關(guān)于房價調(diào)控政策的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

胡路遙

一、導(dǎo)語

2013年3月1日，就在新國五條出臺僅一周后，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》發(fā)布。這份被稱作新國五條細(xì)則內(nèi)容中的“嚴(yán)格按抓讓嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”等相關(guān)條文著實(shí)引發(fā)二手房過戶狂潮，趕在新國五條實(shí)施時間前完成產(chǎn)權(quán)辦理成了不少購房者的心愿。

新國五條細(xì)則內(nèi)容中，“出售自有住房，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%”的相關(guān)條例是目前爭議最大的一則條款。不少專家表示，從新國五條細(xì)則內(nèi)容上看，政府抑制投資性、投機(jī)性住房要求是非常明確的，但是“二手房征稅20%”或造成稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁，增加購房成本，誤殺剛需！

2013新國五條提出8天后新國五條細(xì)則出臺，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

二、理論導(dǎo)入

如果人們不需要以有價值的東西作為代價，就會產(chǎn)生很多欲望，而又不能想要多少就要多少，所以會出現(xiàn)稀缺?！钡窍∪毙圆坏扔谙∩傩?，稀少性是指只有很少的數(shù)量可供使用，是一種絕對的稀缺。購買意愿不是構(gòu)成稀少性的要素。而稀缺性是一種需求大于供給的狀態(tài)，是一種相對稀缺。

稀缺性使分配成為必要，只要出現(xiàn)稀缺，就需要有一種合理的規(guī)則進(jìn)行分配，而價格是在自由市場下形成的較為合理的一種方式。人競爭源于稀缺性，只有消除了稀缺性，才能消除競爭。

在現(xiàn)代民主社會下，民眾總是會把自己的不滿情緒怪罪到政府頭上，對于政府而言，要想使政權(quán)穩(wěn)固，就必須著手去解決這些民生難題，盡量滿足民眾的物質(zhì)和精神需求。對于政治家個人而言，要想的到民眾的支持，政治家們不得不順應(yīng)民意（至少是暫時順應(yīng)）滿足民眾的需求。這樣就導(dǎo)致政府不得不通過政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化等手段對供給和需求的關(guān)系做出一定的調(diào)整，緩解供給與需求的矛盾。大多數(shù)情況下，政府會采取稅收的手段來進(jìn)行調(diào)節(jié)。

三、理論分析

對于我國而言，住房問題是關(guān)系國計民生的大問題，政府多次出臺了一系列政策抑制房價過快上漲。從供給上，專門為低收入人群提供了公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等，同時調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在審批上嚴(yán)格把關(guān)，增加小戶型，嚴(yán)格控制高檔住房的比例。在房加過高的城市實(shí)行購房限制甚至實(shí)行限價令。進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。同時通過宣傳租房生活的理念減少需求，防止房價過快上漲。

住房緊缺應(yīng)該說是許多國家都難以避免的一個問題，但是為什么在我國住房矛盾如此突出，而政府出臺的所有這些措施都沒能解決這一問題，究其原因，我想有以下幾個因素。首先，我國政治經(jīng)濟(jì)教育醫(yī)療等社會資源過于集中在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，住房問題也往往出現(xiàn)在大城市，可以說住房緊缺問題是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展在地區(qū)和城鄉(xiāng)之間不平衡的產(chǎn)物。其次，我國正處于城市化進(jìn)程當(dāng)中，在城市化過程中確實(shí)出現(xiàn)了人多地少的緊缺狀況，城市擴(kuò)張已經(jīng)達(dá)到極限，而人口卻不斷涌入大城市，剛需難以抑制，這是無法改變的事實(shí)。最后，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，其發(fā)展關(guān)系到建材、銀行等眾多行業(yè)，它直接關(guān)系到地方利益，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅屬于政府對供求矛盾的一種調(diào)控。征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅的初衷是為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，保護(hù)剛需?？此剖窃谠黾淤I房者出售房屋的成本，抑制供給，但實(shí)際上卻是在抑制需求。20%的稅收最終會通過提高房價轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。二手房價格提高一定程度上會抑制房地產(chǎn)投機(jī)的行為，遏制軟需求，二手房市場會受到?jīng)_擊。對房屋有剛需的人會遭到“誤殺”，原來可能還買得起二手房，現(xiàn)在連二手房也買不起了，有部分人可能會轉(zhuǎn)到新房市場上，這樣房價在短期之內(nèi)會上升，房地產(chǎn)市場會趨熱。這也許有利于保護(hù)房地產(chǎn)股票不會因?yàn)榉績r調(diào)控而下跌，同時房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)受到打擊，其他行業(yè)也會受到影響，這對于整個國民經(jīng)濟(jì)的增長都會是個不小的打擊。但是調(diào)控沒有實(shí)現(xiàn)抑制房價過快上漲的目的，反而無意中加速了房價上漲的趨勢。同時價格的上升，會在一定程度上緩解房地產(chǎn)行業(yè)需求大于供給的稀缺狀態(tài)，有可能將一部分住房需求者轉(zhuǎn)移到其他中小城市當(dāng)中或者是通過租房等其他方式解決住房問題。（作者單位：天津師范大學(xué)）