KPI績(jī)效考核在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)用

薛學(xué)成/中鐵二十五局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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KPI績(jī)效考核在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)用

薛學(xué)成/中鐵二十五局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

【摘 要】KPI績(jī)效考核在建筑業(yè)被廣泛運(yùn)用，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可量化的指標(biāo)能夠?qū)ζ髽I(yè)績(jī)效產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際案例，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，介紹了KPI績(jī)效考核在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的實(shí)際運(yùn)用。

【關(guān)鍵詞】KPI；績(jī)效考核； 實(shí)施流程； 結(jié)果應(yīng)用

KPI績(jī)效考核是通過(guò)提煉和歸納組織運(yùn)作中關(guān)鍵成功要素，采取一系列分解方式，把企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)分解為可操作的工作目標(biāo)的工具，把個(gè)人目標(biāo)、部門(mén)目標(biāo)與公司整體目標(biāo)聯(lián)系起來(lái)，同時(shí)起到內(nèi)外部?jī)r(jià)值牽引和導(dǎo)向的作用。KPI績(jī)效考核在建筑行業(yè)中被廣泛運(yùn)用，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以通過(guò)提煉對(duì)企業(yè)績(jī)效產(chǎn)生重要影響的關(guān)鍵指標(biāo)，從而有效促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展和科學(xué)化、規(guī)范化管理。下面通過(guò)具體案例進(jìn)行闡述。

一、項(xiàng)目概況

某房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積4.99萬(wàn)平方米，城市道路及綠化帶用地0.64萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)用地面積4.34萬(wàn)平方米，容積率為2.99，總建筑面積16.19萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目有9棟住宅建筑，包含高層住宅、多層住宅、配套商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中高層住宅6棟，多層住宅3棟，共有1227套住宅，其中多層住宅136套，高層住宅1091套。高層為框剪結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)主要為人工挖孔樁及管樁基礎(chǔ)；多層為磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為管樁。項(xiàng)目于2012年1月以競(jìng)拍形式獲取，土地情況為現(xiàn)狀拿地。

二、關(guān)鍵指標(biāo)的確定

房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，項(xiàng)目在拿地之前需要在當(dāng)?shù)刈?cè)獨(dú)立法人公司，以下稱之為項(xiàng)目公司。要做好該項(xiàng)目的績(jī)效考核，需要在獲取土地的同時(shí)就形成一套完整的考核體系。首先，要確定績(jī)效考核的關(guān)鍵指標(biāo)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中關(guān)鍵指標(biāo)很多，在不同的開(kāi)發(fā)階段，關(guān)鍵指標(biāo)也不相同。按照開(kāi)發(fā)流程，可以分為報(bào)批流程管理、施工流程管理、銷(xiāo)售流程管理三大關(guān)鍵項(xiàng)。再進(jìn)一步細(xì)化，可以分解為營(yíng)業(yè)收入、目標(biāo)利潤(rùn)、銷(xiāo)售指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、進(jìn)度指標(biāo)、客戶滿意度、質(zhì)量指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)范管理指標(biāo)、安全指標(biāo)、法制工作等10個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

1.營(yíng)業(yè)收入。項(xiàng)目公司在考核當(dāng)期合并財(cái)務(wù)決算報(bào)表中的營(yíng)業(yè)收入總額，營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

2.目標(biāo)利潤(rùn)。包括目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤(rùn)值。

（1）目標(biāo)成本。以項(xiàng)目公司與公司簽訂的年度責(zé)任成本為目標(biāo)成本，實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本（扣除土地費(fèi)用）進(jìn)行對(duì)比，考核與目標(biāo)成本的偏差率考核。

（2）目標(biāo)利潤(rùn)值。以企業(yè)審批后的可行性研究報(bào)告反映的銷(xiāo)售利潤(rùn)率作為目標(biāo)利潤(rùn)率；按照可研報(bào)告目標(biāo)利潤(rùn)率計(jì)算目標(biāo)利潤(rùn)值，把實(shí)際實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)考核值與目標(biāo)利潤(rùn)值進(jìn)行對(duì)比，按照實(shí)際完成的利潤(rùn)值高于或低于目標(biāo)利潤(rùn)值的幅度考核。

3.銷(xiāo)售指標(biāo)。包括銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售回款、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、項(xiàng)目清盤(pán)。銷(xiāo)售額是指當(dāng)期項(xiàng)目在考核期內(nèi)項(xiàng)目公司與購(gòu)房客戶簽訂的正式購(gòu)房合同的金額，如存在“先簽后退”現(xiàn)象予以扣除。銷(xiāo)售回款額是指當(dāng)期項(xiàng)目在考核期內(nèi)已銷(xiāo)售房屋收回的資金，包括首付款和按揭貸款，不包括客戶交納的定金。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)特指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)期首次開(kāi)盤(pán)，即項(xiàng)目公司經(jīng)過(guò)前期運(yùn)營(yíng)取得銷(xiāo)售許可證實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)指標(biāo)考核的是項(xiàng)目自獲取土地至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)間與對(duì)標(biāo)企業(yè)業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)的偏差。項(xiàng)目清盤(pán)特指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)期項(xiàng)目清盤(pán)，即項(xiàng)目公司經(jīng)過(guò)前期運(yùn)營(yíng)取得銷(xiāo)售許可證實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當(dāng)期住宅部分銷(xiāo)售至90%（銷(xiāo)售面積）為當(dāng)期項(xiàng)目清盤(pán)；項(xiàng)目清盤(pán)考核的是項(xiàng)目公司自竣工備案至項(xiàng)目清盤(pán)的時(shí)間與對(duì)標(biāo)企業(yè)業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間的偏差。

4.財(cái)務(wù)指標(biāo)。包括股東資金使用效率和財(cái)務(wù)管理水平。股東資金使用效率從兩方面考核。一是公司支付土地出讓金及必要的土地整理費(fèi)用的占用時(shí)間；二是項(xiàng)目公司具備自身融資條件以前占用股東投入的啟動(dòng)資金，包括注冊(cè)資本金及債權(quán)投入。財(cái)務(wù)管理水平指項(xiàng)目公司執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律的有效性、財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性。

5.進(jìn)度指標(biāo)。包括開(kāi)/竣工、均衡生產(chǎn)指標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)工應(yīng)以取得施工許可證的日期為準(zhǔn)，竣工是指項(xiàng)目公司在考核期內(nèi)按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到交房條件，并取得綜合竣工備案，綜合竣工備案時(shí)間以各專業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收、單體竣工備案完成的最晚時(shí)間為準(zhǔn)。均衡生產(chǎn)指標(biāo)按照開(kāi)竣工及結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)分為前后兩段，按照均衡生產(chǎn)的要求實(shí)行過(guò)程考核。

6.客戶滿意度。包括客戶滿意度及客戶投訴，客戶滿意度是客戶通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)可感知的效果與其期望值相比較后得出的指數(shù)?？蛻敉对V是根據(jù)造成影響程度將責(zé)任投訴分為一般投訴和重大投訴。

7.質(zhì)量指標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量是指國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件及建設(shè)項(xiàng)目合同中對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求。它通常體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、外觀質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。工程質(zhì)量是否合格和有無(wú)出現(xiàn)質(zhì)量事故是質(zhì)量指標(biāo)考核的重點(diǎn)。

8.風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)范管理指標(biāo)。包括風(fēng)險(xiǎn)控制及規(guī)范化管理兩部分。其中風(fēng)險(xiǎn)控制部分的考核內(nèi)容包括：是否充分識(shí)別和分析內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，是否針對(duì)所需控制風(fēng)險(xiǎn)制定有效的控制措施并建立健全風(fēng)險(xiǎn)控制制度體系，是否嚴(yán)格執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)控制措施；規(guī)范化管理部分考核決策、財(cái)務(wù)、招標(biāo)、合同、成本、銷(xiāo)售等各項(xiàng)內(nèi)部管理工作的規(guī)范性。

9.安全指標(biāo)。安全指標(biāo)依據(jù)公司下達(dá)的安全指標(biāo)及發(fā)生事故、事件等級(jí)進(jìn)行考核。生產(chǎn)安全事故等級(jí)劃分為一般事故，較大事故，重大事故，特別重大事故。安全事故一般實(shí)行一票否決制。

10.法制工作。包括法律糾紛案件處理、人員建設(shè)、重要決策法律審核、經(jīng)濟(jì)合同法律審核、授權(quán)委托書(shū)法律審核和日常工作。

三、KPI績(jī)效考核的實(shí)施

關(guān)鍵指標(biāo)確定以后，如何進(jìn)行實(shí)際操作？實(shí)施流程可以分為三個(gè)步驟。

第一，合理確定關(guān)鍵指標(biāo)的權(quán)重。以本項(xiàng)目為例，對(duì)10個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行分析，確定其主要考核內(nèi)容、分值權(quán)重、目標(biāo)值及責(zé)任部門(mén)。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)不同階段，關(guān)鍵指標(biāo)可以適當(dāng)增減，分值權(quán)重也可以適當(dāng)調(diào)整。

表1　 關(guān)鍵指標(biāo)及分值權(quán)重表

第二，編制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)可以分為一級(jí)節(jié)點(diǎn)和二級(jí)節(jié)點(diǎn)。公司在土地獲取以后，經(jīng)過(guò)可行性研究和測(cè)算分析，給項(xiàng)目公司下達(dá)一級(jí)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，同時(shí)簽訂經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，一級(jí)節(jié)點(diǎn)一般比較粗，重點(diǎn)反映關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)事項(xiàng)。項(xiàng)目公司在收到公司一級(jí)節(jié)點(diǎn)任務(wù)后，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行逐層分解，制定二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，二級(jí)節(jié)點(diǎn)可以細(xì)化到每旬、每周的工作計(jì)劃目標(biāo)。下面以一級(jí)節(jié)點(diǎn)和部分二級(jí)節(jié)點(diǎn)作為例子具體分析。

表2　 一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表

序號(hào)　一級(jí)節(jié)點(diǎn)名稱　計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間提交工作成果/完成標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門(mén)7　取得《國(guó)土使用權(quán)證》2012.12.1　 2013.10.3.取得《國(guó)土使用權(quán)證》　綜合部8　取得《規(guī)劃許可證》　2013.11.1　 2013.11.3.取得《規(guī)劃許可證》　綜合部9　取得《施工許可證》　2013.12.1　 2013.12.2.取得《施工許可證》　綜合部1.目標(biāo)成本下發(fā)　2013.3.1　 2013.4.3.編制完成并通過(guò)OA發(fā)布　成本部1.地下室開(kāi)工至封頂　2013.1.1　 2013.8.30工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部12樣板區(qū)、樣板間開(kāi)放　2013.11.1　 2013.12.3.達(dá)到開(kāi)放條件　工程部13取得《預(yù)售許可證》　2013.12.1　 2013.12.3.取得《預(yù)售許可證》市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部1.開(kāi)盤(pán)　2013.10.3.2015.8.3.達(dá)到開(kāi)盤(pán)策劃目標(biāo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部1.主體開(kāi)工至封頂　2013.9.1　 2014.6.20工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部1.環(huán)境配套工程　2014.10.3.2015.6.3.配套工程質(zhì)量?jī)?yōu)良　工程部1.拆遷房驗(yàn)收　2015.5.1　 2015.5.30工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，優(yōu)良率〉75%工程部18交付業(yè)主（拆遷房）　2015.6.1　 2015.6.3.交房率達(dá)到90%以上　工程部

表3　 二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表（季度部分節(jié)點(diǎn)）

第三，具體考核流程。考核一般由季度考核和年度考核組成，從以上兩個(gè)計(jì)劃表中可以看出，一級(jí)節(jié)點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的整體把控，可以作為年度績(jī)效考核的重要依據(jù)；二級(jí)節(jié)點(diǎn)可以作為季度考核的重要依據(jù)。項(xiàng)目公司每季度前向公司提交二級(jí)節(jié)點(diǎn)工作計(jì)劃表，經(jīng)考核領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過(guò)后實(shí)施。季度末，考核領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)逐項(xiàng)進(jìn)行對(duì)照檢查，確定考核得分。

1.季度考核。季度考核結(jié)果可以作為發(fā)放月生產(chǎn)獎(jiǎng)的重要依據(jù)。

月生產(chǎn)獎(jiǎng)總額=獎(jiǎng)金系數(shù)總額 ×獎(jiǎng)金基數(shù)×考核得分，其中獎(jiǎng)金系數(shù)根據(jù)崗位確定，基數(shù)由公司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。

2.年度考核。年度考核結(jié)果可以作為兌現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)結(jié)果的依據(jù)。

以該項(xiàng)目年度考核為例，可以根據(jù)考核結(jié)果計(jì)算項(xiàng)目公司的年度績(jī)效工資：

①項(xiàng)目公司正職績(jī)效薪酬=年度績(jī)效考核得分×年度績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)。以當(dāng)年公司審核的新開(kāi)工面積為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年新開(kāi)工10萬(wàn)平方米以下（含10萬(wàn)平方米），年度績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)為2000元/分；當(dāng)年新開(kāi)工20萬(wàn)平方米以上（含20萬(wàn)平方米），年度績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)為3000元/分；當(dāng)年新開(kāi)工面積介于10萬(wàn)平米和20萬(wàn)平米之間的采用直線插入法核定本項(xiàng)目的年度績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)。

②項(xiàng)目公司副職成員年度績(jī)效薪酬原則上按照不超過(guò)正職的80%計(jì)發(fā)，各專業(yè)總監(jiān)的年度績(jī)效薪酬不得超過(guò)副職的50%，部門(mén)負(fù)責(zé)人的年度績(jī)效薪酬不得超過(guò)專業(yè)總監(jiān)的75%。項(xiàng)目公司核心團(tuán)隊(duì)的年度績(jī)效薪酬總額為項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)年度績(jī)效薪酬總額的70%。項(xiàng)目公司核心團(tuán)隊(duì)人數(shù)原則上控制在5人以內(nèi)。

③項(xiàng)目公司一般管理員工的年度績(jī)效薪酬總額為項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)年度績(jī)效薪酬總額的30%，對(duì)表現(xiàn)突出的技術(shù)和管理骨干，可適當(dāng)提高績(jī)效薪酬標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)年度績(jī)效薪酬總額不變。

3.扣罰措施

連續(xù)兩個(gè)季度不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成節(jié)點(diǎn)任務(wù)的，將按照以下方式扣罰績(jī)效工資。

季度扣罰總額=季度月生產(chǎn)獎(jiǎng)總額×∑節(jié)點(diǎn)權(quán)重i（i為未完成節(jié)點(diǎn)）

四、考核結(jié)果的應(yīng)用

1.應(yīng)用于建立機(jī)制。通過(guò)考核，能夠進(jìn)一步深入推進(jìn)薪酬制度改革，加快推進(jìn)市場(chǎng)化激勵(lì)體系建設(shè)，建立健全科學(xué)有效、務(wù)實(shí)管用的覆蓋全體員工的綜合考核評(píng)價(jià)機(jī)制。

2.應(yīng)用于改進(jìn)工作。項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)考核結(jié)果認(rèn)真反思總結(jié)年度工作，發(fā)揚(yáng)優(yōu)點(diǎn)，改進(jìn)不足，以更好地提高績(jī)效。

3.應(yīng)用于職務(wù)調(diào)整。通過(guò)掌握各種相關(guān)工作信息，企業(yè)更容易正確作出人事決策，有效地開(kāi)展員工提升、晉級(jí)、降職、降級(jí)等人力資源管理工作。

4.應(yīng)用于招聘選拔。通過(guò)績(jī)效評(píng)估結(jié)果，對(duì)企業(yè)各個(gè)崗位的優(yōu)秀人才所應(yīng)該具備的優(yōu)秀品質(zhì)和績(jī)效特征，會(huì)有更深的理解，這就為招聘和甄選環(huán)節(jié)提供非常重要的參考。

5.應(yīng)用于培訓(xùn)開(kāi)發(fā)。依據(jù)考核結(jié)果以及相關(guān)記錄，進(jìn)而研究判斷是否需要培訓(xùn)，需要什么方面的培訓(xùn)。

五、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)實(shí)行績(jī)效管理的根本目的，是為了提高經(jīng)濟(jì)效益，獲取更多的利潤(rùn)，從而推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？?jī)效考核是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，KPI只是其中一項(xiàng)常用的考核工具，通過(guò)本案例的具體實(shí)施和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，對(duì)今后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)績(jī)效管理具有一定的借鑒和推廣意義。

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