“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)建安工程發(fā)包方式探討

周　芳

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)建安工程發(fā)包方式探討

周芳

摘要：增值稅和營(yíng)業(yè)稅相比它是價(jià)外稅、采用憑票抵扣的購(gòu)進(jìn)扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點(diǎn)，國(guó)家實(shí)行增值稅的目的是為了降低稅負(fù)。但是對(duì)房產(chǎn)公司而言要降低稅負(fù)增加盈利取決于能取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額，而建安工程選擇包工包料還是甲供，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的取得起著決定作用，因此房地產(chǎn)公司在對(duì)建安工程進(jìn)行發(fā)包前有必要進(jìn)行認(rèn)真測(cè)算后再?zèng)Q定發(fā)包方式。

關(guān)鍵詞：增值稅；建安工程；發(fā)包方式；測(cè)算；探討

一、前言

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。因此自2016年5月1日起房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)也納入了增值稅納稅范疇。在營(yíng)業(yè)稅時(shí)期“提供建筑業(yè)勞務(wù)無論與對(duì)方如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包含工程所用的原材料和其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)(甲供的設(shè)備以及清包工方式的裝飾勞務(wù)提供的材料除外)”，因此一般房產(chǎn)企業(yè)為避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)材料大多采取甲指方式?！盃I(yíng)改增”后增值稅和營(yíng)業(yè)稅相比它是價(jià)外稅、采用憑票抵扣的購(gòu)進(jìn)扣稅法、不重復(fù)征稅具有稅收中性的特點(diǎn)，因此對(duì)房產(chǎn)公司而言，要降低稅負(fù)必須要多取得進(jìn)項(xiàng)稅額。而建安工程選擇包工包料還是甲供，還需要根據(jù)可取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的種類和金額具體計(jì)算才能得出準(zhǔn)確的結(jié)論。

二、 案例計(jì)算

[案例]假設(shè)某房產(chǎn)項(xiàng)目土建部分總額為10000萬元，其中成本占比90%，建筑業(yè)的毛利10%。成本中：原材料約占55%(材料成本中商砼占50%，鋼材約占35%，其他材料約占15%)，人工成本約占30%，機(jī)械使用費(fèi)5%，其他費(fèi)用占比不超過10%。

我們以上面假設(shè)的數(shù)據(jù)來測(cè)算一下房產(chǎn)公司可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額:

方式一：包工包料

進(jìn)項(xiàng)稅額= 10000/1.11*0.11 =990.99萬元(建筑公司開具)

方式二：材料全部甲供(清包工)

(一)建筑公司按一般計(jì)稅方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額=(10000-9000*0.55)/1.11*0.11(建筑公司開具)+9000*0.55/1.17*0.17(材料公司開具)=500.45+719.23=1219.68(萬元)

(二)建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額= (10000-9000*0.55)/1.03*0.03(建筑公司開具)+9000*0.55/1.17*0.17(材料公司開具)=147.09+719.23=866.32(萬元)

方式三：部分材料甲供

比如只選擇鋼材甲供，即原材料的35%甲供：

(一)建筑公司按一般計(jì)稅方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額=(10000-9000*0.55*0.35)/1.11*0.11(建筑公司開具)+9000*0.55*0.35/1.17*0.17(材料公司開具)=819.30+251.73=1071.03(萬元)

(二)建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅

進(jìn)項(xiàng)稅額=(10000-9000*0.55*0.35)/1.03*0.03(建筑公司開具)+9000*0.55*0.35/1.17*0.17(材料公司開具)=240.80+251.73=492.53(萬元)

三、對(duì)發(fā)包方式的探討

上述案例只是基于假設(shè)數(shù)據(jù)，旨在說明方案選擇的比較方法。通過對(duì)以上案例三種方式的分析比較，可以看出對(duì)房地產(chǎn)公司而言：

第一，選擇與一般納稅人合作可以取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額有利于降低企業(yè)的稅負(fù)。在選擇供應(yīng)商時(shí)，是否在進(jìn)項(xiàng)稅率比較低的供應(yīng)商處采購(gòu)材料需要比價(jià)測(cè)算。

第二，因建筑業(yè)的增值稅率低于材料采購(gòu)的增值稅率，因此當(dāng)房產(chǎn)公司選擇材料部分甲供或清包時(shí)如建筑公司選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅，房產(chǎn)公司取得的進(jìn)項(xiàng)稅額比全包取得的進(jìn)項(xiàng)稅額多，有利于降低房產(chǎn)公司的稅負(fù)。

第三，如果建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收會(huì)減少房產(chǎn)公司進(jìn)項(xiàng)稅額的取得，這時(shí)房產(chǎn)公司要想獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅就只有選擇清包工或者增大甲供的比例。當(dāng)然也可以通過選擇一個(gè)合適的點(diǎn)來平衡建筑公司和房產(chǎn)公司雙方的稅負(fù)，建筑公司和房地產(chǎn)公司進(jìn)行博弈最終達(dá)到雙贏。

建筑業(yè)可選擇簡(jiǎn)易征稅的項(xiàng)目如下：

A一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

B一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

仍以上面案例的假設(shè)為例，對(duì)建筑公司的應(yīng)納增值稅額進(jìn)行測(cè)算發(fā)現(xiàn)：

當(dāng)甲供材料的占比為原材料比例的22.70%的時(shí)候，建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收方式和一般征收方式計(jì)算的應(yīng)納增值稅額是基本相等的。當(dāng)甲供材料的比例高于這個(gè)比例時(shí)建筑公司選擇簡(jiǎn)易征收計(jì)算的應(yīng)納增值稅額比選擇一般征收計(jì)算的應(yīng)納增值稅額低，所以建筑公司就可能選擇簡(jiǎn)易征收，房產(chǎn)公司這時(shí)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額也會(huì)降低。

建筑公司采用一般計(jì)稅方法：

銷項(xiàng)稅額=(10000-9000*0.55*0.227)/1.11*0.11=879.64萬元

進(jìn)項(xiàng)稅額=(9000*0.55*0.773+9000*0.05)/1.17*0.17=621.35萬元

應(yīng)繳納增值稅=879.64-621.35=258.29萬元

建筑公司采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

應(yīng)繳納增值稅= (10000-9000*0.55*0.227)/1.03*0.03=258.53萬元

四、結(jié)論

通過以上分析可以得出結(jié)論：“營(yíng)改增”后，發(fā)包方式的正確選擇決定了房產(chǎn)公司稅負(fù)的高低，因此房產(chǎn)公司在對(duì)建安工程進(jìn)行發(fā)包前應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解各項(xiàng)材料的市場(chǎng)價(jià)格和稅率，同時(shí)應(yīng)與建筑公司進(jìn)行充分溝通對(duì)發(fā)包方式進(jìn)行討論，并根據(jù)可取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的種類和金額具體計(jì)算得出發(fā)包方式的最佳方案。在發(fā)包時(shí)還應(yīng)對(duì)材料及工程款的開票要求及稅率進(jìn)行明確，并在合同中進(jìn)行約定?？傊?，營(yíng)改增后建安工程發(fā)包方式的選擇對(duì)房產(chǎn)公司和建筑公司的稅負(fù)影響較大，為了降低各自的稅負(fù)，房產(chǎn)公司和建筑公司雙方的博弈將更加激烈。(作者單位：四川華地財(cái)富投資集團(tuán)有限公司)

作者簡(jiǎn)介：周芳(1971 -)，女，漢，綿陽三臺(tái)人，會(huì)計(jì)師，大專，四川華地財(cái)富投資集團(tuán)有限公司，研究方向：財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算。