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    金茂商業(yè)新版圖

    2016-07-08 17:37龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年6期
    關(guān)鍵詞:金茂大悅華潤

    龔小鋒

    從華潤到中糧再到中化,中化集團董事長寧高寧對商業(yè)地產(chǎn)的野心從未停止。今年1月5日,寧高寧走出中糧大廈,并同時空降中化,第三次成為央企掌門人。

    近日,寧高寧為中化旗下的金茂商業(yè)站臺,在業(yè)界的聚焦中又一次回到了舞臺中央,這是其執(zhí)掌中化集團近半年后的首次公開露面。這位被譽為“紅色摩根”的“國企放牛娃”,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是教父級別的人物,曾一手締造出華潤萬象城、中糧大悅城等知名品牌,并推動了大悅城的上市。

    金茂商業(yè)缺乏像大悅城那樣的主打品牌,但寧高寧稱,將著力打造中國金茂旗下的商業(yè)地產(chǎn)板塊,這給業(yè)界帶來廣闊的想象空間。該公司也趁勢提出了“輕重資產(chǎn)結(jié)合”、“擇機上市”、“到2018年實現(xiàn)管理面積超過200萬平方米”等目標。

    寧高寧的第三座城

    在華潤萬象城、中糧大悅城之后,寧高寧給金茂商業(yè)起了一個全新的名字——金茂覽秀。

    這一名字取自杜甫《望岳》詩篇中的兩句——“造化鐘神秀,陰陽割昏曉”和“會當凌絕頂,一覽眾山小”,“英文名叫mall of splendor,是一個神奇、創(chuàng)造和人的瀏覽欣賞在一起的,是用一覽眾山小的眼光來看風景秀麗的世界。”

    寧高寧愛讀書。當年大悅城的名字,就是寧高寧夜讀《論語》時,讀到“近者悅,遠者來”時,忽然有了靈感,釋義為“創(chuàng)造喜悅和歡樂,使周圍的人感到愉快,并吸引遠道而來的客人”。

    如今,寧高寧要造第三座城。覽秀計劃到2018年實現(xiàn)管理面積200余萬平方米,并具備上市條件。在他看來,金茂要做的就是重視消費愉悅的本質(zhì),將金茂商業(yè)的業(yè)態(tài)擴大到消費型、娛樂型、體驗型。

    覽秀城的業(yè)態(tài)分成了四類。首先會自主研發(fā)兒童娛樂業(yè)態(tài)“酷樂星球(Kids Planet)”,引進國內(nèi)外的游藝設(shè)備,打造親子家庭娛樂體驗中心。其他三種最重要的業(yè)態(tài)是當?shù)靥厣惋?、特色運動休閑品牌和全新情景零售中心。

    不過,目前來看,上述業(yè)態(tài)仍屬于傳統(tǒng)范圍。尤其在萬達寶貝王、新城多奇妙等兒童娛樂品牌迭出之際,金茂并未搶占先機。兒童娛樂產(chǎn)業(yè)還面臨著投資回報周期長、前期投資額高的問題,此前萬達寶貝王就經(jīng)歷過多次調(diào)整。

    但寧高寧堅稱會提供一個不一樣的思路?!敖鹈白撸捅仨氁M行創(chuàng)新,而且這個創(chuàng)新應該是突破性的,不是簡單地把樓改一下顏色,或者在里面搞一些活動。過去購物占60%,現(xiàn)在購物占40%,可能還要降,但是體驗越來越多,現(xiàn)在繼續(xù)做一個big box把人趕進去比較難。”寧高寧近日表示。

    瞄準上市之路

    金茂在酒店和寫字樓板塊起步最早,但在商業(yè)綜合體領(lǐng)域仍然屬于新人。盡管它在商業(yè)綜合體的探索最早可以追溯到2005年,以上海城市地標金茂大廈的商業(yè)裙房——金茂上海J·LIFE為起點。

    但真正開始走專業(yè)化和規(guī)?;牡缆罚?013年。這一年,該公司成立了專門的商業(yè)事業(yè)部。在成立之初即制定了“三年體量翻番,五年具備上市條件”的戰(zhàn)略目標。

    幾年來,金茂商業(yè)聚焦中國金茂已進入的五大區(qū)域,重點深耕上海、北京、深圳等一、二線核心城市,旗下籌開和運營商業(yè)項目體量達到80萬平方米。

    寧高寧正式到中化上任后,對地產(chǎn)板塊十分重視。在金茂于3月份舉辦的業(yè)績發(fā)布會上,中國金茂總裁李從瑞曾公開表示,“寧總對中化集團下屬的地產(chǎn)板塊會堅定不移地支持,加速、加快發(fā)展?!?/p>

    據(jù)金茂內(nèi)部人士透露,他和李從瑞在兩周的時間內(nèi)跑遍了金茂旗下的地產(chǎn)項目。2月19日,寧高寧曾趕赴上海調(diào)研,李從瑞、金茂酒店總經(jīng)理張輝、金茂商業(yè)總經(jīng)理任艷華等陪同在側(cè)。

    在那一次調(diào)研中,寧高寧的首站便是金茂商業(yè)和金茂酒店。一個頗值得玩味的細節(jié)是,金茂商業(yè)的員工向?qū)幐邔帿I上一副對聯(lián),以表達金茂商業(yè)謀求發(fā)展的愿景:上聯(lián)是“輕重并舉謀發(fā)展”,下聯(lián)是“服務(wù)再造助升級”,橫批是“上市必達”。

    按照規(guī)劃,覽秀到2018年實現(xiàn)管理面積200萬余平方米。也就是說,在兩年的時間內(nèi),覽秀要實現(xiàn)管理面積翻番,并且具備上市的條件。“我們會積極發(fā)揮中國金茂在金茂酒店資產(chǎn)上市、資產(chǎn)證券化等方面的成功經(jīng)驗與融資能力,按照上市的路徑要求,積極謀劃商業(yè)資產(chǎn)的早日上市。”李從瑞近日說。

    對于金茂商業(yè)登陸A股還是港股,該公司相關(guān)人士表示,不排除A股上市的可能,但是A股上市難度比較大,未來會根據(jù)資本市場的訴求來決定上A股還是港股。

    尷尬局面

    當下的中國商業(yè)地產(chǎn),正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)折和陣痛。全國購物中心進入結(jié)構(gòu)性供給過剩階段,產(chǎn)生了招商難、開業(yè)難、運營難等諸多問題,商業(yè)延遲開業(yè)、低開業(yè)率、高空置率成為行業(yè)新常態(tài)。

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為,現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)外部市場環(huán)境比較復雜,與寧高寧當年打造萬象城和大悅城時,已經(jīng)有很大不同,商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)大于機遇。

    第一太平戴維斯近日的數(shù)據(jù)揭示了這一競爭激烈的慘況:目前全國已經(jīng)開業(yè)的購物中心逾4000家,2020年將有1萬家。每銷售12.8億平方米里,商業(yè)只為1.7億平方米,占12.3%,存在過剩壓力。此外,消費疲弱、電商等因素也加劇著沖擊。

    金茂并不具備太大規(guī)模優(yōu)勢。由于起步較晚,目前旗下管理和運營商業(yè)項目約80萬平方米,雖具備了一定的規(guī)模體量和競爭優(yōu)勢,但與萬達、華潤等標桿企業(yè)無法相比。

    整體而言,金茂商業(yè)的體量相對較小,即便是定位為城市型商業(yè)中心的金茂匯,單項目體量也多保持在10萬平米左右的規(guī)模,而金茂灣及J·LIFE的體量則更小。

    相較于萬達、華潤產(chǎn)品線的整齊劃一,金茂商業(yè)的布局略顯繁復,缺乏像大悅城那樣的主打品牌,這家公司旗下涉及的產(chǎn)品線多達四條,包括定位為城市商業(yè)中心的金茂匯、以社區(qū)商業(yè)為主的金茂灣購物中心以及分別對應商務(wù)配套和旅游地產(chǎn)商業(yè)的J·LIFE。

    除了規(guī)模處于劣勢外,盈利水平上,金茂商業(yè)也稱不上領(lǐng)先。按照2015年年報,萬達商業(yè)、華潤置地和大悅城在租賃運營收入上分別為135.82億元、47.76億元和21.84億元。金茂為12.53億元,相對占比較低,其中,租賃收入絕大部分貢獻來自寫字樓。

    相當長一段時期內(nèi),金茂商業(yè)要打開局面并不容易,其業(yè)績主力貢獻依然靠開發(fā)銷售。關(guān)于中國金茂未來3年的目標,金茂方面表示,在去年的基礎(chǔ)上,到2019年銷售金額達到800億元。其中開發(fā)銷售、持有運營與金融服務(wù)等三項業(yè)務(wù)收入占比貢獻為7:2:1。

    李從瑞此前表示,2016年要完成360億元的簽約銷售,其中有300億元來自二級開發(fā),還有60億元是一級開發(fā)。而在《2015年度房企銷售金額TOP100》中,中國金茂銷售額過300億元,排名第27位。

    資本運作突破瓶頸

    要在2018年達到200億平方米的管理面積,就意味著金茂商業(yè)不能走尋常道路。它提出的合作和輕資產(chǎn)輸出,都將是未來擴張的有效方式。據(jù)李從瑞介紹,公司將重點甄選5-8家大中型國企進行深度合作。

    在金茂的投資人隊伍中,新華保險、美國華平投資、新鴻基以及新加坡最大的主權(quán)財富基金GIC等資本大鱷赫然在列。

    熟悉寧高寧過往經(jīng)歷即可知,從華潤、中糧到現(xiàn)在的金茂,新加坡最大的主權(quán)財富基金GIC與寧高寧均保持著良好的合作關(guān)系。華潤曾和GIC結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴并成立合資公司開發(fā)大連萬象城,但是在寧高寧離開后終止。到了中糧,GIC成為大悅城走向輕資產(chǎn)化的重要推手。

    在5月19日,GIC董事總經(jīng)理孫建軍出席金茂發(fā)布會,更打開了兩家深度合作的想象空間。這意味著,GIC又追隨寧高寧,成為了金茂做商業(yè)地產(chǎn)的金主,而金茂也把輕資產(chǎn)管理服務(wù)的輸出列為發(fā)展戰(zhàn)略之一。

    根據(jù)金茂商業(yè)釋放出來的消息,未來公司會以委托管理為主,包括操盤、包租操盤、合資經(jīng)營模式為輔的資產(chǎn)管理輸出模式。這已在公司內(nèi)部著手進行。

    寧高寧的手腕遠不止于此,在并購上,或許會成為金茂商業(yè)版圖最不可預知的驚喜。在就任中糧董事長的11年間,寧高寧主導了超過50起的并購,從最初重組新疆屯河、收購華潤生化、華潤酒精,到最近兩年將全產(chǎn)業(yè)鏈延伸至國際市場。

    寧高寧對中糧進行全產(chǎn)業(yè)鏈的整合改造,使得其資產(chǎn)從598億元人民幣飆升至719億美元?,F(xiàn)在的中化,是比當年的中糧更為龐大的巨型航母。

    目前,中化的主營業(yè)務(wù)涵蓋能源、農(nóng)業(yè)、化工、地產(chǎn)、金融五大領(lǐng)域,是全球500強企業(yè),是中國四大國家石油公司之一、最大的農(nóng)業(yè)投入品一體化經(jīng)營企業(yè)。2015年,中化集團以總營收806.35億美元,位列全球五百強105位。相比之下,中糧集團總營收僅為405億美元,位列272位。

    克而瑞研究中心分析師沈曉玲認為,在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上,金茂企業(yè)戰(zhàn)略還會轉(zhuǎn)向金融、服務(wù)等方面,而且未來可能會將集團旗下的住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù)統(tǒng)一為金茂控股,整合集團業(yè)務(wù),使其形成協(xié)同效應。

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