用稅

將耕地占用稅改為農(nóng)地占用稅，是房地產(chǎn)在取得環(huán)節(jié)所進行的稅收改革?，F(xiàn)存的耕地占用稅其征收對象主要是占用了耕地進行房屋建設(shè)，以及從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的個人或集體。因此，這時候所要求的耕地范圍比較狹窄，以目前狀況來看，僅僅將其歸納為種植農(nóng)業(yè)作物的土地。所以，這會滋生一種亂用土地的不正之風(fēng)，對我國農(nóng)業(yè)發(fā)展、土地資源保護都是極其不利的。而將其歸納到農(nóng)地占用稅當(dāng)中，則可以有效保護農(nóng)地資源，也可以將一些相對繁瑣的稅費類型進行簡化。征收稅費的范圍以及農(nóng)業(yè)用地所包含的范圍相對擴大，包括傳統(tǒng)耕地、森林、草地、水田、農(nóng)田等。只要是用于非農(nóng)業(yè)用途的，都需要進行農(nóng)地占用稅征收。按照不同地區(qū)的不同地理位置、土地肥沃程度等進行費率測算，這樣可以實現(xiàn)農(nóng)地征稅方面的公平與公正，是進行房產(chǎn)稅收改革的重要舉措。

2.4實行契稅改革

所謂契稅，就是指在土地或者房屋進行買賣、贈與、交換或者出現(xiàn)任何原因的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，必須要讓雙方制定相應(yīng)的契約。而契稅則是向房地產(chǎn)承典人所征收的一種稅費形式。其改革方向主要就是將本不適用于國企以及集體性企業(yè)的契約轉(zhuǎn)變?yōu)檫m用于所有人，將不適用于繼承以及房產(chǎn)抵債等行為的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，進行征稅處理。在個人進行房屋購買的時候，也可以實行稅收減半政策。對于城鎮(zhèn)居民第一次購買公有住房的，則可以實行免稅政策。

2.5適當(dāng)進行遺產(chǎn)與贈與稅開征

遺產(chǎn)稅和贈與稅也應(yīng)該適當(dāng)進行征收，這不是為了增加財政收入，而是有效促進社會公平的舉措。目前我國在稅收方面所實行的政策顯示，遺產(chǎn)稅是按照總遺產(chǎn)進行稅制征收的。也就是說對于死亡者所留下的所有財產(chǎn)進行征稅，并不考慮這些遺產(chǎn)如何進行分配。實際上這樣的征稅形式確實降低了稅收管理的成本。

另外，適當(dāng)進行遺產(chǎn)稅以及贈與稅征收，實際上也可以將我國幾千年來傳統(tǒng)的遺產(chǎn)繼承觀念進行剔除。通過這樣的形式可以使得人在生前進行消費，也避免了后人因為繼承財產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，或者因為財產(chǎn)家業(yè)而在社會競爭中有失公允。某種程度上看，這樣的形式是社會財富進行合理分配與消費的重要形式，也是促進第三次分配的重要舉措。

2.6對土地增值稅進行停征處理

土地增值稅的出現(xiàn)是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展應(yīng)運而生的。其出現(xiàn)的原因是為了有效提高中央財政收入，且可以有效對土地價格進行抑制，避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，從而影響了房地產(chǎn)行業(yè)與市場的規(guī)范性。但是當(dāng)前，這一宏觀調(diào)控目的已經(jīng)基本達成，所以土地增值稅征收也應(yīng)該適當(dāng)進行調(diào)整與改變。這樣可以有效避免黑市出現(xiàn)，也可以避免逃稅行為影響土地增值稅的收入。所以，從房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的角度來看，停止征收土地增值稅，是促進我國房地產(chǎn)行業(yè)進步的重要稅收制度改革對策。

3　結(jié)語

房地產(chǎn)稅收制度改革可以有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時配套的稅收改革制度實際上也是確保房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的必然舉措。因此通過稅收制度改革，可以將我國政府宏觀調(diào)控政策滲透到房地產(chǎn)市場的發(fā)展的過程中，從而提高我國國民經(jīng)濟的發(fā)展速度，為我國房地產(chǎn)行業(yè)快速進步和我國財政收入增長提供保障。

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F812.42

A

2096-0298(2016)11(a)-154-02

李智芬(1979-)，女，湖北孝感人，碩士，湖北省孝感市地方稅務(wù)局規(guī)費管理科。