試論房地產(chǎn)租賃代理的利與弊

攸海蓮

【摘要】本文首先對(duì)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵進(jìn)行了介紹，并對(duì)房地產(chǎn)租賃代理的形式進(jìn)行了分析，隨后對(duì)房地產(chǎn)租賃代理所發(fā)揮的作用進(jìn)行了闡述，提出房租價(jià)格的快速提高是由于房地產(chǎn)租賃代理經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的，最后對(duì)房地產(chǎn)租賃代理市場(chǎng)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)提出了相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；租賃代理；市場(chǎng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋租賃是一項(xiàng)重要的工作，這項(xiàng)工作運(yùn)行的好環(huán)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較大的影響，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能健康發(fā)展和有序的發(fā)展的。尤其是房地產(chǎn)租賃代理工作，其工作本身就有一定好處，也有一定的壞處，但是這兩者并不能相互抵消，但是相關(guān)部門卻可以對(duì)其進(jìn)行控制，以防止房地產(chǎn)租賃代理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都帶來(lái)較大的影響，讓房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格混亂的情況，或者直接讓房地產(chǎn)的整體價(jià)格都被太高，形成了一個(gè)惡性的房地產(chǎn)發(fā)展前景。

一、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵

房產(chǎn)的所有者將自己的房產(chǎn)使用權(quán)出租給房屋的承租者供其使用，然后承租者和房屋的所有者要共同簽訂一個(gè)租賃合同，承租者還要向房屋所有者定期支付一定的租金，這就是房屋租賃。通俗地說(shuō)，就是房屋的承租者是利用分期付款的形式對(duì)房產(chǎn)實(shí)際的使用價(jià)值進(jìn)行獲取，將房屋進(jìn)行零星出售，而租金就是房屋的價(jià)格，這也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中最重要的一種方式的，通過(guò)這一形式雙方都能獲得所需。人們?cè)谧》啃枨笊鲜浅尸F(xiàn)上升趨勢(shì)的，而這種需求和人們的工作條件以及收入的水平變化有著直接的關(guān)系，房屋租賃有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是可以隨意調(diào)換，還不會(huì)有過(guò)大損失，有很多低收入階層的人們，并沒(méi)有足夠的資金去購(gòu)買房屋的，更愿意選擇房屋租賃這種方式。我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展速度較快，有很多房屋改造工程都在大面積進(jìn)行，這也發(fā)揮出了房屋租賃的作用。

二、房地產(chǎn)租聘代理的利弊分析

在房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)中，房屋產(chǎn)權(quán)的所有者和房地產(chǎn)代理人根據(jù)事先約定的條件，將房屋的租賃價(jià)格和相關(guān)條件都寄托給房地產(chǎn)代理商那，由房屋租賃代理人向需要房屋的承租者提供房屋使用服務(wù)，這個(gè)過(guò)程是要有一定法律保護(hù)的，對(duì)于這一房屋中介服務(wù)來(lái)說(shuō)就是房地產(chǎn)租賃代理。這種代理活動(dòng)是一種房地產(chǎn)流通交換的方式，在房屋交換過(guò)程中通常都是和房地產(chǎn)消費(fèi)的雜糅在一起，所以說(shuō)房屋租賃代理活動(dòng)在進(jìn)行的時(shí)候和物業(yè)管理活動(dòng)也有一定的聯(lián)系，也就是說(shuō)物業(yè)管理代理人也是由房屋租賃代理人所擔(dān)任。

1、房地產(chǎn)租賃代理給物業(yè)流通帶來(lái)便利。從業(yè)務(wù)內(nèi)容需求程度上來(lái)看，房地產(chǎn)租賃代理涉及的通常都是房地產(chǎn)流通領(lǐng)域，再有就是涉及到了房地產(chǎn)消費(fèi)和房地產(chǎn)流通這兩個(gè)領(lǐng)域。從物業(yè)租賃代理人來(lái)看，其本身就有一定的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，有很多的具有管理經(jīng)驗(yàn)的人才都在其麾下，還能對(duì)專業(yè)知識(shí)有足夠的了解，對(duì)多種物業(yè)用途管理的方法都比較熟悉，并對(duì)行業(yè)中的相關(guān)法律和規(guī)章政策有所熟悉，在從事房地產(chǎn)全方面管理以及綜合管理上有著更好的基礎(chǔ)。而且這個(gè)代理人能同時(shí)擔(dān)任物業(yè)管理和房屋租賃管理的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的知識(shí)都是熟練掌握，并進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)管理，讓房地產(chǎn)能被有效利用，還能對(duì)其進(jìn)行維護(hù)，讓房屋產(chǎn)權(quán)的所有者不會(huì)在房屋租賃上再浪費(fèi)時(shí)間的，不用忙于管理工作，這樣也給物業(yè)流通帶來(lái)較大的便利，讓多方都能有滿意的答案。

2、房地產(chǎn)租聘代理給租賃方和租賃方都提供了信息交流渠道。房地產(chǎn)租賃代理人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要的工作就是房屋租賃經(jīng)營(yíng)，在取得行業(yè)主管部門的綜合審查過(guò)后，代理人員才具有經(jīng)營(yíng)資格，還可以去辦理經(jīng)營(yíng)執(zhí)照。在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)人員要在經(jīng)營(yíng)工作中不斷提高自身信譽(yù)等級(jí)的，還有租賃的形象。通常情況下，房屋的所有者和承租者都會(huì)在房屋用途和房屋位置，還有房屋價(jià)格上有較大的浮動(dòng)和波動(dòng)性，而這些工作正式房屋租賃代理員正好是這方面的專業(yè)人士，能全權(quán)代理房屋所有人的一些房屋租賃要求。這樣來(lái)看，租賃代理人就成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的傳達(dá)者，連接了房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)使用人員以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有溝通的，代理人出現(xiàn)處理房屋租賃事件，能將成交的幾率提高上來(lái)，減少了很多麻煩的程序，讓房屋成交速度有所提高。

3、房地產(chǎn)租賃代理讓租賃活動(dòng)更加社會(huì)化和專業(yè)化。現(xiàn)在的房地產(chǎn)租賃代理業(yè)日趨完善，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也更加規(guī)范化，這讓租賃代理業(yè)的發(fā)展更加有保障的，房地產(chǎn)業(yè)也受到了租賃代理組多的實(shí)際好處，可見租賃代理作用是非常大的。通常情況下，那些有實(shí)力的租賃代理人都是在各個(gè)地區(qū)都開設(shè)了連鎖租賃經(jīng)營(yíng)方式，并不需要過(guò)多的人員，采用代理連鎖的方式就能實(shí)現(xiàn)代理信息共享，各個(gè)地區(qū)的連鎖店都可以對(duì)這些信息進(jìn)行利用，提供的服務(wù)也都是一樣的。租賃代理人之間也能實(shí)現(xiàn)橫向聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況進(jìn)行溝通的，能夠?qū)崿F(xiàn)信息的共享的，這樣能讓租賃代理成交率提高上來(lái)。同時(shí)，代理人可以在各個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)開展自己的專門業(yè)務(wù)活動(dòng)，讓代理服務(wù)水平能有效的提高上來(lái)的，讓代理服務(wù)的質(zhì)量也得以完善，讓所有的租賃代理都能公平的競(jìng)爭(zhēng)，這樣房地產(chǎn)租賃代理業(yè)也能在健康的環(huán)境中發(fā)展，并有較好的發(fā)展前景。

4、房地產(chǎn)租賃代理使房屋承租價(jià)格被提高。我國(guó)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)發(fā)展的比較迅速，尤其是大城市的房地產(chǎn)中介公司更是常見，他們?cè)谧赓U代理業(yè)務(wù)中起到了一定作用，但是也將房屋的租金給間接的提高了上來(lái)。我國(guó)政府已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)控，也出臺(tái)了相關(guān)的政策，降低了房地產(chǎn)的交易量的，讓租賃代理業(yè)務(wù)碰到了發(fā)展的瓶頸期，行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。一些代理機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪房源，搶奪客戶，以提高租金、抬高掛牌價(jià)格等方式來(lái)吸引業(yè)主。在租賃代理市場(chǎng)，部分房產(chǎn)租賃代理機(jī)構(gòu)主動(dòng)勸說(shuō)業(yè)主提價(jià)的行為十分普遍。還有一些代理機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)，為了賺取更多收益，少數(shù)不良房產(chǎn)租賃代理機(jī)構(gòu)存在刻意押房、抬高租金、層層轉(zhuǎn)租、推高租金等的不規(guī)范行為。這種形式的租賃代理業(yè)務(wù)很容易推高房?jī)r(jià)。中介公司掌握熟悉房屋交易信息，會(huì)將熱點(diǎn)租賃地區(qū)的房屋進(jìn)行大量收租，造成本地區(qū)房源緊張的假象，然后抬高價(jià)格出售，由此推高地區(qū)的房屋租金。一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)租金上漲同時(shí)也會(huì)推高周邊房屋租金上漲。中介公司會(huì)想出很多變通的手法去做全程代理租賃業(yè)務(wù)，如果要想改變這種現(xiàn)狀，就必須政府明令禁止，而且處以高額罰款。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了國(guó)家調(diào)控的影響，所有地區(qū)的房屋成交量都在下滑，房地產(chǎn)中介都將苗頭放在了房屋租賃上，但是這也影響了低收入人群的切身利益，讓房屋租賃市場(chǎng)處于相對(duì)混亂的環(huán)境中，這是房地產(chǎn)租賃代理帶來(lái)的間接影響。但是在一定程度上房地產(chǎn)租賃代理也發(fā)揮出了實(shí)際的作用，既有好的一面，又有不利的一面。所以在房地產(chǎn)租賃代理業(yè)中應(yīng)該有一定的法律規(guī)范，以保證租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]芮嘉.試論房地產(chǎn)租賃代理的利與弊.企業(yè)研究，2010