房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理研究

孫冬梅（桂林電子科技大學，廣西 桂林 541000）

房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理研究

孫冬梅
（桂林電子科技大學，廣西 桂林 541000）

自1999年住房政策改革以來，特別是最近幾年，我國商品房市場得到迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)稅收增長迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時，基于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性、復雜性，給稅收征管帶來巨大挑戰(zhàn)和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經(jīng)濟環(huán)境和稅收形勢下，如何加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理已經(jīng)成為稅務部門亟待解決的問題。

稅收；房地產(chǎn)稅；征收

1　房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設周期一般較長、投資項目大多有規(guī)模巨大的特點，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長等行業(yè)特點。

（2）當前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營成為常態(tài)、開發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復雜的主要原因。

（3）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個稅種。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中面臨著較高的風險。房地產(chǎn)業(yè)是一項較高風險的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品單位價值高，負債經(jīng)營程度也高，同時作為國民經(jīng)濟的風向標，房地產(chǎn)行業(yè)受國家經(jīng)濟政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管存在問題

2.1內(nèi)部原因

（1）部分稅務人員在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務部門缺乏建造師、評估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問題相當復雜，專業(yè)性強，對稅務部門的管理人員的稅務專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。

（2）稅收征管精細化程度不高，稅務部門內(nèi)部大多沒有對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)項目進行項目登記、備案管理，也沒有建立獨立的臺賬。對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的建筑安裝業(yè)務、銷售不動產(chǎn)業(yè)務都沒有在稅務部門專門開發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進行詳細登記，沒有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對企業(yè)的開發(fā)、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監(jiān)控。

（3）征管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無法取得或者是雖然可以獲取到有關憑證資料，但卻需要花費過多的精力和時間，整體上影響了稅務核查工作效果和最終成績。

（4）稅務管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務部門未能在房地產(chǎn)公司開發(fā)項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。

2.2外部原因

2.2.1房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策掌握不到位，納稅意識不強，財務核算不健全，稅款容易流失

部分房地產(chǎn)行業(yè)財務核算不夠準確，財務制度不夠健全，財會人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識淡薄。比如未及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實現(xiàn)的銷售收入長期掛“預收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計繳；或者在業(yè)務往來上做手腳，采取通過關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開成本費用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費用的狀況，造成稅款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點，但另一方面，稅務部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對建筑施工業(yè)務不太熟悉，這樣，稅務部門這一軟肋往往就會被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤額，以達到少繳不繳稅款的目的。

2.2.3房地產(chǎn)中介機構(gòu)自律不夠，稅務征管難度加大

現(xiàn)階段，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項目結(jié)算審核書據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務部門的稅收管理帶來了更加大的難度。

2.2.4稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護稅機制有待進一步完善

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及多個部門，比如國土、房管、建設等多個職能部門，由于協(xié)稅護稅機制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。

3　加強房地產(chǎn)稅收征管的幾點建議

3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高

要結(jié)合實際加強稅法宣傳，通過上街擺攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網(wǎng)站上增設稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個企業(yè)法人、財務核算人員、辦稅人員等，確保其吃準吃透政策，增強其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。

3.2加強對稅務人員和企業(yè)賬務人員專業(yè)知識培訓，加強日常管理

一要加強稅務人員的各類稅收業(yè)務知識和法律法規(guī)知識培訓，使每個稅務人員不但精通專業(yè)知識，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識和能力。另外除加強對稅收的專業(yè)知識的學習外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識的培訓和學習，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務相關的工程造價、評估等專業(yè)知識的涉獵，以滿足稅務核查的需要；二要調(diào)配各稅務部門的業(yè)務能手不定期對房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財務人員等進行納稅輔導，提高他們的財務核算水平和對稅法認知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。

3.3對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平

鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個開發(fā)項目，其所發(fā)生的工程成本、財務費用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在?；谝陨系牟涣紶顩r，應加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發(fā)［2009］31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本以及費用分攤等，充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。

3.4強化重點稅種管理，堵塞稅收漏洞

強化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點稅種的管理。一是關注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據(jù)進行橫向?qū)Ρ确治觯员ＷC各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目分別設置企業(yè)所得稅最低預警率，對稅負低于最低預警率的企業(yè)要及時介入，進行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預征外，對已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項目應嚴格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。四是要加強存量房出租增值稅的監(jiān)控。

3.5緊密關注房地產(chǎn)企業(yè)的關聯(lián)行業(yè)，實現(xiàn)稅收征收管理的無縫對接

本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多是集團公司或家族企業(yè)，同時經(jīng)營著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開發(fā)等多元化業(yè)務。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用關聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關系或者關聯(lián)關系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營業(yè)利潤，進而達到偷逃稅款的目的。因此，必須強化對施工企業(yè)的稅收管理，完善關聯(lián)行業(yè)和關聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時，依托計算機技術(shù)，搞好納稅評估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關歷史數(shù)據(jù)，開展關聯(lián)行業(yè)稅負率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業(yè)所得稅負擔率等指標的分析，按期進行納稅評估，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實施有效控管。

3.6加強部門配合，齊抓共管促稅收

一是積極協(xié)調(diào)相關部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務、國土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實現(xiàn)資料、信息共享，擴充、建設好協(xié)稅護稅網(wǎng)絡，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3.7強化以票控稅，實施精細化管理

實施“以票控稅”的辦法主要包括兩個層次的內(nèi)容：其一是建安發(fā)票的管理，其二是房地產(chǎn)銷售發(fā)票的管理。首先要嚴格建安發(fā)票的開具，建立發(fā)票臺賬，要求發(fā)票金額需與建安合同金額相匹配，如超額開具必須提供追加的建安合同及超支項目的具體說明，否則不得開具，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛開建安發(fā)票來增大建筑成本，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的；其次是嚴格銷售發(fā)票的使用，預收款項與銷售收入均需開具正規(guī)發(fā)票，同時稅收管理員應建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票領、用、存臺賬，并逐月與“發(fā)票在線系統(tǒng)”相關數(shù)據(jù)進行比對分析，實現(xiàn)源泉控稅。另外，對增值稅進項稅額的抵扣也要從嚴把關，加強審核。

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.14.183