工業(yè)用地低價出讓前提下用地效率研究

王華++李武艷

[摘要]以杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率為研究對象，以2005—2014年工業(yè)用地效率指標數(shù)據(jù)為樣本，基于SBM模型和BCC模型，采用DEA-SOLVER Pro5.0軟件，對比了杭州市工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地價格，分析了開發(fā)區(qū)基本地價和實際出讓均價，評價了2005—2014年開發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率。研究結(jié)果表明，杭州市存在工業(yè)用地低價出讓現(xiàn)象；開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的高效利用，從側(cè)面反映出低價出讓工業(yè)用地的目標得以實現(xiàn)；非期望產(chǎn)出會影響開發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率。

[關(guān)鍵詞]SBM模型 BCC模型 土地利用效率

[中圖分類號]F301.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2016）12-0142-02

從2000年到2012年，全國商業(yè)地價和居住地價均有較大增長，僅工業(yè)地價水平漲幅較慢，工業(yè)用地出讓價格過于偏低且占比偏高。杭州市作為經(jīng)濟發(fā)達省份的省會城市，近年來土地資源制約因素尤其突出，土地價格持續(xù)飆升。杭州市區(qū)2014年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為23355畝，其中工礦倉儲用地供應(yīng)計劃為2109畝，占計劃總量的9.03%，比2013年多1491畝，多2.4倍。2010年至2014年杭州市工業(yè)用地年平均地價是住宅地價的近三十分之一。本研究立足于經(jīng)濟發(fā)達的副省級城市-杭州，以杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為研究對象，研究其近年來工業(yè)用地市場發(fā)展情況，從多個角度闡述工業(yè)用地低價出讓現(xiàn)象，分析杭州市用地結(jié)構(gòu)變化，測算研究區(qū)工業(yè)用地的土地利用效率，進而根據(jù)工業(yè)用地利用效率來反思杭州市現(xiàn)有的用地供地方式。杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)政府的財政收入、各類用地價格及資本流動等數(shù)據(jù)較為齊全，能夠支持后續(xù)研究的開展。

一、研究現(xiàn)狀及趨勢

我國工業(yè)用地政策先后出臺了招拍掛政策、出讓最低價政策、集約節(jié)約利用等政策。盡管相繼出臺了這么多政策，實際工業(yè)用地出讓仍然以行政劃撥和協(xié)議出讓為主。劉衛(wèi)東[1]指出低價出讓工業(yè)用地可有效促進經(jīng)濟增長，土地開發(fā)成本、房產(chǎn)租金或土地拍賣價格可以作為工業(yè)用地標準確定的依據(jù)。有效評價土地利用效率可以從側(cè)面反映工業(yè)用地出讓方式的適宜性?，F(xiàn)有的土地利用效率評價方法有很多，主要有杜邦財務(wù)評價、經(jīng)濟增加值、平衡計分卡，另外人們還使用一些數(shù)學(xué)方法，較為簡單的數(shù)學(xué)方法如層次分析和因子分析，最常見的數(shù)學(xué)方法如數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）。較多學(xué)者[2]-[6]采用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法研究各個行業(yè)的生產(chǎn)效率、利用效率等，楊海泉[7]等人以DEA為基礎(chǔ)的CCR模型，并進一步擴展的BCC模型。葉濤[8]等人采用土地利用模型，從自然、經(jīng)濟以及政策條件三方面的變化對土地利用概率產(chǎn)生的影響進行分析。周沂[9]等通過2004—2008年城市統(tǒng)計面板數(shù)據(jù)研究了地理與城市土地利用效率之間的關(guān)系。楊勇[10]等人采用層次分析法（AHP）比較分析了經(jīng)濟開放條件下，對比內(nèi)陸地區(qū)與沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化，研究了兩地區(qū)的土地利用效率差異性。張榮天[11]等綜合運用DEA模型、ESDA統(tǒng)計指數(shù)和Tobit模型，分析了長江經(jīng)濟帶城市土地利用效率演變和驅(qū)動機制。

但目前關(guān)于土地利用效率的研究較少有針對工業(yè)用地效率的，同樣關(guān)于重點研究城市中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地效率也較少。另外研究土地利用效率時DEA模型中的CCR模型和BCC模型是最常用的方法，但當存在非期望產(chǎn)出和過度投入時，采用該方法存在高估效率的現(xiàn)象。而DEA模型中的SBM模型彌補了這一缺陷，尤其在工業(yè)用地效率評價時可以將環(huán)境等負外部相應(yīng)涉及到。故本文通過對比多種方法的適用性，結(jié)合研究對象的自身特點，準備采用SBM模型和BCC模型分析杭州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地利用效率。

二、杭州市工業(yè)用地現(xiàn)狀分析

（一）杭州市工業(yè)用地供給量逐漸增加

通過杭州市2011—2014年的年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃報告，從工業(yè)倉儲用地、商服用地、住宅用地三個部分對比分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)工業(yè)倉儲用地的供應(yīng)量及比重在逐漸增大，2012年比重為11.58%，2013年比重為12.28%，2014年比重為15.68%，而商服用地和住宅用地的供應(yīng)量及比重呈現(xiàn)減小趨勢。

（二）工業(yè)用地“低價”出讓現(xiàn)狀

不同類型用地出讓價格比較必須在區(qū)位相同的條件下才具有比較意義，區(qū)位不同會引起各種基礎(chǔ)設(shè)施條件差異性。其次，兩者價格會因為出讓的時限不同而產(chǎn)生價格的差異，出讓年限根據(jù)法律規(guī)定二者有一定差異性。另外居住用地出讓為政府帶來的是一次性收益，而工業(yè)用地出讓屬于多次收益，故政府從考慮吸引工業(yè)企業(yè)入住的角度會考慮低價出讓工業(yè)用地，從而獲得未來長期收益。通過對比2009—2014年工業(yè)用地和居住用地出讓價格，通過計算得出居住用地價格是工業(yè)用地價格的33倍左右，這從側(cè)面反映了現(xiàn)階段工業(yè)用地出讓價格呈現(xiàn)出“低價”出讓模式。另外本研究通過采用基本地價公式計算出的基本地價和實際出讓均價對比，確實發(fā)現(xiàn)實際出讓均價低于基本出讓價。

工業(yè)用地低價出讓動機與兩個因素相關(guān)，首先是低價出讓具有引資作用，地方政府用過土地要素換資本要素的方式可獲取投資的流入；另外是工業(yè)用地相關(guān)政策驅(qū)動，政府期望通過低價出讓及地價變動影響土地利用效率、用地集約度和工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚度。地方政府為了保證財政收入，積極爭取私人和外商投資，由于外商投資企業(yè)具有很強的流動性，故地方政府推出各項優(yōu)惠措施吸引投資，于是提供廉價工業(yè)用地就是主要的手段之一。政府希望工業(yè)企業(yè)帶來的經(jīng)濟效益彌補因低價出讓產(chǎn)生的損失。

（三）杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占比高

1997年到2014年杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)比重在1999年最高，也僅有2.6%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢；第三產(chǎn)業(yè)的比重從1997年的3.35%逐年上升到2014年的24.21%，表明服務(wù)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。第二產(chǎn)業(yè)比重一直在75%以上，從1997年的96.65%到2014年的75.61%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢。因此杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟中心依然在工業(yè)上。

三、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地利用效率分析

（一）方法介紹

DEA是一種線性規(guī)劃模型，根據(jù)多個投入和支出因素對決策單元進行相對效率評價的一種系統(tǒng)分法，稱為CCR（Charnes、Cooper、Rhodes）模型。隨后，Banker、Charnes、Cooper假定規(guī)模收益可變，在CCR模型的基礎(chǔ)上提出BCC模型。模型中假設(shè)有n個決策單元，j=1，2…n，，，分別表示投入指標、產(chǎn)出指標以及相對效率值，BCC模型的線性規(guī)劃為：式中，為目標函數(shù)；s.t.代表限制性條件；為各個決策單元在某一指標上的權(quán)重變量；和分別代表決策單元的原始投入和產(chǎn)出值。

Tone提出了SBM（Slacks-based Measurement）模型，它綜合考慮了各決策單元的投入與產(chǎn)出，解決了投入產(chǎn)出松弛的問題?；诖?，本文采用在DEA模型基礎(chǔ)上發(fā)展起來的且考慮非期望性產(chǎn)出的SBM模型，該模型可以更好地模擬在環(huán)境約束下，考慮投入變量、期望產(chǎn)出變量和非期望產(chǎn)出變量之間的關(guān)系，分析系統(tǒng)效率。

在SBM模型假定系統(tǒng)有n個決策單元，且對應(yīng)的投入向量表示為x∈Rm、期望產(chǎn)出向量為yg∈Rs1和非期望產(chǎn)出向量為yb∈Rs2，可以定義矩陣X、Yg和Yb如下：，，。其中，X>0，Yg>0，Yb>0，不變規(guī)模報酬下的生產(chǎn)可能集P為：，

，s.t.，，，其中，s-≥0，sg≥0，sg≥0，≥0，s表示相應(yīng)的投入指標和產(chǎn)出指標，是權(quán)重向量。為非期望產(chǎn)出的SBM模型計算的效率值。目標函數(shù) 關(guān)于s-、sg和sg嚴格遞減，并且0≤≤1。對于特定的被評價單元，當且僅當=1時，即s-=0，sg=0，sg=0，被評價單元才有效率。當<1時，說明被評價單元無效率，即需要調(diào)整投入產(chǎn)出指標。

（二）評價指標建立

進行開發(fā)區(qū)工業(yè)用地利用效率評價既要注重研究區(qū)域土地的經(jīng)濟、社會效益，也應(yīng)考慮土地利用過程中對環(huán)境產(chǎn)生的負效應(yīng)。在指標選取時，指標分為三大類，分別為投入指標、期望產(chǎn)出指標和非期望產(chǎn)出指標。投入指標中重點選用了工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入和工業(yè)從業(yè)人員數(shù)；產(chǎn)出指標中的期望產(chǎn)出指標選用了工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)利潤；非期望產(chǎn)出指標主要是指對環(huán)境有負效應(yīng)的因素，本研究中考慮到工業(yè)廢水排放量、工業(yè)廢氣排放量和工業(yè)固體廢棄物排放量。但實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廢水排放達標率近幾年都是100%，故不考慮這一指標，另外近幾年的工業(yè)固體廢物綜合利用率均在92%以上，故同樣不考慮該指標。以上數(shù)據(jù)均來源于2005—2014年杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報和杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)年鑒。

（三）土地利用效率計算并分析

采用SBM模型對國家級開發(fā)區(qū)—杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2007—2011年的工業(yè)用地效率進行分析。在SBM模型中包括兩大類模型，一類是基于導(dǎo)向型的SBM模型，包括輸入導(dǎo)向和輸出導(dǎo)向。另一類是沒有導(dǎo)向的SBM模型。

本研究通過多次對比研究區(qū)數(shù)據(jù)，選擇SBM-NonOriented

模型和BCC模型對比計算。在BCC模型中沒有考慮非期望產(chǎn)出，即環(huán)境污染指標。SBM-NonOriented模型中考慮了非期望產(chǎn)出。若不考慮企業(yè)的非期望產(chǎn)出，采用BCC模型計算出2005—2014年杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地效率，其中2005年、2006年、2009年、2010年、2011年和2014年的效率值為1，其余四年的效率值均在0.9以上，這一結(jié)果表明在不考慮非期望產(chǎn)出因素下，工業(yè)用地效率均比較高。若考慮企業(yè)的非期望產(chǎn)出，采用SBM模型，2005年、2006年、2009年、2010年和2014年效率均為1，2007年、2008年、2011—2013年這五年工業(yè)用地效率均有下降，下降幅度較大的是2012年和2011年，分別下降了33%和31%。通過數(shù)據(jù)分析可以看出2011年和2012年工業(yè)企業(yè)的非期望產(chǎn)出相對較高。通過兩種模型的十年效率值從側(cè)面可以反映出低價出讓工業(yè)用地對開發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率提高有正影響。

四、結(jié)論

本文以杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為研究對象，首先對比分析了杭州市工業(yè)用地價格、商業(yè)用地和居住用地價格，其次對比了開發(fā)區(qū)基本地價和實際出讓均價，從而反映出杭州市存在工業(yè)用地低價出讓現(xiàn)象。進而采用SBM-NonOriented模型和BCC模型分別評價了2005—2014年開發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率，高效的利用效率從側(cè)面可以反映出低價出讓工業(yè)用地對開發(fā)區(qū)工業(yè)用地效率提高有正影響。在使用模型評價中，因為時序較短，不能采用更加豐富的指標，所以有些年份的效率值為1，在以后的研究中可以采用更多全面的豐富的決策單元，以便提高結(jié)果的有效性。

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責(zé)任編輯：楊柳