房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與地方財(cái)政收入的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)研究*

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房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與地方財(cái)政收入的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)研究*

◆陳慶海◆傅志明◆袁源

內(nèi)容提要：文章選取福建省2000-2013年間商品房銷(xiāo)售額和地方財(cái)政收入的年度數(shù)據(jù)，剔除資源稅等15項(xiàng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)關(guān)或關(guān)系較小的財(cái)政收入項(xiàng)目作為模型變量，通過(guò)建立VAR模型并進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)，對(duì)福建省財(cái)政收入與商品房銷(xiāo)售額之間的關(guān)系進(jìn)行分析。實(shí)證研究結(jié)果表明，福建省財(cái)政收入與商品房銷(xiāo)售額之間存在協(xié)整關(guān)系且商品房銷(xiāo)售額是福建省財(cái)政收入的單向顯著可信的Granger原因。最后就房產(chǎn)稅改革背景下促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與穩(wěn)定地方財(cái)政收入提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；地方財(cái)政收入；VAR模型；聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

一、引言

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，尤其是居民房地產(chǎn)持有存量日益增長(zhǎng)，使其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷上升的同時(shí)，也為地方財(cái)政培育了一個(gè)巨大的潛在新興財(cái)源。如何將這一潛在新興財(cái)源盡快轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)財(cái)政收入，擺脫“土地財(cái)政”困境，彌補(bǔ)“營(yíng)改增”以后地方財(cái)政主體稅種缺失問(wèn)題，是當(dāng)前地方政府和地方財(cái)政急需解決的重要問(wèn)題。為此，深化房產(chǎn)稅改革顯得尤為重要。房地產(chǎn)稅改革對(duì)地方財(cái)政收入和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究較多。Antonio Nesticò和Gianluigi De Mare（2014）認(rèn)為，均衡準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)稅是重要的，納稅人向政府繳納的房地產(chǎn)稅收應(yīng)與當(dāng)前的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相稱(chēng)。安體富（2006）認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)高于其他行業(yè)稅負(fù)，流通環(huán)節(jié)征稅多，保有環(huán)節(jié)征稅少，稅率設(shè)置不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。邵一江（2010）通過(guò)研究上海市的數(shù)據(jù)認(rèn)為地方財(cái)政收入與地方房地產(chǎn)之間存在顯著的因果關(guān)系。喬坤元（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響地方財(cái)政收入的可持續(xù)性。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)財(cái)政收入的影響主要通過(guò)稅收收入、宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、預(yù)算外收入三條途徑實(shí)現(xiàn)。姬顏麗和彭驥鳴（2012）對(duì)四個(gè)直轄市財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性研究認(rèn)為，土地“招拍掛”出讓制度對(duì)商品房銷(xiāo)售額與地方財(cái)政收入的關(guān)系存在明顯正相關(guān)性。

福建省近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)已成為福建省的支柱產(chǎn)業(yè)。圖1數(shù)字顯示，福建省建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為11.80%，2014年上升為13.31%。這表明建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在福建省的經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

房地產(chǎn)業(yè)為福建省地方財(cái)政收入做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收是福建省重要稅源。2011年以來(lái)，福建商品房銷(xiāo)售額年增長(zhǎng)均在30%以上，2013年增長(zhǎng)率甚至高達(dá)50.2%，2013年福建省財(cái)政收入增長(zhǎng)率為19.33%，說(shuō)明福建省地方財(cái)政收入和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在正相關(guān)關(guān)系。但是福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與地方財(cái)政收入之間到底存在怎樣的關(guān)系，房地產(chǎn)稅改革又將對(duì)福建省財(cái)政收入產(chǎn)生怎樣的影響？本文通過(guò)建立VAR模型對(duì)篩選后的福建省財(cái)政收入與商品房銷(xiāo)售額之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行分析，并提出房產(chǎn)稅改革背景下的相關(guān)政策建議。

圖1　福建省建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值合計(jì)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重①數(shù)據(jù)來(lái)自歷年《福建統(tǒng)計(jì)年鑒》。

二、實(shí)證分析

(一)變量選取和數(shù)據(jù)說(shuō)明

變量數(shù)據(jù)來(lái)自歷年《福建統(tǒng)計(jì)年鑒》，本文選取2000-2013年共14年數(shù)據(jù)作為樣本。福建省地方財(cái)政收入包括增值稅、營(yíng)業(yè)稅、其他收入等25項(xiàng)。為了更好地反映福建省地方財(cái)政收入和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，選取房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅共十項(xiàng)稅收項(xiàng)目組成一個(gè)新的變量。篩選后的福建省地方財(cái)政收入（REV）之后簡(jiǎn)稱(chēng)地方財(cái)政收入，其余15項(xiàng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系不大的收入項(xiàng)目（如增值稅、資源稅等）不作為模型變量的一部分。反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常用指標(biāo)主要有商品房銷(xiāo)售額、商品房銷(xiāo)售面積、本年完成投資額、企業(yè)個(gè)數(shù)、施工面積、竣工面積等，其中商品房銷(xiāo)售額能較好地反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。因此，本文選擇地方財(cái)政收入（REV）和商品房銷(xiāo)售額（SAL）這兩個(gè)變量作為模型的內(nèi)生變量。由于對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理不會(huì)影響協(xié)整關(guān)系，所以先對(duì)數(shù)據(jù)做對(duì)數(shù)化處理。因此，本文模型中的變量為L(zhǎng)REV(對(duì)REV取對(duì)數(shù))、LSAL（對(duì)SAL取對(duì)數(shù)）。由圖2可知，商品房銷(xiāo)售額雖然在2008年出現(xiàn)震蕩，但LREV和LSAL總體上呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)。

圖2　2000-2013年地方財(cái)政收入（LREV）和商品房銷(xiāo)售額（LSAL）趨勢(shì)

（二）實(shí)證分析過(guò)程

1.單位根檢驗(yàn)

為了避免偽回歸，在模型建立前，首先使用ADF檢驗(yàn)法對(duì)序列變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。該檢驗(yàn)的原假設(shè)為：序列具有單位根，是非平穩(wěn)的。如果ADF值的絕對(duì)值大于10%水平下臨界值的絕對(duì)值，則拒絕原假設(shè)，認(rèn)為序列沒(méi)有單位根，是平穩(wěn)的序列。運(yùn)用Eviews 6.0對(duì)LREV（地方財(cái)政收入）、和LSAL（商品房銷(xiāo)售額）的單位根檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。

表1　LREV和LSAL單位根檢驗(yàn)

由表1可知，時(shí)間序列LREV（地方財(cái)政收入）和時(shí)間序列LSAL（商品房銷(xiāo)售額）ADF檢驗(yàn)值的絕對(duì)值大于10%水平臨界值的絕對(duì)值，因而它們都是平穩(wěn)的時(shí)間序列。

2.協(xié)整檢驗(yàn)

通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)可以判別變量之間是否存在長(zhǎng)期關(guān)系。如果變量之間存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明這幾個(gè)變量存在長(zhǎng)期關(guān)系。這里運(yùn)用Johansen檢驗(yàn)法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。Johansen檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2　Johansen檢驗(yàn)結(jié)果

跡統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)判定：原假設(shè)None表示不存在協(xié)整關(guān)系，該假設(shè)下跡統(tǒng)計(jì)量為18.44569，大于臨界值15.49471，且P值為0.0174，所以拒絕原假設(shè)，認(rèn)為至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系；下一個(gè)假設(shè)At most1表示最多有一個(gè)協(xié)整關(guān)系，該原假設(shè)下的跡統(tǒng)計(jì)量為0.568872，小于臨界值3.841466，且P值為0.4507，所以接收原假設(shè)，可認(rèn)為至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。通過(guò)跡統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)，可認(rèn)為L(zhǎng)REV、LSAL兩個(gè)變量之間存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。

同樣，最大特征值的判斷結(jié)果與跡統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)結(jié)果一致，都認(rèn)為L(zhǎng)REV、LSAL兩個(gè)變量間存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。

3.建立VAR模型

向量自回歸（VAR）模型采用聯(lián)立方程組的形式，用內(nèi)生變量對(duì)模型全部變量的滯后期進(jìn)行回歸，從而分析全部?jī)?nèi)生變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。根據(jù)以上單根檢驗(yàn)及Johansen協(xié)整檢驗(yàn)可知，變量LREV 和LSAL均是平穩(wěn)時(shí)間序列，且兩者存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，因此可建立VAR對(duì)篩選后福建地方財(cái)政收入和商品房銷(xiāo)售額兩者間關(guān)系進(jìn)行分析。模型估計(jì)結(jié)果見(jiàn)圖3和圖4。

圖3　VAR模型的參數(shù)估計(jì)結(jié)果

圖4　VAR模型的回歸統(tǒng)計(jì)量

圖3最右側(cè)兩列中的每一列對(duì)應(yīng)于VAR模型中的一個(gè)內(nèi)生變量的方程，小括號(hào)內(nèi)的數(shù)值為估計(jì)系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差，方括號(hào)內(nèi)的數(shù)值為估計(jì)系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量。

依據(jù)上述參數(shù)估計(jì)結(jié)果可獲得如下回歸方程式：

其中模型的擬合優(yōu)度R2=0.9952，調(diào)整后的擬合優(yōu)度Adjusted R2=0.9926，擬合優(yōu)度較高。

模型結(jié)果表示一期滯后的商品房銷(xiāo)售額增加1%將引起地方財(cái)政收入增加0.316%；二期滯后的商品房銷(xiāo)售額增加1%將引起地方財(cái)政收入增加0.173%。

4.Granger因果檢驗(yàn)

Grange因果檢驗(yàn)可以用來(lái)檢驗(yàn)?zāi)骋粋€(gè)變量的所有滯后項(xiàng)對(duì)另一個(gè)或幾個(gè)變量的當(dāng)期值是否存在影響，以確定變量間是否存在因果關(guān)系。Granger檢驗(yàn)的原假設(shè)為變量x不是變量y的Granger原因，若相關(guān)的概率P值大于5%顯著水平，則接受原假設(shè)，認(rèn)為x不能Granger引起變量y；否則拒絕原假設(shè)，認(rèn)為x能Granger引起變量y。Granger檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表3。

表3　Granger因果檢驗(yàn)

從上述檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，在5%的顯著性水平下，變量LSAL（商品房銷(xiāo)售額）能Granger引起變量LREV（地方財(cái)政收入）；但變量LREV不能Granger引起變量LSAL。即變量LSAL和LREV之間存在單向因果關(guān)系，LSAL是LREV的Granger原因，反之不成立。

三、結(jié)論與建議

1.結(jié)論

通過(guò)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)與地方財(cái)政收入存在較強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)直接影響地方財(cái)政收入的增減，相反，地方財(cái)政收入的變化也會(huì)反作用于地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，而地方財(cái)政收入的多少又會(huì)反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)相關(guān)公共基礎(chǔ)設(shè)施，如道路、水電等的投入水平和公共服務(wù)的提供。對(duì)其相關(guān)稅收所做的改革在影響地方財(cái)政收入的同時(shí)，必然會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。前文實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，篩選后的福建省財(cái)政收入與商品房銷(xiāo)售額之間存在協(xié)整關(guān)系，即長(zhǎng)期關(guān)系。由Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)可知，商品房銷(xiāo)售額能單向顯著可信地Granger引起篩選后的福建省財(cái)政收入。由VAR模型輸出結(jié)果可知，一期滯后的商品房銷(xiāo)售額增加1%，將引起篩選后的福建省財(cái)政收入增加0.316%；二期滯后的商品房銷(xiāo)售額增加1%，將引起篩選后的福建省財(cái)政收入增加0.173%。

由于2000-2013年間，對(duì)數(shù)化的篩選后福建省財(cái)政收入與對(duì)數(shù)化的福建省財(cái)政收入的平均占比為93.67%。因此，有理由認(rèn)為福建省財(cái)政收入與商品房銷(xiāo)售額之間存在協(xié)整關(guān)系，且商品房銷(xiāo)售額是福建省財(cái)政收入的單向顯著可信的Granger原因。一期滯后的商品房銷(xiāo)售額增加1%將引起福建省財(cái)政收入增加0.296%；二期滯后的商品房銷(xiāo)售額增加1%將引起福建省財(cái)政收入增加0.162%。

2.政策建議

（1）充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要財(cái)政意義。首先，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益壯大，是地方政府的重要稅源。但政府應(yīng)通過(guò)適當(dāng)控制土地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)而控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，掌握好房地產(chǎn)供給。其次，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的不斷變化直接影響上游的裝修業(yè)、物業(yè)管理、家電家具、房屋租賃等行業(yè)的發(fā)展，還直接影響下游的建筑業(yè)、建材業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。再次，房地產(chǎn)業(yè)影響金融業(yè)穩(wěn)定。由于金融業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)和房屋購(gòu)買(mǎi)者提供了主要的資金支持，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定有利于金融業(yè)的健康穩(wěn)定。

（2）激發(fā)需求，保障房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的高速發(fā)展，機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房貨幣化改革紅利釋放完畢，改革需求逐年萎縮。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要依靠新增自住需求和投資需求。為此，一方面，政府應(yīng)用好用活居民住房公積金，防止過(guò)多沉淀閑置，充分發(fā)揮效益；另一方面，在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下，靈活掌控購(gòu)房首付比例，激發(fā)購(gòu)房需求。

（3）深挖儲(chǔ)備政策措施，維護(hù)地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與地方財(cái)政收入之間存在正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅改革將如何影響、怎樣影響房地產(chǎn)業(yè)還是個(gè)未知數(shù)，應(yīng)提前做好政策準(zhǔn)備，應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。包括發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，培育新興財(cái)源，減少財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)；加強(qiáng)稅收征管，防止偷逃稅，在不改變現(xiàn)行稅制條件下，提高征收率，增加財(cái)政收入。

（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)稅改革的正面宣傳。改革后的房地產(chǎn)稅的基本職能是為地方政府籌集財(cái)政資金，而不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，更不是打壓房?jī)r(jià)。改革后的房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)與改革前應(yīng)該基本一致，而且會(huì)規(guī)定免征額。對(duì)正常的房地產(chǎn)消費(fèi)需求不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，對(duì)投資性需求會(huì)有一定抑制作用，整體上有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（5）繼續(xù)做好新型城鎮(zhèn)化工作。新型城鎮(zhèn)化要求從農(nóng)村來(lái)到城市的人口能夠真正成為市民，能夠在城市安定下來(lái)。不僅要人口素質(zhì)城鎮(zhèn)化、社會(huì)保障城鎮(zhèn)化，而且居住也要城鎮(zhèn)化，在城市有穩(wěn)定的居住條件。因此，新型城鎮(zhèn)化必然增加城市住房需求。地方政府應(yīng)繼續(xù)做好新型城鎮(zhèn)化工作，撤銷(xiāo)一些不利于新型城鎮(zhèn)化的政策規(guī)定，激發(fā)城市房地產(chǎn)增量消費(fèi)需求。

（6）加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于政府整體上掌握房地產(chǎn)情況，為房地產(chǎn)稅改革奠定基礎(chǔ)。只有在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條件下，房地產(chǎn)稅免征額的規(guī)定才能有效執(zhí)行。對(duì)每個(gè)納稅人而言，免征額只能享受一次，不能重復(fù)享受。這在不動(dòng)產(chǎn)登記各自為政、分散登記的條件下是無(wú)法做到的。

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（責(zé)任編輯：盛楨）

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.424

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-1280(2016)01-0070-06

*本文系福建省軟科學(xué)計(jì)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2015R0058）、福建省社科規(guī)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2014B089）、福建省社科規(guī)劃社科研究基地重大項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2014JDZ047）資助的研究成果。

作者簡(jiǎn)介：陳慶海，男，集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士；傅志明，男，集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院碩士研究生；袁源，女，集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院碩士研究生。