效益優(yōu)化下的住宅建筑設(shè)計(jì)策略及實(shí)踐分析

萬(wàn)小虎

[摘要]在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求不再是一般的安身之所，更多的是需要為生活帶來(lái)享受。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)想要獲得生存，就必須從消費(fèi)者的需求出發(fā)，創(chuàng)新改進(jìn)對(duì)住宅建筑的基礎(chǔ)建設(shè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展，那么就必須通過(guò)對(duì)住宅建筑各方面的設(shè)計(jì)，在滿足消費(fèi)者對(duì)住宅需求的同時(shí)，將建設(shè)的效益優(yōu)化到最高，達(dá)到利益最大化。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；建筑設(shè)計(jì)；效益

伴隨著時(shí)代前進(jìn)的步伐，消費(fèi)者對(duì)于居住地的要求越來(lái)越高，多樣化越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)亦愈加愈烈。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項(xiàng)民生基礎(chǔ)建設(shè)，是國(guó)之根本，政府監(jiān)管部門(mén)下發(fā)的監(jiān)管文件隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈度亦變得越來(lái)越嚴(yán)格。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加強(qiáng)烈，房地產(chǎn)公司在日漸艱難的發(fā)展中尋求突破。

1、建筑設(shè)計(jì)原則

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整狀態(tài)，政府通過(guò)對(duì)樓市的控制來(lái)改變產(chǎn)能過(guò)剩的實(shí)況，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也就變得越加困難。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在于位置選擇與建筑設(shè)計(jì)，選擇合適的位置，制定相適應(yīng)的建筑設(shè)計(jì)，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的眾多房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。

1.1地理位置

房地產(chǎn)行業(yè)公司在選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后，需要選擇一個(gè)適合的地理位置，位置的選擇與建設(shè)項(xiàng)目息息相關(guān)。如果建設(shè)一個(gè)商場(chǎng)，那么便需要選擇人流量較大的地理位置，這樣才能保證商場(chǎng)的人流量與后期的發(fā)展；如果建設(shè)家庭住宅，那么學(xué)校周邊便是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。所以，一個(gè)良好的地理位置是房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要因素。

1.2設(shè)計(jì)理念

選擇了一個(gè)良好的地理位置，那么接下來(lái)就是一套創(chuàng)新合理的建筑設(shè)計(jì)了。建筑設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，關(guān)系著后期項(xiàng)目計(jì)劃的大多數(shù)活動(dòng)。回歸本質(zhì)，建筑設(shè)計(jì)是為了滿足消費(fèi)者在使用過(guò)程中的需求，建筑設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接關(guān)系著是否能符合消費(fèi)者的需求；決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的成本是否可以回收；影響著公司的盈虧情況。

建筑本質(zhì)上是為人們提供一個(gè)安身之所，發(fā)展至今，建筑的目的不再是單純的安身，更多的是對(duì)生活的享受。現(xiàn)在人們對(duì)住宅的要求越來(lái)越高，從以前的交通與戶型變成了如今的室內(nèi)設(shè)計(jì)，注重更多的是視覺(jué)享受與實(shí)際體驗(yàn)。所以，合理規(guī)劃就變得越加重要。

時(shí)代迅猛發(fā)展，如今的城市寸土寸金，一塊土地附加價(jià)值越來(lái)越高，價(jià)格也就越來(lái)越貴，房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)前的項(xiàng)目計(jì)劃審核也越來(lái)越嚴(yán)格。建筑設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分，它的重要性自然不言而喻。建筑設(shè)計(jì)一方面可以滿足人們對(duì)住宅的需求，另一方面需要滿足效益優(yōu)化原則，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益發(fā)揮到最大。

2、方案設(shè)計(jì)策略

方案設(shè)計(jì)屬于建筑設(shè)計(jì)的前期工作，是項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目建設(shè)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)關(guān)系著建筑的室外造型與室內(nèi)規(guī)劃等多種因素，直接關(guān)系著公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也直接影響著土地開(kāi)發(fā)的效益。

方案設(shè)計(jì)第一步是對(duì)總平面進(jìn)行設(shè)計(jì)，總平面設(shè)計(jì)需要對(duì)建筑各方面的而細(xì)節(jié)展現(xiàn)出來(lái)，達(dá)到直觀展現(xiàn)建筑整體概況，將直接關(guān)系著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目落地面積有所限制，改動(dòng)性不高，那么，想要提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益，就需要從項(xiàng)目的上下設(shè)計(jì)入手。適用性較高的效益優(yōu)化方法一般有：1.通過(guò)對(duì)位置周邊環(huán)境的觀察分析，根據(jù)周邊人群對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，選擇相適應(yīng)的建筑類(lèi)型，對(duì)項(xiàng)目面積進(jìn)行合理劃分；2.通過(guò)周邊人群消費(fèi)情況與消費(fèi)水平確定合適的建筑高度與建筑樓層數(shù)；3.根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位，再加之市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況合理規(guī)劃建筑面積利用，盡最大限度提高面積利用率；4.用環(huán)形交通道路代替互通式道路，提高平面利用率；5.合理規(guī)劃住宅建筑以外的次要建筑，通過(guò)次要建筑提高非住宅銷(xiāo)售收入；6.控制對(duì)地下室建設(shè)的投資，最大限度減少不必要支出；7.集中安排住宅電力設(shè)施，通過(guò)電力設(shè)施提高非銷(xiāo)售收入。

3、平面設(shè)計(jì)策略

平面設(shè)計(jì)一般由兩個(gè)部分組成，基本平面設(shè)計(jì)與平面組合設(shè)計(jì)。有將基本平面設(shè)計(jì)與平面組合設(shè)計(jì)相結(jié)合，才能將項(xiàng)目的效益進(jìn)行最大限度的進(jìn)行優(yōu)化。

基本平面設(shè)計(jì)主要是對(duì)室內(nèi)布局進(jìn)行規(guī)劃，讓住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)滿足消費(fèi)者對(duì)生活居住與生活享受的需求，而且還需要滿足國(guó)家建筑相關(guān)條例規(guī)定。

平面組合設(shè)計(jì)大體為對(duì)住宅內(nèi)部各個(gè)不同房間的組合規(guī)劃與每個(gè)單獨(dú)住宅之間的分布，需要在滿足消費(fèi)者需求的情況下，將建筑效益優(yōu)化到最佳，同時(shí)還需要滿足國(guó)家建筑規(guī)定條例。

4、建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐

4.1前期

建筑設(shè)計(jì)前期主要是深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，選擇出合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃定位，判斷項(xiàng)目的可行性與盈利性。主要步驟為：1.進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，深入挖掘市場(chǎng)需求；2.結(jié)合市場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位；3.確定建設(shè)的目標(biāo)，制定建設(shè)計(jì)劃。

4.2中期

建筑設(shè)計(jì)中期主要落實(shí)建設(shè)計(jì)劃，通過(guò)各部門(mén)協(xié)作，將建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容全面落實(shí)。主要步驟為：1.根據(jù)建設(shè)計(jì)劃將工作下發(fā)到各部門(mén)負(fù)責(zé)人；2.定期召開(kāi)會(huì)議討論建設(shè)進(jìn)程；3根據(jù)實(shí)際建設(shè)內(nèi)容對(duì)建設(shè)計(jì)劃存在偏差進(jìn)行改進(jìn)，確保項(xiàng)目后期的進(jìn)行。

4.3后期

建筑設(shè)計(jì)后期主要是總結(jié)工作，在項(xiàng)目實(shí)際落成后，根據(jù)銷(xiāo)售結(jié)果對(duì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行評(píng)價(jià)與分析。根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況總結(jié)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，改善建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)的不足之處，加以改進(jìn)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)想要獲得持續(xù)發(fā)展，那么就必須重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目效益的優(yōu)化。重點(diǎn)從方案設(shè)計(jì)與平面設(shè)計(jì)出發(fā)，通過(guò)對(duì)方案的整合規(guī)劃，提高項(xiàng)目資源利用率，達(dá)到項(xiàng)目利益最大化。