商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究

廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司　羅勁文

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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究

廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司羅勁文

摘 要：目前，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它直接影響到了國民的生活質(zhì)量和未來國家的發(fā)展走向，但細(xì)數(shù)歷史，我國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史卻很短，僅有不到四十年的時(shí)間?？梢哉f，在這種背景下許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制度體系和企業(yè)管理方面還不夠完善和成熟，包括對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這對企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)、對我國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展前景都是極為不利的。鑒于此，本文就圍繞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)展開討論，探討企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中的識(shí)別與定性定量分析方法，并最終提出在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別定性定量分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜且周期漫長的過程，它的風(fēng)險(xiǎn)性高且隨時(shí)變化，這讓目前許多年輕的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中有心無力，最終面臨企業(yè)嚴(yán)重虧損甚至倒閉的結(jié)果。更重要的是，開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響是雙向的，除企業(yè)本身之外，它也會(huì)嚴(yán)重影響社會(huì)及民眾的切身利益，因此，對其所存在的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施針對性的一系列管理措施是極為必要的。

1　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理理論

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備不確定性，它體現(xiàn)在項(xiàng)目組織、組成、收益等多個(gè)環(huán)節(jié)中。換言之，開發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)的組成并不是簡單的線性關(guān)系，而是相當(dāng)復(fù)雜的多分支體系，且這些分支永遠(yuǎn)處于變化之中，難以達(dá)到長期平衡狀態(tài)。而項(xiàng)目在不同階段其所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)類型、性質(zhì)以及結(jié)果也是不盡相同的。

1.1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.1.1客觀性

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源于自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、文化以及市場的變化。我國剛剛步入市場經(jīng)濟(jì)化發(fā)展階段，特別是在如今的轉(zhuǎn)型期內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢瞬息萬變，對商業(yè)地產(chǎn)這樣的熱門國家產(chǎn)業(yè)來說，它其中存在諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)也是必然的。某些企業(yè)無法及時(shí)應(yīng)對突如其來的風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致企業(yè)活動(dòng)失敗，其主要原因就是開發(fā)項(xiàng)目中所存在的眾多不安定因素，這些因素甚至是無法預(yù)知的，所以，我們說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是具備一定客觀性的。

1.1.2相對性

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目推進(jìn)的每個(gè)階段所呈現(xiàn)出的類型與程度也大有不同，不同的風(fēng)險(xiǎn)其對投資項(xiàng)目所產(chǎn)生的適度影響也是具有相對性的，這也為企業(yè)應(yīng)對不同風(fēng)險(xiǎn)的管理給出了提示。只要企業(yè)開發(fā)商能夠根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)類型及發(fā)生程度給出有針對性的項(xiàng)目投資組合，那就有可能在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)所帶來的威脅。

1.1.3可預(yù)測性

盡管說商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無法完全規(guī)避開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但也并不代表說這些風(fēng)險(xiǎn)都是完全未知的，它們都是可預(yù)測到的。這就需要企業(yè)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)擁有足夠的認(rèn)識(shí)和科學(xué)理解，例如有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、管理及定量評(píng)估手段，在一定程度上確實(shí)可以降低風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目開發(fā)過程所帶來的影響。因此，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效測量并實(shí)施定性分析、計(jì)算也是企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的最好選擇，因此，企業(yè)應(yīng)該充分利用好它的可預(yù)測性。

1.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要環(huán)節(jié)，它為后期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對奠定了理論基礎(chǔ)。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要包括對項(xiàng)目的規(guī)劃、對風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)劃、對歷史資料的整理以及對風(fēng)險(xiǎn)類型、制約因素與假設(shè)條件的判定。對識(shí)別過程的描述則主要分為尋找、描述和確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。具體來講，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的流程應(yīng)該為以下六大步驟：確認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所存在的不確定性→建立風(fēng)險(xiǎn)因素列表→確定各種風(fēng)險(xiǎn)事件的存在可能性并預(yù)測它們所能產(chǎn)生的結(jié)果→確立風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)別→對風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)施分類→建立風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要。

如果從理論出發(fā)，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信息的辦法有很多，例如頭腦風(fēng)暴法，該方法的操作相對較為簡單。它的主要表現(xiàn)形式就是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的集中議會(huì)討論，由企業(yè)高層管理人員集思廣益，共同探討有關(guān)于某一項(xiàng)目開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，對公司的影響、損失程度以及消除風(fēng)險(xiǎn)后為公司帶來的收益；德爾菲法則通過專家對項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，然后對風(fēng)險(xiǎn)概率的平均值展開計(jì)算，以最客觀的形式分析，出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的概率，最后將數(shù)據(jù)反饋給管理層，幫助他們做出應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的最終管理決策。另外還有通過函數(shù)曲線圖與數(shù)學(xué)公式來對風(fēng)險(xiǎn)因素及其事件所展開的描述分析以及根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)所總結(jié)出來的核對表方法等。總體而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)用來識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)方法很多，但如何在項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段正確使用識(shí)別方法，從而形成有效管理，才是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

1.3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估

在風(fēng)險(xiǎn)被識(shí)別之后就要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在目前的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)開發(fā)環(huán)境下，對風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法主要包括了主客觀評(píng)估法、盈虧平衡評(píng)估法以及概率分析評(píng)估法。

首先是主客觀評(píng)估法，該方法分為主觀評(píng)估與客觀評(píng)估。其中客觀評(píng)估主要對以往項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)生過的風(fēng)險(xiǎn)狀況實(shí)施統(tǒng)計(jì)，然后通過公式計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的基本概率。該方法所計(jì)算出來的評(píng)估數(shù)據(jù)是完全客觀的，是憑借前人經(jīng)驗(yàn)所得出的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)意識(shí)，很少摻雜主觀因素；而反觀主觀評(píng)估則是在數(shù)據(jù)缺失的狀態(tài)下，通過管理層“頭腦風(fēng)暴”共同研究意見，以風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率來主觀計(jì)算項(xiàng)目中可能會(huì)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。主觀評(píng)估主要由企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)專家來完成，他們對開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)推斷具有科學(xué)性和可操作性，所給出的意見也具備一定價(jià)值，尤其是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后對項(xiàng)目所可能產(chǎn)生的影響這一方面評(píng)價(jià)非常全面，可以幫助企業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)推進(jìn)。

其次是盈虧平衡法，該方法還叫做量本利法，它通過對開發(fā)項(xiàng)目的成本價(jià)格及產(chǎn)量利潤關(guān)系進(jìn)行盈虧平衡分析，從而算出在項(xiàng)目中達(dá)到盈虧平衡的最終狀態(tài)點(diǎn)，即盈虧平衡點(diǎn)。它的經(jīng)濟(jì)意義就在于使得項(xiàng)目永遠(yuǎn)保持在盈虧均衡的狀態(tài)下，并在這一基礎(chǔ)上尋求產(chǎn)量利潤及生產(chǎn)成本的最大平衡點(diǎn)，此時(shí)的項(xiàng)目就是盈利的，反之如若小于平衡點(diǎn)，則項(xiàng)目轉(zhuǎn)入虧損狀態(tài)。

某些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用線性虧損平衡分析歷年來對自身開發(fā)項(xiàng)目關(guān)于生產(chǎn)量與營銷量的假定，假設(shè)生產(chǎn)量=營銷量，如果用Q代表二者的關(guān)系，則項(xiàng)目開發(fā)所消耗的總成本將主要由固定成本與變動(dòng)成本兩大部分組成。在這里兩大成本與項(xiàng)目產(chǎn)出量是存在線性關(guān)系的，所以要通過線性函數(shù)來表述三者間的關(guān)系為：

生產(chǎn)總成本=變動(dòng)成本+固定成本=單位變動(dòng)成本x項(xiàng)目產(chǎn)出銷量+固定成本

在這里，假設(shè)生產(chǎn)總成本為TC，V為單位變動(dòng)成本，F(xiàn)為固定成本，則有：

TC=VQ+F

所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益函數(shù)就應(yīng)該為：

AR（Q）=PQ

而成本函數(shù)應(yīng)該為：

AC（Q）=F+VQ

所以Q=F/（P-V），如圖1所示。

如圖1所示，曲線函數(shù)中Q*代表了企業(yè)的最低保本經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，如果企業(yè)的產(chǎn)出規(guī)模小于Q*，企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)虧損狀況，反之則為盈利[1]。

2　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理不但是對項(xiàng)目的合理規(guī)劃過程，也是定性定量的分析過程，它是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠做好風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)性前提。

2.1開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定性分析

對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定性分析，實(shí)質(zhì)上就是為項(xiàng)目管理者提供對風(fēng)險(xiǎn)的初步認(rèn)知及判斷。所以在定性分析方面一定要明確四個(gè)主要目的：第一，要明確項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要來源；第二，要明確項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的已知性質(zhì)；第三，要準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所帶來的后果；第四，要為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的后期定量分析提供有利條件。

圖1　基于盈虧平衡的企業(yè)盈利曲線函數(shù)圖

另外，定性分析的技術(shù)與方法也多種多樣，例如德爾菲法、外推法、主觀評(píng)分法等，這些方法的基本操作手段都是通過勾勒邏輯框架圖來發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致項(xiàng)目可能失敗的各種原因，并將其組合成為一套樹狀結(jié)構(gòu)圖，針對風(fēng)險(xiǎn)因素一一解決問題，并對已解決問題及風(fēng)險(xiǎn)因素予以主觀化評(píng)分，客觀積累經(jīng)驗(yàn)，以便于應(yīng)對問題在未來的再次發(fā)生。

2.2開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定量分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素存在兩種：確定型與不確定型。所以，與此對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)定量化分析也應(yīng)該分為確定型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和不確定型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.1確定型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定量分析

確定型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)規(guī)律一定為1，因?yàn)樗a(chǎn)生的后果是可以完全精確預(yù)測的，而且與之對應(yīng)的信息也是100％可靠的。一般來說，可以用盈虧平衡分析法來實(shí)現(xiàn)確定型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定量分析。

如上文所述，盈虧平衡法注重對盈虧平衡點(diǎn)的分析，它主要將成本劃分為變動(dòng)與固定兩種成本，然后對開發(fā)項(xiàng)目中的價(jià)格、成本與銷量進(jìn)行基于平衡關(guān)系的研究，找到最終的盈虧界限，依此來判斷項(xiàng)目中的各種不確定因素，并探討項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)承受的最大底線。也就是說，如果盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力也就越大。這里采用線性盈虧平衡方法對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入與銷售成本、銷售量進(jìn)行分析，首先推出它的關(guān)系表達(dá)式：

（1）R=pQ（項(xiàng)目總收入）

（2）C=wQ+F（項(xiàng)目總成本）

（3）P=R-C=pQ-wQ-F=（p-w）Q-F（項(xiàng)目總利潤）

在上述關(guān)系中，F(xiàn)表示固定成本，Q表示銷售總量，p表示產(chǎn)品的單價(jià)價(jià)格，w表示單位產(chǎn)品的實(shí)際變動(dòng)成本?；诰€性盈虧平衡點(diǎn)分析，可以得知銷售收入與銷售成本始終應(yīng)該保持相等狀態(tài)才是合理的。那么就有：

pQ=Wq+F

所以在線性盈虧平衡點(diǎn)上的項(xiàng)目實(shí)際銷售量就應(yīng)該為：

Qb=F/（p-w）

2.2.2不確定型項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量分析

除某些已能確定的風(fēng)險(xiǎn)因素外，還有許多風(fēng)險(xiǎn)因素是不被確定的，它們對企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所帶來的威脅可能更大，通常情況下不確定性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化有三種方法，它們是概率分析法、期望值法以及決策樹法。本文以期望值法為例進(jìn)行闡述。

所謂期望值法其關(guān)鍵就是期望假設(shè)某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中的項(xiàng)目目標(biāo)有n個(gè)風(fēng)險(xiǎn)狀況會(huì)對項(xiàng)目本身產(chǎn)生影響，所以，基于此目標(biāo)的損益期望值就應(yīng)該為：

在上述期望值關(guān)系式中Pi就代表了當(dāng)情況i發(fā)生時(shí)的基本概率，而Xi則表示當(dāng)情況i發(fā)生時(shí)所產(chǎn)生的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)損益值。期望值方法對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)很有作用，尤其是它對損益期望值的判斷相當(dāng)準(zhǔn)確，因此，許多企業(yè)都希望通過計(jì)算損益期望值來判斷自身項(xiàng)目所要面臨的各種不確定型風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)損益期望值不斷提升時(shí)，就說明商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的不確定型風(fēng)險(xiǎn)越小[2]。

3　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想妥善應(yīng)對開發(fā)項(xiàng)目所面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)并合理處置，就必須思考具體的應(yīng)對策略，保證在識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)之后能夠合理地評(píng)估、處置風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對主要可以歸納為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩大方面。

3.1風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要策略之一，它專門針對某些高發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)展開。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的主要原則是變更開發(fā)項(xiàng)目原有計(jì)劃，進(jìn)而消除風(fēng)險(xiǎn)本身或?qū)е嘛L(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的前期條件。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避也是目前市場中眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所常用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略。

在土地獲取過程中可能面臨拆遷后所帶來的風(fēng)險(xiǎn)性影響，商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該首先基于土地自然屬性與社會(huì)屬性與相關(guān)部門展開談判以確定土地的開發(fā)權(quán)。某些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)愿意獲取城市郊區(qū)或廢舊工廠、農(nóng)田等區(qū)域的土地，因?yàn)檫@些土地在補(bǔ)償條件及獲取難度上比較簡單，風(fēng)險(xiǎn)較小。而在市區(qū)范圍內(nèi)的土地則涉及過多程序和高昂的土地補(bǔ)償金。另外，不確定的人為因素也可能為土地的獲取帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠通過放棄某一區(qū)位的開發(fā)項(xiàng)目，合理規(guī)劃選擇方案來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也是可行的，這也是企業(yè)對自身實(shí)力評(píng)估的一個(gè)過程。即使是像萬達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)大企業(yè)也很少會(huì)選擇在北京市中心地段獲取土地，這是因?yàn)橐环矫媸兄行牡耐恋貎r(jià)位高、獲取資格難，另一方面在市中心開發(fā)項(xiàng)目其可發(fā)展彈性并不大，容易陷入到激烈的城市競爭中而無法平衡項(xiàng)目盈虧點(diǎn)。對此，萬達(dá)的做法就是在北京五環(huán)以外的天竺地區(qū)、北苑地區(qū)爭取土地資格。北京五環(huán)以外地區(qū)由于開發(fā)度尚不成熟，雖然交通及地理位置并不占優(yōu)勢，但它具有很高的發(fā)展空間和很低的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而且隨著北京市城市空間的不斷擴(kuò)容，五環(huán)以外未來成為黃金地段也只是時(shí)間問題，所以，放棄選擇市中心地區(qū)就叫做風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，而選擇五環(huán)以外地區(qū)又是以較小的風(fēng)險(xiǎn)換取未來更高的收益，這就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理在尋找合理的盈虧平衡點(diǎn)以后所能獲得的未來收益。

3.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的核心理念在于設(shè)法將項(xiàng)目開發(fā)階段所存在的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任都全部轉(zhuǎn)移給第三方，所以風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也是一種對責(zé)任的轉(zhuǎn)嫁，但其本質(zhì)還是不能消除風(fēng)險(xiǎn)的。換言之，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)影響的項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)，而是要求他人承擔(dān)，但企業(yè)也要支付給他人一定的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)費(fèi)用。一般來說，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的手段之一，但是它主要應(yīng)對一些小概率卻損失率高的風(fēng)險(xiǎn)因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要通過合同與保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

以項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移為例，開發(fā)商會(huì)在施工前利用合同條約來將自己不希望承擔(dān)或無法控制的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移給承包商，包括成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)等。而圍繞這些風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商一般都會(huì)與承包商簽訂帶有總價(jià)上限的固定合同，并給予承包商一定的包干費(fèi)，這樣一來當(dāng)市場工程造價(jià)發(fā)生變化時(shí)，承包商也將負(fù)責(zé)承擔(dān)造價(jià)變化所帶來的成本費(fèi)用增減，這就是開發(fā)商對成本風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。而像質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與工期風(fēng)險(xiǎn)則也由設(shè)計(jì)方及承包方來承擔(dān)，如果項(xiàng)目設(shè)計(jì)到位且施工質(zhì)量有保證，承包方及設(shè)計(jì)方還會(huì)得到一定的獎(jiǎng)勵(lì)，反之則有懲罰措施，即對時(shí)間、成本的損失補(bǔ)償。

另外，保險(xiǎn)也是開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移目標(biāo)對象，比如目前所存在的工程保險(xiǎn)，它所主要針對的對象為建筑安裝工程以及設(shè)備災(zāi)害、自然災(zāi)害、意外事故，這也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的典型范式，即第三方責(zé)任賠償保險(xiǎn)。

4　結(jié)語

本文結(jié)合理論實(shí)踐對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了闡述，明確了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估與應(yīng)對等環(huán)節(jié)的具體操作方法。目前我國商業(yè)地產(chǎn)市場火熱，企業(yè)之間競爭激烈，但他們所面臨的風(fēng)險(xiǎn)卻是相同的，所以作為行業(yè)一員，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多多實(shí)踐，豐富自身的風(fēng)險(xiǎn)管理理論和方法操作運(yùn)用，盡量規(guī)避對企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目不利的因素或?qū)⑵滢D(zhuǎn)移出去，以確保開發(fā)項(xiàng)目的順利展開[3]。

參考文獻(xiàn)

[1]雷茂沖.恒大地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].武漢科技大學(xué)，2008.

[2]沈亮.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究與應(yīng)用[D].北京郵電大學(xué)，2007.

[3]李藝.濰坊泛海城市花園項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究與應(yīng)用[D].中國海洋大學(xué)，2014.

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298（2016）04（b）-153-03