農(nóng)民名下的集體建設(shè)用地上的房屋也可以抵押

劉守君

近年來，各級(jí)政府大力倡導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)農(nóng)民立足本地實(shí)際和自身實(shí)際開展生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。為了生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展，農(nóng)民在建設(shè)用地上投資修建房屋，有的辦起了餐館和旅店經(jīng)營農(nóng)家樂，也有的辦起了茶葉加工車間、規(guī)?；B(yǎng)殖場等。出于生產(chǎn)經(jīng)營的需要，農(nóng)民需要向銀行貸款融通資金，那么，農(nóng)民名下的集體建設(shè)用地上的房屋可否為獲取貸款作抵押擔(dān)保呢？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第一百八十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不可以抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。筆者查詢現(xiàn)時(shí)的法律得知，法律規(guī)定可以抵押的集體土地使用權(quán)有兩種。一是《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。也就是說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房與其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以一并抵押，不得分別抵押；二是《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定，承包人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。也就是說，因承包取得的集體荒地的使用權(quán)可以抵押。因此，農(nóng)民名下的集體建設(shè)用地上的房屋不屬于法律規(guī)定的可以抵押的范圍，故不可以抵押。

農(nóng)民名下的集體建設(shè)用地上的房屋與《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定無相關(guān)性，但與《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定有相關(guān)性，筆者試通過對此規(guī)定作文義解釋、當(dāng)然解釋和社會(huì)學(xué)解釋，來探析農(nóng)民名下的集體建設(shè)用地上的房屋是否符合其規(guī)定。

對《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定的文義解釋。法律解釋必先由文義解釋入手，且所作解釋不能超過可能的文義。文義解釋又稱語義解釋，指按照法律條文用語之文義及通常使用方式，以此闡釋法律之意義內(nèi)容。因此，對《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定的文義解釋：一是只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)才可以抵押；二是除宅基地外的集體建設(shè)用地上的與廠房具有相似功用的生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，都可以與其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

對《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定的當(dāng)然解釋。當(dāng)然解釋，指法律雖無明文規(guī)定，但依規(guī)范目的衡量。其事實(shí)較之法律所規(guī)定者更有適用理由，而徑行適用法律規(guī)定之一種法律解釋方法。因此，對《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定的當(dāng)然解釋：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的主體，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的農(nóng)民也是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的主體，兩相比較，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中，雖然農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)揮的作用不如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)，但農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)功用相同，都是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的有益補(bǔ)充，都為活躍市場和創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富作貢獻(xiàn)，“舉重以明輕”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)尚且可以一并抵押，農(nóng)民名下除宅基地外的集體建設(shè)用地上的與廠房具有相似功用的生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，也可以與其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

對《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定的社會(huì)學(xué)解釋。社會(huì)學(xué)解釋須以文義解釋為基礎(chǔ)，在文義解釋得出復(fù)數(shù)解釋結(jié)果的情形下，才能進(jìn)行社會(huì)學(xué)解釋。即預(yù)測不同解釋結(jié)果將產(chǎn)生的社會(huì)效果，選擇其中產(chǎn)生有利于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、道德秩序和公序良俗的社會(huì)效果的解釋結(jié)論，擯棄其中將產(chǎn)生不利于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、道德秩序和公序良俗的解釋結(jié)論。因此，對《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定的社會(huì)學(xué)解釋：各級(jí)政府鼓勵(lì)、引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，就是對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村工業(yè)和農(nóng)村服務(wù)業(yè)之間及其各自內(nèi)部不協(xié)調(diào)的地方進(jìn)行調(diào)整，使結(jié)構(gòu)趨于合理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以促進(jìn)農(nóng)民增收，維護(hù)農(nóng)村的穩(wěn)定，也有利于整個(gè)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的繁榮。但是，參與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的農(nóng)民要正常生產(chǎn)經(jīng)營，或要擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，就必須獲得資金支持，獲得資金支持最有效、最可靠的途徑就是向銀行貸款，要向銀行貸款就得有抵押物。目前情況下，房屋是農(nóng)民最大的財(cái)產(chǎn)，非宅基地上建造的用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，房屋自身也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)價(jià)值，若允許其抵押，可以使農(nóng)民獲得必要的生產(chǎn)經(jīng)營資金，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對農(nóng)民正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，或擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，具有積極的支持作用。因此，允許農(nóng)民名下除宅基地外的集體建設(shè)用地上的與廠房具有相似功用的生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，與其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，與《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定并不抵觸。

另外，在司法實(shí)務(wù)中，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第七條規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。據(jù)此可知，非宅基地上建造的用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，不是農(nóng)民及其家人維持日常生活所需的唯一住房，在出現(xiàn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，可以作為人民法院執(zhí)行的標(biāo)的，使抵押權(quán)人的利益得到充分保護(hù)，同時(shí)，也不影響農(nóng)村的穩(wěn)定。

因此，允許農(nóng)民名下除宅基地外的集體建設(shè)用地上的與廠房具有相似功用的生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，與其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，符合《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定，即農(nóng)民名下非宅基地外的集體建設(shè)用地上的房屋可以抵押。

陳品祿/責(zé)任編輯