房屋測(cè)量中共有面積測(cè)算與分?jǐn)傁嚓P(guān)問題探討

黃錦財(cái)

摘 要：文章主要闡述建筑面積、成套建筑面積、共有建筑面的概念，分析房屋共有面積的認(rèn)定與測(cè)算，研究房屋共有面積的分?jǐn)偡椒ǎ⒕彤?dāng)前房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}提出了優(yōu)化策略，以推動(dòng)房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)偹降牟粩嗵嵘?/p>

關(guān)鍵詞：房屋測(cè)量；共有面積測(cè)算；分?jǐn)?/p>

中圖分類號(hào)：P218 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關(guān)概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來已久，隨著相關(guān)概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準(zhǔn)確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)外圍水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據(jù)應(yīng)用方式的差異而設(shè)置的規(guī)范性指標(biāo)[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測(cè)算與計(jì)價(jià)，原國家建設(shè)部在1995頒布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中提出此概念，并明確規(guī)定商品房的銷售計(jì)價(jià)應(yīng)按“套”計(jì)算。成套建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e相加所得。成套房屋的套內(nèi)建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽臺(tái)建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的定義，房屋共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，常見的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對(duì)于共有建筑面積，通常分為三類進(jìn)行處理：

一是產(chǎn)權(quán)各方均有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，則共有面積處理應(yīng)依據(jù)協(xié)議處理；

二是共有建筑面積的處理協(xié)議不是所有權(quán)利相關(guān)者共同達(dá)成的，則不得視為有效的分割協(xié)議，應(yīng)在考慮權(quán)利相關(guān)者的前提下，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)范對(duì)共有面積進(jìn)行測(cè)算分?jǐn)偅?/p>

三是權(quán)力相關(guān)者均無共有面積分割協(xié)議，此種情況下的共有面積可根據(jù)相關(guān)規(guī)范按比例進(jìn)行分?jǐn)?；另外，?quán)利各方的建筑面積總和應(yīng)等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認(rèn)定與測(cè)算

2.1 房屋共有面積的認(rèn)定

房屋共有面積的認(rèn)定是一個(gè)復(fù)雜的過程，應(yīng)分為以下幾個(gè)部分進(jìn)行認(rèn)定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務(wù)的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨(dú)使用的警衛(wèi)室、垃圾道、通風(fēng)道均屬于棟共有面積的范疇，認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為該區(qū)域的服務(wù)對(duì)象是否為整棟樓；

二是多功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為是否服務(wù)于兩個(gè)或兩個(gè)以上功能區(qū)，如專用設(shè)備室、商場(chǎng)或辦公樓功能區(qū)的電梯間與樓梯間等；

三是功能區(qū)共有面積，是指專門為獨(dú)立功能區(qū)服務(wù)的專用設(shè)備間，以及住宅功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛(wèi)生間、過廊、通道、開水房、空調(diào)間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測(cè)算

在完成套內(nèi)面積測(cè)算后，即可進(jìn)行共有面積的測(cè)算。

首先是棟共有面積的測(cè)算，對(duì)公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設(shè)備間的建筑面積進(jìn)行測(cè)算最終得出棟共有面積；

其次是功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的共有面積測(cè)算主要針對(duì)商業(yè)用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區(qū)專用的設(shè)備間、電梯、走廊等區(qū)域的建筑面積，最終得出功能區(qū)共有面積；

三是層公用面積的測(cè)算，主要包括不同套、不同權(quán)屬的層共有面積，如廁所、廚房、過道、專用設(shè)備間等，最后各區(qū)域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分?jǐn)偡椒?/p>

3.1 可分?jǐn)偱c不應(yīng)分?jǐn)偟牡姆课莨灿忻娣e

可分?jǐn)偟姆课莨灿忻娣e主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務(wù)的配電設(shè)備間、水泵房、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過道、門廊、電梯機(jī)房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分?jǐn)偟姆懂?，主要包括：作為人防工程的建筑面積；獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備房、管理房；提供公共休息服務(wù)的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業(yè)的市政建設(shè)建筑物。

3.2 房屋共有面積的分?jǐn)偣?/p>

房屋共有建筑面積的分?jǐn)偣剑?/p>

△Si=K×Si（1）

K=Σ△Si÷ΣSi（2）

其中，K—為面積的分?jǐn)傁禂?shù)， m2；

Si—為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

△Si—為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

Σ△Si—為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

ΣSi—為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分?jǐn)偡椒?/p>

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分?jǐn)偅褐饕詶潪閱挝贿M(jìn)行共有面積計(jì)算，然后根據(jù)房屋共有面積分?jǐn)偣接?jì)算出分?jǐn)傁禂?shù)，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應(yīng)依照商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個(gè)功能區(qū)；

二是商住樓的共有面積分?jǐn)偅捍祟惙课莸墓灿忻娣e分?jǐn)傂枰诸愡M(jìn)行，根據(jù)房屋中住宅功能區(qū)與商業(yè)功能區(qū)的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區(qū)域及商業(yè)區(qū)域，住宅區(qū)域分?jǐn)偨ㄖ娣e與商業(yè)區(qū)域分?jǐn)偨ㄖ娣e相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據(jù)住宅區(qū)域與商業(yè)區(qū)域的共有面積分?jǐn)偡椒ǚ謩e計(jì)算[5]；

三是綜合樓的共有面積分?jǐn)?，此類房屋的共有面積分?jǐn)倯?yīng)著重考慮使用功能，并依據(jù)“誰使用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行測(cè)算與分?jǐn)偂?/p>

4 房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}及對(duì)策

4.1 當(dāng)前房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}

當(dāng)前房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊?，主要存在以下幾個(gè)問題：

一是開發(fā)商利用共有面積分?jǐn)傆?jì)算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設(shè)計(jì)為營業(yè)用房，而上部的住宅部分則單獨(dú)設(shè)計(jì)為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應(yīng)分?jǐn)偨o上層住宅用戶尚存在爭(zhēng)議；

二是在計(jì)算陽臺(tái)面積方面存在爭(zhēng)議，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》對(duì)陽臺(tái)面積的測(cè)算與分?jǐn)偞嬖谳^大差異，開發(fā)商的設(shè)計(jì)人員與房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的測(cè)算指標(biāo)各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傄?guī)范的不統(tǒng)一，許多購房者出于對(duì)開發(fā)商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》在具體分?jǐn)倖栴}上缺少明確界定，因而在實(shí)際的測(cè)算過程中存在極大的主觀性，這也導(dǎo)致房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)偨Y(jié)果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)偟膬?yōu)化策略

為解決當(dāng)前房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}，筆者提出以下幾點(diǎn)優(yōu)化策略：

首先，針對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的差異，應(yīng)根據(jù)不同的測(cè)算目的進(jìn)行考量，不同規(guī)范的適用范圍應(yīng)有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際的測(cè)算過程中，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》只能用于房屋登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、財(cái)稅征收等，而《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則用于建筑項(xiàng)目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應(yīng)對(duì)于銷售計(jì)價(jià)方式達(dá)成協(xié)議，可以以購房者廣泛接受的套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式為主，從而避免分?jǐn)偯娣e計(jì)價(jià)所帶來的爭(zhēng)議；對(duì)于為住宅部分所設(shè)置的樓梯通道，可以將其虛擬一個(gè)用戶進(jìn)行單獨(dú)登記，權(quán)屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設(shè)施維修時(shí)由住戶按比例承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

另外，房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)側(cè)藛T應(yīng)不斷提高自身綜合素質(zhì)，形成良好的職業(yè)道德素養(yǎng)，在具體的測(cè)算與分?jǐn)傔^程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)范，針對(duì)分?jǐn)偧m紛應(yīng)積極尋求最佳解決方案，促使各方達(dá)成共識(shí)，最終簽訂書面協(xié)議；如果雙方達(dá)不成協(xié)議，房屋測(cè)算人員應(yīng)從合理性出發(fā)提出最佳解決方案，切忌采用強(qiáng)制性手段進(jìn)行建筑共有面積分?jǐn)?，?yán)格遵守物權(quán)法定的原則。

5 結(jié) 語

我國近年來開始大力推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的新型計(jì)價(jià)方式，對(duì)于房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傄灿辛诵碌囊?guī)定，但是在實(shí)行規(guī)定的過程中暴露出諸多問題，要解決這些問題，必須真正區(qū)別《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測(cè)算與分?jǐn)偡绞竭_(dá)成協(xié)議，避免不必要的糾紛，房屋測(cè)算人員也應(yīng)不斷提升自身綜合素質(zhì)，從而推動(dòng)我國房屋測(cè)算方法的不斷進(jìn)步與創(chuàng)新。

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