住宅用地期滿自動(dòng)續(xù)期的四個(gè)思維角度

潘世炳

2007年10月1日實(shí)行的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。針對(duì)這條規(guī)定，有不少人認(rèn)為應(yīng)該免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期，也有人認(rèn)為應(yīng)該收取高額費(fèi)用才能續(xù)期。近期出現(xiàn)了兩種現(xiàn)實(shí)操作模式：一是溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅用地使用權(quán)期滿，續(xù)期需繳納30%房價(jià)款作為出讓金；一是深圳規(guī)定1995年9月18日前出讓的土地，使用權(quán)可免費(fèi)順延至國家法定最高年期，不須另簽合同或換發(fā)房地產(chǎn)證，之后出讓土地的續(xù)期問題還在協(xié)商研究。社會(huì)各界對(duì)這兩種操作方式反響強(qiáng)烈，眾說紛紜，莫衷一是。

對(duì)于這個(gè)問題，我們需要從四個(gè)角度分析和思考。

一是如果住宅用地期滿免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期的話，會(huì)有什么后果呢？首先是對(duì)于以前辦理了不同年限的住宅用地使用者不公平。70年期和30年期所交納的出讓金差別很大。如果都免費(fèi)續(xù)期的話，對(duì)于70年期的土地使用者不公平。其次會(huì)影響目前住宅用地的出讓。既然可以自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期，那何必要辦理那么長的出讓年限呢？出讓年限一年就夠了，每年還可以免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期。法律只規(guī)定了最高出讓年限，沒有規(guī)定最低出讓年限。再次，出讓可能將成為歷史，與其每年自動(dòng)續(xù)期，不如采用租賃制對(duì)于政府更有利，因此自動(dòng)續(xù)期完全免費(fèi)是不合適的。

二是住宅用地使用權(quán)期滿后，交納一定的出讓金續(xù)期是可行的?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定：“土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的”，“由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)”。那么到底該補(bǔ)交多少出讓金呢？理論上應(yīng)該是按照補(bǔ)辦續(xù)期手續(xù)時(shí)經(jīng)過評(píng)估的土地價(jià)格，和房產(chǎn)價(jià)格沒有關(guān)系，以房價(jià)的30%確定續(xù)期的土地出讓金是沒有依據(jù)的。為了便于推廣和接受，可以在續(xù)期時(shí)評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮兩個(gè)方面：一是所交納的出讓金不宜過高，特別是不可超出使用者的承擔(dān)力。二是自用的住宅和經(jīng)營用住宅的差別，自用住宅可以低點(diǎn)兒，經(jīng)營用住宅可以高點(diǎn)兒。實(shí)際上，對(duì)于一般住宅所對(duì)應(yīng)的土地而言，分?jǐn)偼恋孛娣e是很小的，遠(yuǎn)沒有想象的那么大的經(jīng)濟(jì)壓力。比如一棟21層總建筑面積25000平方米、建筑占地面積1250平方米（扣除共同共有土地）的建筑物，建筑面積為100平方米的住宅分?jǐn)偟耐恋孛娣e為1250/25000*100=5平方米。

三是自動(dòng)續(xù)期必須辦理相關(guān)手續(xù)，否則會(huì)給土地使用者帶來很多不必要的麻煩。為什么這么說呢？一是原有的土地使用權(quán)證書已經(jīng)過期，需要重新辦理一個(gè)有新的起始和結(jié)束時(shí)間的新土地使用權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)證書，否則不便于土地使用者使用土地。二是和土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)的土地登記卡也需要相應(yīng)變更，這樣才能確保手續(xù)的合法性和完整性。三是土地出讓多年后，四至關(guān)系和周圍環(huán)境可能會(huì)發(fā)生變化，需要注明新的四至關(guān)系等。當(dāng)然，辦理這些續(xù)期手續(xù)應(yīng)該簡化形式，堅(jiān)決杜絕復(fù)雜的審批手續(xù)。

四是住宅用地自動(dòng)續(xù)期，建議以法定最高年限70年確定新的住宅用地使用年限。如果再確定不同年期，勢(shì)必會(huì)有不同年限的出讓金，今后如果再進(jìn)行政策調(diào)整的話，不便操作。所以續(xù)期土地年限統(tǒng)一到法定最高年限70年有助于今后統(tǒng)一政策調(diào)整。早期出讓土地年限有20年、30年，也有70年，這次溫州和深圳的續(xù)期方式針對(duì)的基本都不是法定最高年限的情形，會(huì)帶來很多爭議和麻煩。

當(dāng)然，住宅用地使用權(quán)續(xù)期問題由《物權(quán)法》約定，到底如何續(xù)期應(yīng)該由全國人大常委會(huì)來解釋，或授權(quán)國務(wù)院制定實(shí)施細(xì)則，任何一個(gè)地方政府和主管部門都沒有權(quán)力自行決定。

王春敏/責(zé)任編輯