意外墜亡引發(fā)的房產(chǎn)糾紛

向治霖

“今年的樓市行情讓咱小區(qū)的房租都跟著在漲，只有我的不但不能升，反而要降?！闭驹诒本┦型ㄖ輩^(qū)法院臺湖法庭外的田麗（化名）告訴《方圓》記者，在她眼里，這都是因為她的房子變成了“兇宅”。

田麗所說的“兇宅”位于通州臺湖鎮(zhèn)某小區(qū)，是一套位于12樓的高層商品房。2015年5月，田麗以每月3600元的價格將該房屋出租給張璐（化名），租期一年。承租后，張璐將自己71歲的父親接來此居住和照料，但在2015年9月19日這天，獨居在屋中的張璐父親意外從窗臺墜下，后經(jīng)搶救無效死亡。

7旬老人墜樓身亡

2016年1月，因已無人居住，租客張璐向田麗提出解除房屋租賃合同，不過，田麗從中介處了解到，自己的房子會因張璐父親的死亡事件成為“兇宅”，而房屋的價值也會受到影響。期間，田麗多次找到張璐，要求其賠償“兇宅”貶值費，但雙方一直因賠償金額分歧未能達(dá)成協(xié)議。

田麗認(rèn)為，張璐對其父負(fù)有監(jiān)管職責(zé)，對其父在涉案房屋內(nèi)跳樓自殺具有過錯，應(yīng)對該房屋的貶值損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2016年2月，田麗和其丈夫以財產(chǎn)損害賠償糾紛為由將租客張璐起訴至通州法院。

今年36歲的張璐在通州工作，曾是北漂的她已在北京站穩(wěn)腳跟。張璐還有一個姐姐也生活在北京，2015年，二姐妹商量起父母的晚年生活，決定一人贍養(yǎng)一位老人，最終照料父親的事落在了張璐身上。

為了方便照顧父親，張璐開始在自己居住的小區(qū)里物色房子，最終看上了田麗的房屋：田麗待租的房子在4號樓，與張璐家居住的6號樓正好挨著，而且是一套精裝修的小三居，條件不錯，也方便張璐的姐姐和母親過來看望父親。5月1日，張璐和田麗洽談后順利簽訂了《房屋租賃合同》。

合同規(guī)定，該房屋租期為一年，每月租金3600元，“本來應(yīng)該是年付，但當(dāng)時張璐手頭緊，就先付了4個月的租金，到8月份又交了半年的租金?！碧稃愒诜ㄍド险f道。

安排好住處后，張璐父親的一日三餐都由她準(zhǔn)備好，再從6號樓2層端到4號樓12層送至父親手里。

變故發(fā)生在2015年9月19日清晨，這天張璐出門去上班，離開家剛走幾步便看到一大群人圍在4號樓下，邊上還停著警車，而被圍住的位置正在父親居住的三單元下，張璐走近些看，只見到躺在血泊中是一個熟悉的身影——正是她的父親，張璐當(dāng)下就懵了，“分不清東南西北”。

隨后，張璐父親被送往醫(yī)院，家人聞訊后都立刻趕來，但最終老人經(jīng)搶救無效離世。

變故發(fā)生后，張璐和家人在父親居住的房間收拾遺物準(zhǔn)備后事，“正煩正亂的時候，沒想過要通知房東”。直到9月底，房東田麗才從小區(qū)的微信群里了解到4號樓的三單元出了事故，連忙打電話給張璐，“確認(rèn)是她家出了事后，我們也沒提別的，只說了些安慰的話，安撫了她一下?！碧稃愓f道。

但張璐一直沒提自己父親出了事的行為，讓田麗心里有些介懷，“頭幾天不提也沒什么，是可以理解，但總不能一直瞞著我們呀?！碧稃惛嬖V記者。

雖然田麗心里早有情緒，但考慮到張璐家中才出了事兒，加上只要租約繼續(xù)，“也沒想到會有什么影響”，于是田麗與張璐兩家之后一段時間仍舊相安無事。直到一天，張璐找到田麗提出要提前解除房屋合同。

房主索要“兇宅”損失費

田麗回憶，張璐將老人的后事處理完后又過了一段時間才主動找到她，說房屋已經(jīng)沒有人住了，因而提出將租房合同提前解除。田麗稱，張璐第一次找她溝通時主動提及了老人的事會給她的房屋造成影響，并為此致歉，說愿意為此做一些補償。

“我和老公當(dāng)時還沒往‘兇宅方面去想，她既然主動地提到，我們也就覺得私下解決算了?！碧稃惙Q，但讓她沒想到的是，在協(xié)商的過程中，張璐卻是“越來越拽”，到最后，“一分錢也不想賠給我們”了。

“是她主動來談賠償，可結(jié)果又不肯出錢，這算怎么回事？”田麗告訴記者，正是雙方第一次談判中張璐的表現(xiàn)“惹火”了她，讓她堅定了追討“兇宅”貶值費的決心。

關(guān)于雙方第一次協(xié)商的情形，張璐的代理人、北京海勤律師事務(wù)所律師侯海洋向記者描述了另一個版本。

侯海洋稱，張璐第一次找到田麗協(xié)商時并沒有提到所謂的房屋貶值費。因為已沒有租房的必要，張璐希望提前解約，但由于租期沒有達(dá)到合同上約定的一年，張璐提出“押金就不用退了”，以此補償因失約而給田麗造成的損失。然而，張璐沒想到田麗會“獅子大張口”，提出讓她連帶“兇宅”貶值費一起賠償，共計12.9萬元。

不過雙方都承認(rèn)，第一次協(xié)商的結(jié)果是田麗和張璐兩人不歡而散。

田麗稱經(jīng)過打聽，她了解到中介在出售或出租房屋時會將房屋的一切信息告知租方或買方，“出過人命”的屋子在交易中會貶值不少，甚至“縮水三分之一”，而租客在租房時，“兇宅”也很少被考慮。

此后，田麗多次找到張璐要求其賠償“兇宅”貶值費，然而雙方在賠償金額上一直無法達(dá)成一致。期間，張璐最大的讓步是“多賠償3個月的租金”，即1萬余元，但這與田麗要求的12.9萬元賠償相距甚遠(yuǎn)。

讓田麗氣憤的是，張璐并不承認(rèn)其父親的死亡會對房屋的價值造成影響?！胺课輹H值，同時還不好再租出去，這些她（張璐）都不承認(rèn)?！碧稃悓τ浾哒f道。

為此，田麗提出了兩套解決方案：一是要求張璐以每月3600元的價格續(xù)租3年，“她認(rèn)為好租那就讓她去租，多出來的錢算她的”；二是兩家人換著住，田麗認(rèn)為自己12層的房子比張璐2層的房子要好，但不介意換著住。不過這兩個方案隨后都被張璐拒絕了。

“遇見這樣的房東，（張璐）唯恐避之不及，怎么可能再和她扯上關(guān)系?！焙詈Ｑ蠼忉?，自父親離世后，張璐很長一段時間都沒緩過來，而田麗則三番五次地找到她，又是“兇宅”又是賠償，這讓張璐感覺田麗這個人“處不來，不想見她”。

北京市國聯(lián)律師事務(wù)所律師李景濤曾與張璐交流，李景濤稱，父親離世時的情形對張璐的打擊很大，現(xiàn)在“談起還會哭起來”，如今張璐視事發(fā)小區(qū)為傷心地，“看到那棟樓都還會難受，怎么可能接受房東說的那樣，打理自己父親去世前居住的房間，甚至住進(jìn)去呢？”

由于協(xié)商一直沒有結(jié)果，在一次爭吵中，田麗告訴張璐：“如果不能賠償我的房屋損失，那我就告上法庭?！倍鴱堣磩t回應(yīng)：“你告就告?！?/p>

2016年2月，田麗和其丈夫以財產(chǎn)損害賠償糾紛為由將張璐起訴至法院。

住客死亡和房屋價值的關(guān)系

3月31日早上10點，本案在通州法院臺湖法庭開庭審理。田麗及其代理人北京德和衡律師事務(wù)所律師王曉坐在原告席，張璐則未出席，由其代理律師侯海洋坐在被告席。

田麗認(rèn)為，張璐在租房期間，擅自將房租轉(zhuǎn)借給精神非正常的年邁父親獨自居住，2015年9月19日，其父在涉案房屋爬上1.5米的窗臺跳樓自殺，給房屋造成了不利影響，而張璐作為老人子女照顧不周，負(fù)有過錯，對涉案房屋貶值產(chǎn)生的損失也具有過錯，因此向張璐索賠損失共12.9萬元。

記者注意到，田麗曾在起訴狀上稱，2016年2月她將房屋信息放在房屋中介處后，至今無人肯租。但法庭上，田麗卻承認(rèn)了房屋已在3月初租出，而她與張璐間的合約終止于2016年2月。

“今年的房租都看漲，但我這套房卻是以比去年還低的每月3500元的價格才租出去?！碧稃惤忉?，雖然房子租出去了，但也不能否認(rèn)房屋貶值。她還強調(diào)，在將來出售房屋的時候，她的房屋也會因出過張父的死亡事件而價格縮水。

被告方律師侯海洋并不認(rèn)可田麗的說法，他認(rèn)為，此案涉事房屋與一般的‘兇宅有本質(zhì)區(qū)別：張璐父親屬于意外墜亡，是在房屋外去世，并非在屋內(nèi)，不能算‘兇宅。此外，侯海洋還表示，田麗稱給其房屋價值造成了損害，但是沒有就損害事實、具體損害數(shù)額、與張璐之間的因果關(guān)系，以及張璐的過錯進(jìn)行舉證。因此，對于田麗的訴訟請求不認(rèn)可。

在庭審上，雙方就老人的去世是意外還是自殺進(jìn)行了辯論。

田麗在起訴狀和法庭上都表示，在老人去世后，張璐曾向她透露老人精神并非完全正常，田麗告訴記者，她也是聽張璐說起才知曉這一情況，“她（張璐）讓一個精神異常的老人獨自居住，就是照顧不周?！辈贿^，田麗在庭上并未提供任何證明老人精神不正常的證據(jù)。

“我從來沒聽說過張璐父親精神異常，這個說法不知道從哪里來的。”侯海洋庭上出具了老人的死亡鑒定證明，警方結(jié)論為老人高空墜亡。侯海洋稱，張璐父親精神上沒有問題，只是年紀(jì)大了，有些輕微的老年病。

老人的離世是自殺還是意外，這關(guān)系到張璐是否對其父親的死亡負(fù)有過錯。法庭上，控辯雙方各執(zhí)一詞。

侯海洋透露，在被起訴后，張璐曾對他表示：“本來是一個意外事件，被她（田麗）說成我的錯了，這讓我的姐姐、母親還有其他親戚朋友怎么想？”張璐表示十分氣憤。

法庭上，侯海洋表示，田麗在沒有證據(jù)的情況下稱老人死因是張璐照顧不周，這給張璐本就沉重的心理又造成巨大傷害?！耙驗樵娴难哉?，被告的家人也因此懷疑張璐，問她事實是否真的如此?！本痛?，侯海洋要求田麗進(jìn)行賠禮道歉，賠償被告張璐精神損失15萬元，并負(fù)責(zé)訴訟費用。

當(dāng)日，法庭未當(dāng)庭宣判。

法律上沒有“兇宅”損失費

按照風(fēng)俗，“兇宅”一般是指在房內(nèi)發(fā)生過兇殺、自殺等事件的房子，但在法律上，“兇宅”定義目前尚無法律界定。北京澤永律師事務(wù)所律師王常清告訴《方圓》記者，無論屋內(nèi)或屋外，死亡事件的發(fā)生會對房屋產(chǎn)生了一定影響，在習(xí)俗上就是“兇宅”。但在他看來，屋主所謂的因房屋變成“兇宅”向租客提出索賠的訴求，法院一般不予支持。

王常清介紹，一是在法律上沒有辦法界定什么樣的房屋為兇宅，承租人又不具任何過錯的情況下，屋主的訴求是沒有法律依據(jù)的；二是房屋租金的降低與“兇宅”之間也沒有必然的因果關(guān)系。他分析道，所謂的兇宅并沒有對房屋造成物理損失，只對居住者的心理上有影響，而這影響因人而異，有多種可能性，房屋的租金也隨之有多種可能，所以“兇宅”與房屋貶值兩者沒有直接關(guān)聯(lián)，租金降低的可能性有很多。

“這類事件對房主、居住者心理上造成陰影，因此索賠，目前在法律上確實是沒有依據(jù)?！睂ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授馬特介紹，發(fā)生死亡事件的房屋產(chǎn)生價值縮水，這在學(xué)理上被稱為純粹經(jīng)濟(jì)損失，即雖然房屋在物理上沒有損害，但因成為“兇宅”導(dǎo)致對外出租時租金降低?！安贿^，純粹經(jīng)濟(jì)損失制度在中國是沒有相關(guān)法律規(guī)定支持，只是一種學(xué)術(shù)觀點?！瘪R特說道，屋主以財產(chǎn)損害賠償糾紛為由起訴租客，很難得到法律支持。