判別PPP模式在廉租房項(xiàng)目建設(shè)中的適用性
——基于VFM評(píng)價(jià)方法

張　鋒，　王　瑩

(西安建筑科技大學(xué)　管理學(xué)院， 陜西　西安　710055)

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判別PPP模式在廉租房項(xiàng)目建設(shè)中的適用性
——基于VFM評(píng)價(jià)方法

張鋒，王瑩

(西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院， 陜西西安710055)

摘要：PPP模式參與廉租房項(xiàng)目建設(shè)中能有效解決政府資金短缺，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及提高管理效率。然而對(duì)于PPP模式是否適合在廉租房項(xiàng)目建設(shè)中使用，國(guó)內(nèi)并沒有具體的定量化指導(dǎo)方針。文章比較分析了三種PPP模式在廉租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的差異，基于物有所值(VFM)評(píng)價(jià)方法，以BOT模式為例研究了廉租房建設(shè)中的VFM兩要素公共部門參照標(biāo)準(zhǔn)(PSC)和全壽命周期成本(LCC)的構(gòu)成。通過建立廉租房項(xiàng)目建設(shè)中的PPP適用判別流程，得到了有效的VFM值，根據(jù)VFM值判斷廉租房項(xiàng)目建設(shè)是否適合采用PPP模式以及采用的具體模式。最后以案例進(jìn)行說明分析，為政府部門選擇采購模式提供了科學(xué)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：廉租房；公私合營(yíng)(PPP)；物有所值(VFM)；適用性分析

廉租房建設(shè)與發(fā)展需要大量資金，PPP(Public-Private-Partnership)模式參與廉租房建設(shè)可有效解決政府資金短缺問題，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及提高管理效率。然而政府部門一般根據(jù)私營(yíng)部門融資能力來判別是否采用PPP模式，主要采用的是定性分析方法，缺乏有力的科學(xué)依據(jù)。為保證政府部門科學(xué)決策，引入物有所值評(píng)價(jià)方法對(duì)廉租房項(xiàng)目采用PPP模式進(jìn)行適用性分析。

VFM(Value for Money)直譯為資金價(jià)值，其含義是以數(shù)量相同的投資額提供價(jià)值更高的產(chǎn)品或服務(wù)。VFM起源于英國(guó)，最早在私人融資活動(dòng)(PFI)模式中使用[1]。李啟明、袁競(jìng)峰等人研究了國(guó)外在PPP項(xiàng)目上應(yīng)用物有所值評(píng)價(jià)方法，針對(duì)是否采用PPP模式首先給出VFM定性評(píng)價(jià)問詢表，之后計(jì)算了PSC與LCC之間的差值得出了VFM，最后對(duì)南京保障房案例進(jìn)行實(shí)證分析，從而驗(yàn)證了物有所值評(píng)價(jià)方法的可行性[2]。其中PSC(Public Sector Comparator)指公共部門參照標(biāo)準(zhǔn)，LCC(Life Cycle Cost)意為全壽命周期成本。李佳嶸、王守清基于我國(guó)PPP模式應(yīng)用現(xiàn)狀，通過整理歸納國(guó)外VFM評(píng)價(jià)方法和PSC概念，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建立了一套PSC計(jì)算方法，并對(duì)我國(guó)PPP項(xiàng)目的前期決策體系進(jìn)行了財(cái)務(wù)分析上的改進(jìn)，另外通過地鐵四號(hào)線進(jìn)行實(shí)例研究，進(jìn)一步驗(yàn)證了改進(jìn)后的PSC計(jì)量方法[3]。高會(huì)芹、劉運(yùn)國(guó)等梳理了英國(guó)、德國(guó)以及新加坡在應(yīng)用VFM評(píng)價(jià)方法過程中的差異，借鑒了國(guó)外較為成熟的VFM評(píng)價(jià)方法及其在實(shí)踐中的應(yīng)用，對(duì)我國(guó)建立PPP模式評(píng)估提出新的思路[4]?，F(xiàn)有研究成果均可為本問題的研究方法提供一定的借鑒，但是它們并未將PSC和LCC按照全壽命周期進(jìn)行歸納比較，只是將PSC和LCC簡(jiǎn)單陳訴，對(duì)比的時(shí)間軸有出入，容易造成混淆。

本研究擬以分析三種不同PPP模式在廉租房建設(shè)中的差異作為前提，以BOT模式為例，在全壽命周期的角度下對(duì)比傳統(tǒng)政府為廉租房項(xiàng)目付出的成本現(xiàn)值與PPP模式下為廉租房項(xiàng)目付出的成本現(xiàn)值之差，也即VFM值，構(gòu)建出PPP模式在廉租房項(xiàng)目建設(shè)中適用性分析流程及其方法。

1三種PPP模式特點(diǎn)分析

廉租房指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥夥绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)住房。根據(jù)其來源，廉租房項(xiàng)目分為3大類：現(xiàn)狀維護(hù)項(xiàng)目、改擴(kuò)建項(xiàng)目和新建設(shè)項(xiàng)目。本文研究的是新建設(shè)廉租房項(xiàng)目，主要有以下3種PPP模式可供選擇。

BTO(Build-Transfer-Operate)模式：獲得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的私營(yíng)開發(fā)商籌資建設(shè)項(xiàng)目設(shè)施，項(xiàng)目建成后，把項(xiàng)目設(shè)施的所有權(quán)免費(fèi)移交給政府，但其項(xiàng)目設(shè)施仍留給項(xiàng)目公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)維護(hù)。

BOT(Build-Operate-Transfer)模式：指政府授權(quán)項(xiàng)目主辦人或?yàn)轫?xiàng)目專門成立的項(xiàng)目公司特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，讓其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的融資、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，在規(guī)定的特許期內(nèi)出售項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)，以償還債務(wù)，回收投資并獲得合理的回報(bào)；特許期滿后，將項(xiàng)目按規(guī)定的要求移交給政府(一般是免費(fèi)移交)。

BOO(Build-Own-Operate)模式：與BOT不相同之處是其沒有“移交”，即獲得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的私營(yíng)開發(fā)商籌資建設(shè)項(xiàng)目設(shè)施，項(xiàng)目建成后，在規(guī)定的特許期內(nèi)擁有所有權(quán)并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，期滿后不必移交，只是簡(jiǎn)單地把項(xiàng)目設(shè)施留給政府或者讓項(xiàng)目退役(拆除)。

由于其側(cè)重點(diǎn)不同，三種PPP模式在廉租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的效果有差異，比較分析表見表1。

表1　三種PPP模式的比較分析表

2VFM評(píng)價(jià)方法

VFM，其含義是以數(shù)量相同的投資額提供價(jià)值更高的產(chǎn)品或服務(wù)。而產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)值難以準(zhǔn)確量化，因此無法比較出產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)值的高低。所以，VFM也采用另外一種解釋，即在提供價(jià)值相同的產(chǎn)品或服務(wù)的前提下，投資較少的其資金價(jià)值較大，也更物有所值，因此VFM又稱為物有所值。

就建設(shè)中廉租房項(xiàng)目而言，對(duì)比傳統(tǒng)政府付出的公共部門參照標(biāo)準(zhǔn)(PSC)成本現(xiàn)值與PPP模式下付出的全壽命周期成本(LCC)成本現(xiàn)值的差值，若前者大于后者，則采用PPP模式的更物有所值，反之，傳統(tǒng)模式更合適。由此判斷出廉租房項(xiàng)目建設(shè)中是否適合采用PPP模式。

三種不同的PPP模式，其構(gòu)成PSC與LCC的內(nèi)容不盡相同。本研究以BOT模式為例進(jìn)行物有所值分析。

3公共部門參照標(biāo)準(zhǔn)(PSC)

3.1PSC概念及要求

一般來講，PSC字面意思為公共部門參照標(biāo)準(zhǔn)，含義是：假定傳統(tǒng)模式可以與PPP模式提供水平相同的公共服務(wù)，則公共部門按傳統(tǒng)方式來提供該服務(wù)所需各項(xiàng)費(fèi)用的總和。為了準(zhǔn)確計(jì)算出VFM的大小，需要對(duì)PSC做出如下要求[5～7]：

(1)PSC是假設(shè)公共部門采用傳統(tǒng)模式，由于公共部門也可通過代建制等模式提高效率，為了更為準(zhǔn)確的與LCC做出對(duì)比，采用的傳統(tǒng)模式是指由公共部門自行組織建設(shè)、經(jīng)營(yíng)及維護(hù)廉租房項(xiàng)目，因此PSC的計(jì)算要基于公共部門成本歷史數(shù)據(jù)；

(2)政府應(yīng)采用最有效率的運(yùn)營(yíng)方式與手段向公眾提供廉租房產(chǎn)品或服務(wù)；

(3)PSC計(jì)算的壽命周期應(yīng)與采用PPP模式簽約標(biāo)書中提出的特許期相同，并且采用傳統(tǒng)模式與采用PPP模式建設(shè)的廉租房應(yīng)具有同等的工程標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求等，否則無法進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)。

3.2PSC構(gòu)成

PSC是政府根據(jù)建設(shè)廉租房項(xiàng)目的實(shí)際情況按照傳統(tǒng)模式制定出的標(biāo)桿成本，主要考慮以下三個(gè)因素：一是項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)的建設(shè)成本以及運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本；二是競(jìng)爭(zhēng)性中立調(diào)整費(fèi)用；三是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本。

為與LCC做出更為準(zhǔn)確的對(duì)比，此處PSC構(gòu)成按其在全壽命周期層面進(jìn)行劃分。主要包括前期準(zhǔn)備階段成本、建造階段成本以及運(yùn)營(yíng)階段成本，一般都以凈現(xiàn)值的形式表示，即：

PSC=前期準(zhǔn)備階段成本+建造階段成本+運(yùn)營(yíng)階段成本

(1)

針對(duì)廉租房項(xiàng)目，政府部門從籌備、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)及維護(hù)的全過程，構(gòu)成PSC指標(biāo)體系的內(nèi)容見表2。其中：

(1)前期準(zhǔn)備階段：傳統(tǒng)模式下的政府部門在投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中可以通過公共關(guān)系獲得相對(duì)私營(yíng)部門的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或可能有的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，也即競(jìng)爭(zhēng)中立成本。在對(duì)比LCC時(shí)，應(yīng)計(jì)算在PSC內(nèi)，并予以調(diào)整，以示公平。競(jìng)爭(zhēng)中立成本主要包含稅收調(diào)整和公共部門管理費(fèi)。

(2)建設(shè)階段：公共部門管理風(fēng)險(xiǎn)的成本不容忽視。建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)可分為可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和自留風(fēng)險(xiǎn)兩部分。可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是若采用了BOT模式，當(dāng)公共部門管理風(fēng)險(xiǎn)的成本高于把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給私營(yíng)部門需要支付的成本時(shí)，此部分風(fēng)險(xiǎn)可從公共部門轉(zhuǎn)移到私營(yíng)部門。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，私營(yíng)部門必然會(huì)采取最有效的方法來控制風(fēng)險(xiǎn)帶來的成本，從而提高風(fēng)險(xiǎn)管理效率，實(shí)現(xiàn)物有所值。自留風(fēng)險(xiǎn)即只能由公共部門自行承擔(dān)，不可轉(zhuǎn)移。此種風(fēng)險(xiǎn)分類方法，可體現(xiàn)出BOT模式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。

(3)運(yùn)營(yíng)階段：傳統(tǒng)模式下的政府在運(yùn)營(yíng)廉租房項(xiàng)目時(shí)，由于獲取的第三方收益可以減少政府的凈成本，所以運(yùn)營(yíng)階段成本應(yīng)扣除第三方收益。

第三方收益是用戶購買產(chǎn)品或者接受服務(wù)所支付的費(fèi)用，本文指廉租房租戶所支付的費(fèi)用。第三方收益由單一用戶支付費(fèi)用與預(yù)計(jì)用戶數(shù)量決定，支付費(fèi)用與用戶數(shù)量需通過充分的調(diào)查和對(duì)需求的分析，基于市場(chǎng)預(yù)期，參考行業(yè)平均水平得出較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

第三方收益=單一用戶支付費(fèi)用×預(yù)計(jì)用戶數(shù)量

(2)

4全壽命周期成本(LCC)構(gòu)成

針對(duì)PPP模式，在考慮時(shí)間價(jià)值的情況下，全壽命周期成本是私營(yíng)部門參與融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維修以及特許期滿后移交整個(gè)項(xiàng)目全過程所耗費(fèi)的成本現(xiàn)值。

LCC包括前期準(zhǔn)備階段、建造階段、運(yùn)營(yíng)階段以及移交處置階段所發(fā)生的全部成本現(xiàn)值[8,9]。

LCC=前期準(zhǔn)備階段成本+建造階段成本+運(yùn)營(yíng)階段成本+移交處置階段成本

(3)

構(gòu)成LCC指標(biāo)體系的內(nèi)容見表3。其中：

(1)前期準(zhǔn)備階段：決策成本是廉租房需求狀況調(diào)查、項(xiàng)目所需資金規(guī)模估算以及建設(shè)模式選擇的調(diào)研咨詢和編制報(bào)告等活動(dòng)的成本。招標(biāo)成本由發(fā)布招標(biāo)廣告費(fèi)用、編制招標(biāo)文件費(fèi)用以及組織招標(biāo)過程中評(píng)標(biāo)等產(chǎn)生的費(fèi)用組成。合同談判及簽約成本指在特許協(xié)議和相關(guān)合同談判簽訂期間產(chǎn)生的交易成本。因?yàn)榱夥渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，所以公共部門和私營(yíng)部門雙方參與PPP項(xiàng)目的目的與期望存在很大差異，公共部門希望利用私營(yíng)部門的技術(shù)和資金來滿足廉租房建設(shè)要求，而私營(yíng)部門則希望通過廉租房項(xiàng)目來獲得合理利潤(rùn)。由于雙方期望差異以及優(yōu)劣勢(shì)的存在，雙方在收益分配和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等方面要求不同，導(dǎo)致談判過程曠日持久，間接導(dǎo)致了過高的合同談判及簽約成本，不容忽視。

(2)建設(shè)階段：中標(biāo)價(jià)中風(fēng)險(xiǎn)管理成本跟PSC中一樣劃分為可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)管理成本和自留風(fēng)險(xiǎn)管理成本。私營(yíng)部門可采用某種管理手段來降低風(fēng)險(xiǎn)，使可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)部分費(fèi)用降低，相比傳統(tǒng)模式更小。然而，即使是BOT模式下，政府部門也必然要承擔(dān)一定的如政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等自留風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，由于私營(yíng)部門的融資、管理等能力直接關(guān)系到項(xiàng)目成敗，因此自留風(fēng)險(xiǎn)成本必須將由政府選擇私營(yíng)部門而產(chǎn)生的決策風(fēng)險(xiǎn)成本包含在內(nèi)。

(3)運(yùn)營(yíng)階段：要實(shí)現(xiàn)物有所值的前提是要提供價(jià)值相同的產(chǎn)品或服務(wù)，所以從社會(huì)效益這個(gè)角度來看，選擇BOT模式建設(shè)運(yùn)營(yíng)的廉租房應(yīng)提供與傳統(tǒng)模式建設(shè)運(yùn)營(yíng)的廉租房一樣的服務(wù)質(zhì)量。由于廉租房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，要達(dá)到居住質(zhì)量良好，收費(fèi)合理，維護(hù)及時(shí)等標(biāo)準(zhǔn)使用戶滿意，這就離不開政府的監(jiān)督管理，所以政府監(jiān)督管理成本必不可少。

(4)移交處置階段：當(dāng)特許期滿時(shí)，私營(yíng)部門要將整個(gè)廉租房項(xiàng)目免費(fèi)移交給政府。為避免政府在收回廉租房產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)營(yíng)管理過程出現(xiàn)紕漏，公共部門會(huì)對(duì)待移交的廉租房項(xiàng)目的質(zhì)量、可運(yùn)營(yíng)狀況等進(jìn)行評(píng)估，其費(fèi)用應(yīng)算在移交處置階段交易成本中。

表3　LCC指標(biāo)體系

5判別PPP模式在廉租房項(xiàng)目的適用性

前文中幾種PPP模式在廉租房項(xiàng)目中的應(yīng)用都具有減免建設(shè)期資金困難、提高管理效益、減少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)，但各個(gè)PPP模式的產(chǎn)權(quán)、特許期及不確定因素有較大差異，所以在具體廉租房項(xiàng)目中使用哪一種PPP模式就需要具體分析。在項(xiàng)目決策階段，使用有效定性和定量分析方法對(duì)項(xiàng)目PPP模式適用性進(jìn)行分析與評(píng)估，判別出具體適用的PPP模式。

5.1適用分析流程

PPP的各種談判與合同都比較復(fù)雜，因此并不是所有項(xiàng)目都適用PPP方式，只有規(guī)模比較大，收益比較穩(wěn)定，長(zhǎng)期合同比較清楚的項(xiàng)目才比較適用。所以在項(xiàng)目前期，可先通過調(diào)查和專家咨詢方式考察項(xiàng)目潛在發(fā)展能力、項(xiàng)目建造的地點(diǎn)與規(guī)模是否相適應(yīng)、考慮項(xiàng)目本身是否可行以及項(xiàng)目現(xiàn)金流量和收益是否足以償還貸款、以及實(shí)施項(xiàng)目所需費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)。并對(duì)比定性評(píng)價(jià)問詢表[2]，采用專家打分法進(jìn)行詳細(xì)定性分析，得出定性評(píng)價(jià)結(jié)果。如果定性評(píng)價(jià)結(jié)果認(rèn)為項(xiàng)目不適合采用PPP模式，就可以直接采用傳統(tǒng)模式，可以不需要進(jìn)行定量評(píng)價(jià)。

如果定性評(píng)價(jià)結(jié)果認(rèn)為項(xiàng)目適合采用PPP模式，則進(jìn)行定量評(píng)價(jià)。根據(jù)廉租房項(xiàng)目的特許期是否有限制，特許期內(nèi)政府部門是否希望擁有資產(chǎn)所有權(quán)，并結(jié)合分析三種PPP模式在廉租房運(yùn)營(yíng)中的差異，從而確定采用BTO、BOT、BOO中的哪一種，并計(jì)算PSC與該模式下項(xiàng)目的LCC的大小，進(jìn)一步得出VFM值后，根據(jù)定量評(píng)價(jià)的結(jié)果判別出廉租房項(xiàng)目建設(shè)采用PPP模式是否可行以及具體采用的模式。流程詳見圖1。

圖1　PPP模式在廉租房項(xiàng)目建設(shè)中適用分析流程

5.2VFM判斷

選定了擬采用的PPP模式，即可測(cè)算相應(yīng)PSC與LCC的成本現(xiàn)值，由此計(jì)算VFM[10,11]：

(4)

(5)

VFM=PC(PSC)-PC(LCC)=

(6)

式中：PC為成本現(xiàn)值；n為項(xiàng)目壽命期；i為社會(huì)折現(xiàn)率(可取6%～8%[12])，t為計(jì)算年份數(shù)。

值得注意的是：由于PSC和LCC中風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性及變化，計(jì)算出來的VFM可能會(huì)與實(shí)際產(chǎn)生一定的偏差，在實(shí)踐中可通過敏感性因素分析進(jìn)行調(diào)整以減小偏差。

如果VFM>0，在考慮資金時(shí)間價(jià)值前提下，說明公共部門采用PPP模式為廉租房項(xiàng)目付出的總費(fèi)用低于采用傳統(tǒng)模式付出的總費(fèi)用。為保證項(xiàng)目有良好的資金價(jià)值，廉租房項(xiàng)目應(yīng)采用某種PPP模式；反之，表示傳統(tǒng)方式更為適用。

6案例分析

6.1案例介紹

經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，龍珠八路西保障性廉租房工程采用BOT模式進(jìn)行投融資、勘察、設(shè)計(jì)、施工、報(bào)批報(bào)建、運(yùn)營(yíng)管理、移交等內(nèi)容。該項(xiàng)目總投資約22000萬元，計(jì)劃工期為一年半，項(xiàng)目總用地7113 m2，總建筑面積約4.7 ha。

對(duì)投標(biāo)人要求其注冊(cè)資金在1億元(人民幣)或以上。合作單位資質(zhì)條件要求：勘察單位為工程勘察(巖土)甲級(jí)資質(zhì)；設(shè)計(jì)單位為建筑工程設(shè)計(jì)行業(yè)甲級(jí)或綜合甲級(jí)資質(zhì)；施工總承包單位為房屋建筑工程施工總承包一級(jí)或特級(jí)資質(zhì)。還要求投標(biāo)人具備合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照，資金實(shí)力雄厚，財(cái)務(wù)狀況良好，有較強(qiáng)的管理技術(shù)和管理水平，有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的獨(dú)立法人企業(yè)。并且投標(biāo)人在近三年內(nèi)沒有在政府采購和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不良記錄和行為。

本文對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行適用性分析，以判斷采用PPP模式的優(yōu)劣。

6.2案例適用分析

該項(xiàng)目經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)采用BOT模式，對(duì)照投標(biāo)人要求與BOT模式特點(diǎn)，可推測(cè)政府方選擇BOT模式，更多看中的是施工總包商的承建能力與管理能力，以及其具有較強(qiáng)的投融資能力。并且，BOT模式的整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)都不占用政府方財(cái)政資金，減緩了政府財(cái)政資金缺乏壓力，提高了財(cái)政資金利用效率。

由于缺乏詳細(xì)數(shù)據(jù)，無法進(jìn)行準(zhǔn)確的VFM計(jì)算，但根據(jù)前文研究所得及現(xiàn)有的資料可對(duì)該案例進(jìn)行簡(jiǎn)化計(jì)算[13]。

為簡(jiǎn)化計(jì)算，由于總投資數(shù)量較大，相對(duì)項(xiàng)目總投資量級(jí)而言，一些量級(jí)較少的成本可省略不計(jì)。

(1)PSC計(jì)算

PSC=前期準(zhǔn)備階段成本+建造階段成本+運(yùn)營(yíng)階段成本

其中，競(jìng)爭(zhēng)中立的成本C1計(jì)算，在廉租房BOT項(xiàng)目中主要考慮政府對(duì)土地稅和簽訂合同的印花稅、房產(chǎn)稅的減免，土地稅按照224.35元/m2計(jì)算，印花稅及房產(chǎn)稅主要考慮建設(shè)運(yùn)營(yíng)過程中的各類合同應(yīng)繳納的印花稅，房產(chǎn)稅的減免，按照項(xiàng)目總投資的2%計(jì)算。風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用分為可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)成本C2和自留風(fēng)險(xiǎn)成本C3；可轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用可參照國(guó)外的數(shù)據(jù)，采用百分比的計(jì)算方法，取C2為項(xiàng)目總投資的5%。其余成本可疊加計(jì)算，如建設(shè)階段中建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)階段成本之和按項(xiàng)目總投資來估算，得到C4。剩余成本相對(duì)上述4個(gè)成本而言，量級(jí)較少省略不計(jì)。

(2)LCC計(jì)算

LCC=前期準(zhǔn)備階段成本+建造階段成本+使用階段成本+移交處置階段成本

其中，LCC中自留風(fēng)險(xiǎn)成本與PSC中自留風(fēng)險(xiǎn)成本相差不大，可估算為C3。建設(shè)成本及運(yùn)營(yíng)成本也可按PSC計(jì)算中的C4來估算。剩余成本量級(jí)較少，省略不計(jì)。

(3)VFM計(jì)算

VFM=PC(PSC)-PC(LCC)

由公式可得：

PSC-LCC=(C1+C2+C3+C4)-(C3+C4)=C1+C2=22000×5%-224.35×0.7113-22000×2%=500萬元>0

因此，PSC高于LCC，即VFM為正值。由此可以看出，深圳市人民政府采用BOT模式，政府方將獲得更好的資金效益，使項(xiàng)目達(dá)到了物有所值(VFM)。

7結(jié)語

通過三種具體PPP模式在廉租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的對(duì)比，可知在廉租房建設(shè)中合理運(yùn)用PPP模式，不僅可以解決政府部門資金短缺的問題，還可以提高廉租房的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量。但PPP模式并非適用所有廉租房項(xiàng)目，在項(xiàng)目前期通過VFM評(píng)估判別出采用傳統(tǒng)模式采購還是PPP模式采購，對(duì)政府部門決策有積極的參考作用。在判別過程中關(guān)鍵要對(duì)PSC和LCC進(jìn)行較為準(zhǔn)確地分析與估算。以BOT模式為例，通過梳理得到廉租房項(xiàng)目的PSC與LCC構(gòu)成；通過建立廉租房項(xiàng)目PPP判別分析流程，得到了有效的VFM值，以此對(duì)廉租房是否適合采用PPP模式以及具體哪種模式做出判斷，最后以案例進(jìn)行說明分析，為公共部門的前期決策提供了科學(xué)依據(jù)。

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Applicability of PPP Model in the Cheap Renting House Projects——Based on the VFM Evaluation Method

ZHANGFeng,WANGYing

(School of Management，Xi’an University of Architecture and Technology, Xi’an 710055，China)

Abstract:By using PPP mode in the construction of cheap renting house projects, it will solve the shortage of government funds, and transfer the risk effectively and improve the efficiency of management. However, whether the construction of cheap renting house projects are suitable for the PPP model, there isn’t a specific and quantitative guideline in China. This paper compares and analyzes the differences of three PPP models in construction and operation of the cheap renting house. Based on evaluation method of the value of money (VFM), it takes BOT model as an example and studies the compositions of two elements of VFM in the construction of cheap renting house projects, Public Sector Comparator(PSC) and Life Cycle Cost (LCC). By establishing PPP application discrimination process in the construction of cheap renting house projects, this poper gets the effective VFM value. The VFM value determines whether the construction of cheap renting house projects are suitable for the PPP model and which specific mode to use. Finally, a case study is carried out, providing scientific basis for the government to choose the purchase model.

Key words：cheap renting house; PPP model(PPP); value for money(VFM); applicability analysis

收稿日期：2015-10-11修回日期： 2015-12-21

作者簡(jiǎn)介：張鋒(1988-)，男，山西忻州人，碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋乜沙掷m(xù)利用與經(jīng)濟(jì)評(píng)估(Email：1120257503@qq.com)通訊作者： 王瑩(1975-)，女，陜西西安人，副教授，博士，研究方向?yàn)橥恋毓芾?、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市更新(Email：392844181@qq.com)

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-0985(2016)03-0111-07