房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探析

于丹丹

[摘要]隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟效益。企業(yè)進行稅收籌劃的目的是通過對經(jīng)營活動的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益；通過稅收籌劃可以幫助企業(yè)樹立正確的納稅觀念、稅法意識并自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經(jīng)營活動之中，合理、合法地維護自身經(jīng)濟利益，實現(xiàn)涉稅風險最小化，企業(yè)價值最大化。

[關(guān)鍵詞]稅收籌劃；房地產(chǎn)；營業(yè)稅

目前稅收籌劃的主要行業(yè)之一就是房地產(chǎn)行業(yè)，其稅收籌劃，需要在完善的企業(yè)管理中與其合理的經(jīng)濟活動中進行合法的稅收籌劃。從房地產(chǎn)該行業(yè)的前景來看，在市場經(jīng)濟中要做到八面玲瓏，從而應(yīng)對不斷的市場變化及稅法變化。就目前形勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃體系和理論缺少國內(nèi)專業(yè)人士的研討。房地產(chǎn)資金投入大，需要繳納的稅種多，稅收成本在總投資成本占據(jù)較高的比例。

1稅收籌劃的意義及特點

1.1稅收籌劃的意義

筆者認為稅收籌劃的意義在于企業(yè)或者股份制企業(yè)在合理合法的前提下，通過對自身經(jīng)濟活動的行為中所創(chuàng)造的利潤所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內(nèi)進行一切合法的減少納稅額。從而將企業(yè)的利潤實現(xiàn)最大，成本降到最低。

1.2稅收籌劃的特點

第一，稅收籌劃具有合法性。企業(yè)的稅收籌劃必須以合法性為前提，企業(yè)作為納稅人，應(yīng)當依照國家的相關(guān)法律在選擇納稅方案時做出最有利于自身發(fā)展的選擇。因此企業(yè)進行稅收籌劃具有服從配合國家稅法的意義。

第二，稅收籌劃具有事前籌劃性。企業(yè)在進行生產(chǎn)經(jīng)營，投資活動等設(shè)計和安排時需要進行稅收籌劃。在現(xiàn)實的經(jīng)濟活動中，由于特定經(jīng)濟事項的發(fā)生使企業(yè)負有納稅義務(wù)，比如產(chǎn)品勞務(wù)銷售，貨物運輸后需繳納增值稅等，這便說明納稅義務(wù)的發(fā)生具有滯后性。但是稅收籌劃卻不同，他可以事先進行籌劃，這樣可以避免在實際經(jīng)濟利益發(fā)生后所需繳納不必要的多余稅款。

第三，稅收籌劃具有明確的目的性。企業(yè)采取稅收籌劃目的是為了降低企業(yè)的成本支出，一般情況下，通過兩種方式來實現(xiàn)：第一種是稅負最低，即企業(yè)在選擇納稅方案時選擇稅收負擔最低的策略；第二種是延緩納稅的時間，即當企業(yè)所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。

2房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性及涉及的稅種

2.1房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收比例高。我國目前的稅收體系中，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款種類比較多且復雜，在短時間內(nèi)，納稅人要想促使我國的稅收體制發(fā)生改變是不可能實現(xiàn)的，因此企業(yè)要想減輕自己的經(jīng)濟負擔，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進行稅收籌劃。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化與競爭的市場大環(huán)境中求得生存。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)競爭壓力大。因為房地產(chǎn)業(yè)在我國的起步比較晚，發(fā)展還不充分，這就導致了企業(yè)的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因為體制上的不完善，企業(yè)在稅收籌劃措施的實施上也提供了一定的發(fā)揮空間，所以如果企業(yè)在實施稅收政策時能夠合理地利用這些空間，企業(yè)整體的稅收籌劃水平就會獲得很大程度的提高。

第三，我國稅收環(huán)境不斷改善。隨著稅收體制在我國的逐步發(fā)展，我國正走向一個嶄新的稅收環(huán)境，從而也促進了企業(yè)稅收在減免、緩交時更加合理化與合法化，各種主觀因素對納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個健康的納稅環(huán)境也為我國目前稅收優(yōu)惠政策的實施提供了良好的發(fā)揮空間。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種

第一，前期準備階段的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來保護耕地，促進土地資源的合理利用，避免非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人占用土地資源，減少國家的耕地面積。耕地占用稅實行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將農(nóng)民的耕地占用，就必須要在土地管理部門對其行為進行批準同意，占用耕地之日起的30日之內(nèi)繳納耕地占用稅。主要類型包含國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈予、房屋交換五項內(nèi)容。由于我國的經(jīng)濟發(fā)展具有不平衡性，結(jié)合各個地方的實際情況，我國實行了不同的契稅稅率，一般實行3%～5%的幅度稅率。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)按照自身營業(yè)額的3%進行繳納建筑營業(yè)額；在簽訂了實施建設(shè)施工合同以后需要繳納合同金額萬分之三的印花稅；同時還要根據(jù)施工所占地域的大小來繳納城鎮(zhèn)土地稅。

第三，房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種。一是營業(yè)稅。營業(yè)稅是提供應(yīng)稅勞務(wù)，是對無形資產(chǎn)的和銷售稅的轉(zhuǎn)讓。在營業(yè)稅的發(fā)展階段主要是指以“建設(shè)”稅按照建設(shè)單位，在按3%的稅率征收營業(yè)稅的營業(yè)額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業(yè)務(wù)。二是土地增值稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，對建筑結(jié)構(gòu)和獲得的單位和個人，在收集房地產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要以開發(fā)土地、建設(shè)施工、銷售樓盤作為自己的經(jīng)濟活動來贏利。土地增值稅的超額累進稅率，不得超過與50%部分扣除項目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。三是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得稅征收的對象。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)取得的凈收入，必須納入企業(yè)的總利潤和繳納企業(yè)所得稅。一般采用25%的比例稅率。

3某房地產(chǎn)公司主要稅種的籌劃方案

3.1營業(yè)稅的籌劃

營業(yè)稅的關(guān)鍵在于營業(yè)額。實行稅收籌劃對于營業(yè)稅來說不是最優(yōu)選擇，減少的稅收成本較少。但是營業(yè)稅在確定應(yīng)稅營業(yè)額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發(fā)揮余地。營業(yè)額越大，就越需要通過稅收籌劃來減少營業(yè)稅納稅額，因此營業(yè)額的稅收籌劃方案還需要根據(jù)營業(yè)額的大小來制定，其目的最終是為了讓企業(yè)的營業(yè)稅稅收成本降低，從而給企業(yè)增加利潤。

3.1.1避高就低，降低稅負

本項目中，住宅按毛坯房銷售，而商鋪和車庫按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產(chǎn)企業(yè)完成的這部分裝修費用。規(guī)劃方法將房子裝修，裝修和設(shè)備安裝費單獨的合同，公司簽署了在商店和車庫銷售合同是根據(jù)毛坯房的價格計算，5%的營業(yè)稅計算，裝飾分公司和客戶房地產(chǎn)公司簽訂的裝修合同，所以房子裝修應(yīng)繳納3%的營業(yè)稅。房地產(chǎn)公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車場。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷售價格，按照2000元/平方米的均價車庫銷售，裝修費按每平方米500元的標準，商鋪，車庫300元標準每平方米。如果根據(jù)毛坯房銷售合同的標準組件，應(yīng)繳納的營業(yè)稅如下：

商鋪銷售應(yīng)繳納營業(yè)稅：459205×500×0.05=1262.8萬元

車庫銷售應(yīng)繳納營業(yè)稅：6000×1700×0.05=51萬元

裝修應(yīng)繳納營業(yè)稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬元

這樣籌劃可以節(jié)約營業(yè)稅1437.6萬元-1388.08萬元=49.52萬元

3.1.2把價外費用剝離出去

該項目在住宅銷售的房地產(chǎn)公司，收集水、電、煤氣安裝費，維修基金設(shè)施費。通過業(yè)務(wù)的合理分離，分離費用規(guī)劃方法，同時在住宅銷售的房地產(chǎn)公司，所有收費由物業(yè)公司物業(yè)管理公司開具發(fā)票，收費，這費用是房地產(chǎn)物業(yè)出售。根據(jù)國家營業(yè)稅稅法相關(guān)政策，物業(yè)管理部門征收了業(yè)主們的水、電、暖、氣等相關(guān)費用，但是房地產(chǎn)公司并沒有進行對業(yè)主們收費，所以不需要繳納營業(yè)稅，不屬于法律范圍內(nèi)。這一項可節(jié)約營業(yè)稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬元，城建稅及教育費附加0.62萬元。

3.2企業(yè)所得稅收籌劃

據(jù)查閱資料了解，我國在2008年實施了《企業(yè)所得稅法》，將企業(yè)的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會大幅度地減少稅收，這意味著中國房地產(chǎn)企業(yè)的工資稅前扣除，這有可能擴展需要展示的更多工資支出。在這些項目的計算中如果把超支的職工福利費和職工教育經(jīng)費用工資的形式進行結(jié)算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業(yè)在自身生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中涉及的業(yè)務(wù)招待費不得超過年銷售收入的千分之五，廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費是企業(yè)的一筆大支出，需要企業(yè)進行合理的安排與籌劃，企業(yè)在業(yè)務(wù)招待費方面應(yīng)給予高度重視，在實際的經(jīng)營活動中也可以在業(yè)務(wù)招待費與業(yè)務(wù)宣傳費的部分內(nèi)容方面進行相互之間的替換。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對企業(yè)的宣傳費、廣告費和招待費進行相應(yīng)的規(guī)劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。

4結(jié)論

稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理中的一個重要的組成部分，與企業(yè)的經(jīng)濟利潤有著緊密的聯(lián)系，影響著企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)對其給予了高度的關(guān)注?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型階段，正逐步從謀取暴利的時代向穩(wěn)步發(fā)展的時代過渡，房地產(chǎn)市場的競爭轉(zhuǎn)變得越來越理性化，所以加強企業(yè)內(nèi)部管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平以及納稅籌劃水平，對控制企業(yè)的運作成本，實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期經(jīng)營目標具有重大的戰(zhàn)略意義。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)的稅費負擔比較重，稅收種類多且復雜，和其他產(chǎn)業(yè)又有著錯綜復雜的聯(lián)系，所以合理規(guī)避稅費，減輕企業(yè)納稅負擔成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重點關(guān)注對象。

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)日趨白熱化的激烈競爭下，良好的稅收籌劃不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低參與市場的競爭的成本，還可以幫助企業(yè)獲得資金的時間價值，以實現(xiàn)自己的合法權(quán)益。如果房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自己的實際情況，從整體配置企業(yè)稅收籌劃的經(jīng)濟效益的現(xiàn)實，可以大大降低納稅風險，減少企業(yè)的稅收成本，完善自己的管理體系和稅收體系，提高市場競爭力。

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