房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅問題探討

平長青

摘要：房地產(chǎn)公司企業(yè)開發(fā)用地的土地使用稅開始時間較好確定，而何時停止交納，在各地的操作實踐中，各地執(zhí)行卻不盡統(tǒng)一。本文擬從各地稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)起止時間的規(guī)定做一簡單梳理，以供大家在實際工作中參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅問題

中圖分類號：F810 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）004-000214-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地稅務(wù)綜述

現(xiàn)在我國各個稅務(wù)機關(guān)在征稅方面關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定不盡統(tǒng)一，主流的規(guī)定主要有以下三個方面：第一、在房地產(chǎn)公司開發(fā)前期拿到預(yù)售許可證，并且獲得整個項目用地，停止征收相關(guān)土地稅，當然大多數(shù)企業(yè)并不采用該種方法。第二、房地產(chǎn)公司為企業(yè)的業(yè)主辦理土地證并且分配到各家各戶時候停止征收土地相關(guān)稅費。第三、房地產(chǎn)公司根據(jù)可售建筑面積進行分配后，停止征收土地稅。

以上三種情況在我國稅務(wù)機關(guān)中或多或少都會遇到，其中第一種用的最少，后兩種相對較多。從世界范圍來看，到底什么時候停止征收土地稅費并沒有一個統(tǒng)一的明確的規(guī)定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地稅務(wù)問題具體分析

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，

在各個城市包括各個地市，縣城、工業(yè)礦業(yè)區(qū)域內(nèi)使用土地的有關(guān)企業(yè)和個人，都應(yīng)該為繳納土地使用稅的納稅人。我國稅務(wù)總局引發(fā)了關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和一系列規(guī)定中指出，土地使用稅的納稅人主要有土地使用權(quán)的擁有人繳納，如果土地使用權(quán)擁有人不明確，則分情況進行處理，對于土地使用有存在一定糾紛的，有土地使用權(quán)實際使用人繳納，對于共同使用土地的人員，有土地使用權(quán)共同繳納。共同繳納的基本依據(jù)應(yīng)當以土地使用面積所占總面積額的比來來進行區(qū)分。所以，城鎮(zhèn)土地使用稅實際上是以所有人繳納為基本原則，實際使用人作為補充來規(guī)定的。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓方式取得有償土地使用權(quán)，應(yīng)當由土地使用權(quán)的受讓方約定土地交付時間的下個月開始繳納城鎮(zhèn)土地使用權(quán)；如果簽訂合同沒有明確交付時間，有當有受讓方從合同簽訂的下個月開始繳納相關(guān)城鎮(zhèn)土地使用稅。我國稅務(wù)機關(guān)有關(guān)規(guī)定中指出，如果新取得的建設(shè)用地，不屬于新的耕地，相關(guān)納稅人應(yīng)當從合同中規(guī)定交付土地使用的下月起繳納相關(guān)稅費。

如果由于房產(chǎn)或者土地等權(quán)利變化而導致納稅人的相應(yīng)納稅業(yè)務(wù)發(fā)生辯護，則納稅人繳納稅款的義務(wù)應(yīng)當截止到變化的當月末。從以上規(guī)定中透漏出來的信息是，一般情況下，如果城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)一般結(jié)束時間應(yīng)當是土地或者房產(chǎn)發(fā)生變化的當月或者是簽訂合同的下個月會發(fā)生變化。這個規(guī)定里邊的重點是，確定土地或者房產(chǎn)狀態(tài)何時發(fā)生變化，對于一些特殊情況，如果土體或者房產(chǎn)的狀態(tài)發(fā)生質(zhì)量變化，應(yīng)當理解為納稅義務(wù)人當月沒有與土地或者房產(chǎn)發(fā)生關(guān)系，基于此，則納稅義務(wù)當月發(fā)生終止，而另一方使用土地或者房產(chǎn)的則成為下一個納稅義務(wù)人。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）規(guī)定：

1.對于個人或者企業(yè)購買新的商品房，計征城鎮(zhèn)土地使用稅的時間為房屋繳納的下一個月開始。

2.如果是購買存量房，則計算時間有所區(qū)別，應(yīng)當以辦理完畢房屋所有權(quán)變更手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)管理局下發(fā)房屋所有權(quán)變更書的下個月開始計算。

3.對于涉及到房屋出租或者出借等情況的，應(yīng)當以房屋出租或者出借的下個月開始計算征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

各地的稅務(wù)操作實踐中的具體規(guī)定：

《河南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理辦法》規(guī)定：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時，有不同的規(guī)定，如果該企業(yè)開發(fā)的商品房已經(jīng)對外銷售，納稅額時間應(yīng)當以為房屋實際交付時間的下個月開始計算，對于交付房地產(chǎn)商品房需要調(diào)整家住面積的，應(yīng)當以實際公攤情況進行加減調(diào)整。房屋交付給購買人主要是指，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照相關(guān)購房合同將房屋實際繳納，并且辦理的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證等合法證件，并且房屋的使用權(quán)實際的轉(zhuǎn)移給購房人。對于購買人如果是由于房地產(chǎn)企業(yè)的原因造成沒有及時取得相關(guān)合法證書，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠證明已經(jīng)將房屋實際繳納，并且購買人已經(jīng)在使用，也可以視同將房屋交付給購買人使用。

《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間的通知》規(guī)定：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》“納稅人因為房產(chǎn)、土地的實務(wù)或者權(quán)利發(fā)生變化而依法終止企業(yè)的納稅義務(wù)，其應(yīng)納稅款的時間應(yīng)當截止到房地產(chǎn)等實務(wù)權(quán)利發(fā)生變化月末?！币罁?jù)我國目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的相關(guān)房屋等商品房，在該產(chǎn)品出售或者轉(zhuǎn)移所有權(quán)以后，企業(yè)的相關(guān)納稅時間自動終止。

三、進行合理的土地稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃相對比較負責，當開發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)當以合同簽訂的下月開始終止繳納義務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當早日簽訂合同，減少稅務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建的商品房應(yīng)當以房屋交付的下月開始停止納稅義務(wù)，因此針對新建房，應(yīng)當早日進行交付，以便終止納稅義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房屋的，應(yīng)當以存量房屋辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者是變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當以辦理手續(xù)完畢的下月開始終止繳納土地使用稅，因此對于存量房也應(yīng)當早日辦理完畢相關(guān)手續(xù)。

四、結(jié)論

由以上闡述可以知道，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)何時終止與企業(yè)交付房產(chǎn)或者簽訂相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)有密切關(guān)系，介于此，為了更好地進行納稅籌劃，企業(yè)應(yīng)當及早簽訂相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，或者及早辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，以便讓企業(yè)節(jié)約相關(guān)稅務(wù)成本，更加全面的進行相關(guān)稅務(wù)籌劃。