淺析上海市房價瘋漲原因及房價調(diào)控政策

李瑩

摘 要：從2015年至2016年中國樓市進(jìn)入妖魔化階段，房價上漲過快早已成為涉及政治、經(jīng)濟(jì)和民生的社會熱點(diǎn)問題。本文以2016年初上海房價飆升現(xiàn)象為切入點(diǎn)，運(yùn)用馬克思地租理論分析該市房地產(chǎn)價格上升原因，并給出房價調(diào)控措施方面的建議。

關(guān)鍵詞：馬克思；地租理論；上海市；房價調(diào)控

2015年，深圳樓市高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)475%，二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%，樓市這股瘋漲的妖風(fēng)從深圳刮起來后迅速傳染給了一線城市和省會城市，而2016年開年上海樓市的飆升速度更是創(chuàng)下了歷史新高。下文將重點(diǎn)運(yùn)用馬克思地租理論來探討以上問題。

一、馬克思地租理論在社會主義條件下的適用性

馬克思的地租理論揭示出了地租的一般規(guī)律，雖然當(dāng)時該規(guī)律的提出是基于資本主義私有制，但是依據(jù)中國的當(dāng)前的具體國情，該理論在我國社會主義制度下同樣具有適用性。

馬克思在《資本論》中對資本主義地租分析的前提是：第一，土地所有權(quán)的存在?！啊瓕σ粔K土地的壟斷權(quán)，使所謂土地所有者能夠去征收貢賦，課取租稅。這種貢賦和真正的地租有一個共同點(diǎn)：它決定土地價格，如上所訴，土地價格無非是出租土地的資本化的收入”[1]第二，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離?！耙鍪垡患|西，唯一需要的是，它可以被獨(dú)占，并且可以讓渡?！盵2]在我國，土地所有權(quán)歸國家所有，個人只具有土地的使用權(quán)，交易讓渡的對象也是土地的使用權(quán)。第三，土地使用權(quán)商品化。第四，市場經(jīng)濟(jì)。“只有在商品生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，地租才能作為貨幣地租發(fā)展起來，并且按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)變?yōu)樯唐飞a(chǎn)的程度來發(fā)展”[3]

1995年1月1日，我國頒布了市內(nèi)房地產(chǎn)管理法案，使我國的城市土地使用權(quán)市場化擁有了可靠的法律依據(jù)，而馬克思地租理論提出的前提條件是市場經(jīng)濟(jì)體制，我國實(shí)行的又是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，因此，可以得出結(jié)論馬克思的地租理論在我國社會主義條件下同樣具有普遍意義。

二、運(yùn)用馬克思地租理論揭示上海市房價的飆升原因

房地產(chǎn)不變資本的主要組成部分即是土地價格，我們可以用地租理論分析其漲跌變化，按照馬克思的理論土地本身沒有價值因?yàn)樗皇莿趧拥漠a(chǎn)物，但是土地的所有者卻能通過出租和出賣土地來定期獲得地租，這實(shí)際上是一個將獲取地租收入的權(quán)力進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程，根據(jù)地租理論公式，地租比上利率就是土地價格，即PL=R∕r，可見地租決定著土地的價格，[4]因此，高房價的實(shí)質(zhì)就是其中所包含的高額地租。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論存在著明顯的缺陷，馬克思是在批判和繼承的基礎(chǔ)上提出了新的地租理論，并重新賦予了地租理論以完整定義，他分析了三種地租形式：

（一）絕對地租

普遍來講，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低決定了城市地租水平的高低，所以城市絕對地租主要表現(xiàn)有兩個方面：一是在城市社會經(jīng)濟(jì)與勞動生產(chǎn)率同時提升時，產(chǎn)業(yè)部門將最后獲得的超額利潤和平均利潤都會在最大程度上提高，同時還可通過土地要素來獲得超額利潤，在無形中平均利潤也會被拉高，地租量則自然上升；二是隨著社會和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還會對有限土地需求的不斷上漲起到重要影響，高額的土地價格也會導(dǎo)致絕對地租量的上升。[5]

根據(jù)我國國情，我國土地統(tǒng)一歸國家所有，上海市政府在出讓和買賣土地的過程中就是先由政府進(jìn)行用地招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商通過競標(biāo)的方式來獲取為期70年的土地所有權(quán)，這也是全國統(tǒng)一的土地招、拍、掛制度，并且商品房用地還要納入地方財政收入，先由房地產(chǎn)開放商承擔(dān)，然后經(jīng)過樓盤的銷售轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。上海城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展對該市有限的土地資源的需求不斷上漲導(dǎo)致城市絕對地租的提高，也是高房價產(chǎn)生的首要原因。

（二）級差地租

土地資源的稀少性和差異性是構(gòu)成地租的自然條件，根據(jù)形成條件的差異性，馬克思將它分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。土地質(zhì)量和土地位置的不同形成級差地租Ⅰ，連續(xù)在同一地塊上進(jìn)行投資但是由生產(chǎn)率的不同而形成的超額利潤的轉(zhuǎn)化形式即為級差地租Ⅱ。馬克思指出“凡是有地租的地方，都有級差地租。而且這種級差地租都遵循著和農(nóng)業(yè)級差地租相同的規(guī)律。”

當(dāng)前上海的城市化進(jìn)程的加快是城市建筑用地需求不斷增長的不竭動力，即使周邊農(nóng)用地地租不變，現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展也會使城市中心地段的地租上漲，也就會產(chǎn)生級差地租Ⅰ。另外，由于板塊功能劃分的不同和基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度的不同，即使是同一地段它所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是有差別的，級差地租Ⅱ就是其產(chǎn)生的剩余價值的增長部分，徐匯、長寧、靜安的高房價便由此而來。

（三）壟斷地租

壟斷地租是由于現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快而形成的，短期來講，城市中心地段是相對固定的，使得中心建筑地段的稀缺性更加突出。因此，如果存在很多購買能力很強(qiáng)的消費(fèi)者來爭搶中心建筑地段，該地段的的地租就會由于需求過剩、價格遭到哄抬而形成壟斷地租，這種情況恰巧在上海是經(jīng)常發(fā)生的，因此馬克思指出“消費(fèi)者的需求和購買能力決定了壟斷價格的產(chǎn)生?！?/p>

根據(jù)這一規(guī)律，房地產(chǎn)開發(fā)商如果獲得了城市中心地段，其只是支付了絕對地租和級差地租，在房屋的售賣過程中通過哄抬中心地段的房屋價格使得壟斷地租完全被其收入囊中。這也是徐家匯等中心區(qū)商品房價格高達(dá)八、九萬元每平，而外環(huán)房價卻只有兩萬每平的原因。

三、中國的特殊國情推動了房價的進(jìn)一步上漲

（一）中國人“安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)思想是國人購房熱情不減的中堅力量

“安居樂業(yè)”的觀念深入人心，在中國人看來“樂業(yè)”的前提是“安居”，只有擁有了一套屬于自己的房子才能安心“樂業(yè)”，而在北上廣深的一線城市擁有住房似乎已經(jīng)成為了一個人成功與否的標(biāo)志。

岳母成為中國樓市的幕后推手。在樓市，岳母的權(quán)威神圣不可侵犯，“無房免談”、“無房堅決不嫁”已經(jīng)成為全國岳母的統(tǒng)一臺詞。她們只是想用房子來為女兒婚后的幸福加一層保障，這一點(diǎn)無可厚非，但是卻被精明的開發(fā)商借以鼓吹，使岳母成為房價的幕后推手。

我們再來看中國第一個諾貝爾獎獲得者莫言，在向記者談到750萬獎金的用處時，他首先說道了準(zhǔn)備在北京買套大房子。有人提醒他說，在北京或許也買不了多大的房子。但從側(cè)面已經(jīng)深刻的反應(yīng)出了，在過去的一輩人里，他們的思維觀念仍然還被房子所困擾著，所以后一輩的我們必然將收到這些觀念所影響。

（二）房地產(chǎn)“去庫存”政策實(shí)施讓上海房價插上了飛翔的翅膀

國家實(shí)施房地產(chǎn)去庫存的理想選擇是降價提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。國家貨幣政策方面降準(zhǔn)降息，5年期貸款利率降到4.9%；此外，首付比例下降，公積金首付調(diào)到20%，商貸調(diào)到25%，已經(jīng)到達(dá)歷史上信貸政策最好時候。

國家降息降準(zhǔn)的利好一出，帶來的結(jié)果卻是上海的房價飛上了天，特別是二手房交易市場的火爆帶來民眾的恐慌性購房和非理性購房。政府政策加上各種炒房團(tuán)伙的刺激導(dǎo)致上海房價價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價值，呈現(xiàn)了飆升的局面。

四、運(yùn)用馬克思基本原理對房價進(jìn)行調(diào)控

（一）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，提倡理性消費(fèi)

馬克思曾說：人們能夠“創(chuàng)造歷史”，就應(yīng)該能夠更好地生活；但為了生活，首先就需要衣食住行以及相關(guān)應(yīng)該有的一些東西。[6]這既是在唯物史觀中基本原理的經(jīng)典描述，也是馬克思主義消費(fèi)觀理論的出發(fā)點(diǎn)。加強(qiáng)對馬克思主義消費(fèi)觀念引導(dǎo)，讓社會成員都能夠站在更高的角度來看問題，結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行理性消費(fèi)，充分認(rèn)識住房這一商品，漲跌都有其自身的必然性應(yīng)避免盲目跟風(fēng)。其次，房價不漲即為跌，因?yàn)樯鐣前l(fā)展的，除了我們工資收入不斷增長外，土地的稀缺性使其價格也具有自然增長的性能。通過解決人們認(rèn)識上的一些偏差，來穩(wěn)定居民的情緒，構(gòu)建社會和諧。第三，要加強(qiáng)市場風(fēng)險認(rèn)識教育。從改革開放到現(xiàn)在，市場經(jīng)濟(jì)就是要去按照市場規(guī)律來辦事，只能以不去違反市場法則為前提。無論是購房的自住或是那些投資和投機(jī)，這都是市場行為。這時候就必須要加強(qiáng)對投資投機(jī)者的風(fēng)險意識教育。

（二）增加信息透明度，防止投機(jī)行為帶來壟斷價格

購房者不斷增大的購房需求是房屋產(chǎn)生壟斷價格的主要原因，因此，開發(fā)商的壟斷收益是來自于購房需求的突然增大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過虛假宣傳、惡意炒作、派發(fā)傳單甚至是請名人代言的方式來造成樓市銷售火爆的假象，使真正的購房者形成了再不買房就再也買不起房買不到房的恐懼心理，于是形成恐慌性購房，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了壟斷性的超額利潤。

我們要防止樓市惡性循環(huán)情況的發(fā)生就需要建立形成房產(chǎn)價格估算的預(yù)期系統(tǒng)，通過相關(guān)部門的網(wǎng)站向居民公開房產(chǎn)價格起伏的具體信息。

這樣，購房者就能夠在預(yù)期房價走勢的情況下，進(jìn)行理性購房[7]。

（三）征收高額房產(chǎn)稅

上海城市化的不斷發(fā)展導(dǎo)致的住房需求不斷擴(kuò)大與住房面積的稀缺性形成了鮮明的對比，迫使我們必須進(jìn)行土地的集約使用。由此我們可以設(shè)定家庭的合理住宅面積為90平米，凡是超過90平米的住宅就將其視為高檔住宅。高檔住宅由于其本身的優(yōu)勢會刺激有能力的消費(fèi)者進(jìn)行購買，購買需求的增加自然會導(dǎo)致房價的虛高產(chǎn)生壟斷利潤，而這將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于開發(fā)高檔住宅而遏制普通住宅的建設(shè)。

所以，應(yīng)該對高檔住宅的房產(chǎn)所有者征收高額房產(chǎn)稅，加大其購買高檔住宅的成本，從而遏制其購買高檔住宅的需求。

分析上海市內(nèi)環(huán)小區(qū)的入住情況，入住者大多數(shù)為老人，并且個別小區(qū)入住率極低，由于城區(qū)房子的壟斷價格造成了窮人住不起房，富人擁有多套房產(chǎn)卻無人可住現(xiàn)象。他們將多余房產(chǎn)進(jìn)行出租收取租金，高額的租金收入使得富人更傾向于購買更多的房產(chǎn)進(jìn)行盈利，因此不惜血本加大購房力度，致使樓市火爆，使開發(fā)商產(chǎn)生壟斷利潤。由此，政府可以對擁有多套房產(chǎn)的家庭征收高額房產(chǎn)稅，遏制其投機(jī)性購房需求。

（作者單位：上海師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第705頁.

[2] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第714頁.

[3] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第718頁.

[4] 胡劼.淺析珠海市房價增長過快原因及房價調(diào)控政策——以馬克思地租理論為視角[J].改革與開放，2012，16：63+65.

[5] 克思恩格斯文集（第7卷）[M].北京：人民出版社，2009年版，第717頁.

[6] 馬克思恩格斯選集（第1卷）[M].北京：人民出版社，1995年版，第217頁.

[7] 羅熙蘭.馬克思壟斷地租理論對房價調(diào)控指導(dǎo)意義研究[J].科技風(fēng)，201410：204-205.