商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理研究

張逸繁

摘 要：房地產(chǎn)投資回報率高，屬于高風(fēng)險高回報的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一種資金密集型的企業(yè)，從產(chǎn)品的生產(chǎn)到銷售都需要大量的資金作為支持，商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展資金的主要來源，因?yàn)槭艿椒康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性及外部環(huán)境的影響，導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨著相對較大的信貸風(fēng)險。故此，本文將立足于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以商業(yè)銀行面對的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，探討了商業(yè)銀行預(yù)防、解決房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險的策略，以期為將來商業(yè)銀行、房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;房地產(chǎn)行業(yè);信貸風(fēng)險;管理

在我國，房地產(chǎn)業(yè)信貸己變成當(dāng)今銀行信貸的關(guān)鍵構(gòu)成部分。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈歸屬于資產(chǎn)密集式產(chǎn)業(yè)鏈，促使銀行信貸圍繞于土儲、買賣、房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售的整個過程。在我國的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)服務(wù)銀行的信貸幾乎干預(yù)了房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作的整個過程，是在我國房地產(chǎn)市場各種各樣有關(guān)行為主體的關(guān)鍵資產(chǎn)服務(wù)提供者。因此，一旦房地產(chǎn)行業(yè)衰老，房子價格不斷下挫，地產(chǎn)開發(fā)商庫存商品沉積造成資金周轉(zhuǎn)艱難，必定導(dǎo)致銀行收貸艱難，借款拖欠率上升，壞賬損失獲取信用額度增加。與此同時，以土地資源和房屋等小動產(chǎn)抵押做質(zhì)押的借款資信度也將隨著降低，因?yàn)樾抛u(yù)等級降低，質(zhì)押物會再次估價，高品質(zhì)財產(chǎn)將不會再高品質(zhì)。這一系列的蝴蝶效應(yīng)將減少銀行的營運(yùn)能力，銀行在運(yùn)營過程中將會遭遇非常大的經(jīng)營風(fēng)險和信貸風(fēng)險。因而，為了避免信貸風(fēng)險性的生成和積累，商業(yè)服務(wù)銀行就一定對住房貸款風(fēng)險性開展高效地預(yù)防、操縱和解決。

一、房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀與商業(yè)銀行信貸之間的關(guān)系

在我國房地產(chǎn)行業(yè)自打?qū)嵤┳》可唐坊?，便進(jìn)入了一個穩(wěn)步、快速地發(fā)展階段，且房地產(chǎn)的價格也呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢，儼然成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，對于國內(nèi)投資和GDP總量的增加發(fā)揮了很好地推動作用。雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在各個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異化的影響下出現(xiàn)了等級差異，但總體的商品房價格仍舊呈現(xiàn)出一種穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。

銀行作為我國金融體系的關(guān)鍵組成部分，銀行對風(fēng)險性的把控能力將會立即影響到整個金融體系的穩(wěn)定性。在我國房地產(chǎn)市場熱度相對較高的影響下，作為直接金融中介的銀行，在房地產(chǎn)中的業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)出一種持續(xù)增加的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)貸款占據(jù)銀行總體貸款的比例在持續(xù)上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的價格波動將會直接影響到銀行系統(tǒng)。與發(fā)達(dá)國家相比，我國金融體系的穩(wěn)定性有所不足，且金融市場發(fā)展不夠健全。從銀行信貸的角度看來，信貸對房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出一種非線性不對稱效應(yīng)，換言之，區(qū)域內(nèi)放貸規(guī)模越大，則信貸對房價的影響越顯著。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀

近些年在定居層面，中國城鎮(zhèn)人均住房面積以每一年4%以上的速度增長，推動裝飾建材、裝飾設(shè)計銷售市場以一年20%的速度增長。中國統(tǒng)計局結(jié)果顯示，2008年1-5月份，全國各地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目投資9519億人民幣，同期相比增長31.9%，高過上年的同期增長4個點(diǎn)。在從嚴(yán)財政政策下，房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的注入仍維持迅速增長，房地產(chǎn)行業(yè)的興盛為在我國房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)給予寬闊的進(jìn)步空間。

（一）房地產(chǎn)業(yè)信貸業(yè)務(wù)爆發(fā)性增長

房地產(chǎn)行業(yè)對關(guān)系產(chǎn)業(yè)鏈具備較強(qiáng)的推動效用，對短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)值也是有顯著的促動功效，因而，我國近幾年來一直將房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。在這樣的國家產(chǎn)業(yè)政策核心下，房地產(chǎn)投資增長幅度迅速，很多資產(chǎn)涌向房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)開發(fā)成本的快速增長立即致使了銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)借款的飛速提高。

（二）房地產(chǎn)業(yè)信貸業(yè)務(wù)危機(jī)四伏

伴隨著樓價不停的增漲，泡沫塑料困境也日益包裹，商業(yè)服務(wù)銀行在這個環(huán)境下掩藏著很大的住房貸款風(fēng)險。自2002年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)獲得了迅速發(fā)展趨勢，各界人士看中其未來發(fā)展，促使它變成各大商業(yè)服務(wù)銀行競相刮分的“生日蛋糕”。中國的許多銀行，乃至甘愿提升標(biāo)準(zhǔn)限定，讓一些沒有資格的借款者進(jìn)到銷售市場，以奪得銀行信貸銷售市場的一席之地。也因?yàn)槲覈y行對住房按揭貸款欠缺風(fēng)險安全意識，不但促使中國個人住房按揭貸款潛在性風(fēng)險極大，也促使按揭貸款資產(chǎn)證券化商品在中國處在停滯不前環(huán)節(jié)。正是因?yàn)橹袊y行把住房按揭貸款做為銀行借款的“高品質(zhì)財產(chǎn)”，最近幾年因?yàn)橹袊善笔袌鰞r錢瘋漲，證券市場掙錢效用，引誘中國許多人根據(jù)假的住房按揭貸款讓很多的銀行資產(chǎn)進(jìn)到證券市場，這給中國證券市場的快速發(fā)展和中國房地產(chǎn)業(yè)、金融體制造成了多種風(fēng)險和安全隱患。

三、在我國商業(yè)銀行信貸面臨的關(guān)鍵風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)市場遭受金融政策的影響

在我國的房地產(chǎn)業(yè)信貸受到國家政策以及宏觀調(diào)控的影響相對較大，呈現(xiàn)處于年增長率波動較大的趨勢。隨著我國有關(guān)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)方面文件、政策的出臺，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的資質(zhì)以及貸款用途等方面給出了明確規(guī)定，央行貨幣政策委員會也十分重視防范貨幣信貸增長過快，對于房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)所帶來的潛在金融風(fēng)險性。這種宏觀政策的出臺立即帶來了房地產(chǎn)企業(yè)借款新增總數(shù)降低的原因。從目前的情況來看，我國政府對于房地產(chǎn)的緊縮宏觀調(diào)控政策仍舊是一個關(guān)鍵的發(fā)展趨勢，進(jìn)一步加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險的發(fā)生概率。

（二）商業(yè)銀行自身地風(fēng)險控制意識不足

銀行內(nèi)部的大部分工作人員認(rèn)為，只需要完成自己分內(nèi)的工作便可，風(fēng)險管理工作需要完全由銀行內(nèi)部的風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)，這也就導(dǎo)致職員在這種錯誤認(rèn)知影響下，將全部的工作精力投入到了房地產(chǎn)方面的信貸產(chǎn)品業(yè)績中，并未全面研究信貸對象所存在的各種風(fēng)險，尤其部分大型開發(fā)商為了滿足國家政治紅線的監(jiān)管要求，往往會精細(xì)設(shè)計美化財務(wù)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致對其財務(wù)數(shù)據(jù)的監(jiān)控工作難度持續(xù)上升，這也就使得商業(yè)銀行信貸過程中所存在的隱患風(fēng)險得以不斷積累。除此之外，目前部分商業(yè)銀行的信用風(fēng)險管理體系相對不夠完善，自身的銀行信貸系統(tǒng)對風(fēng)險信號的判斷過度依賴于人為數(shù)據(jù)收集、判斷，信用風(fēng)險判斷出現(xiàn)滯后現(xiàn)象;同時部分信貸人員出于完成考核指標(biāo)的考慮，盲目追求高收益，忽略、輕視對項目的風(fēng)險把控，也很容易加大商業(yè)銀行所存在的各種道德以及決策風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的融資條件較差

就我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，面臨著信貸規(guī)模管控力度加強(qiáng)、穿透監(jiān)管嚴(yán)格化、融資渠道進(jìn)一步減少的環(huán)境。監(jiān)管部門出于有效防范風(fēng)險以及控制宏觀杠桿率的考慮，進(jìn)一步強(qiáng)化了對于貸款新增以及房地產(chǎn)限額等方面的規(guī)模管控，對于那些重點(diǎn)的商業(yè)銀行管控目標(biāo)由之前的按季度管控進(jìn)一步按月度進(jìn)行管控，導(dǎo)致商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放變得更加慎重，促使房地產(chǎn)行業(yè)的融資條件相對較差。由于債權(quán)融資、非正式融資等渠道受到一定的限制，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)融資需求使得這類企業(yè)開始集中爭奪表內(nèi)的銀行貸款，導(dǎo)致表內(nèi)貸款的獲取價格進(jìn)一步提升。由于房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中很容易受到發(fā)展周期的影響，并且形成泡沫經(jīng)濟(jì)的概率相對較大，具備較高的融資風(fēng)險，在我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的影響下，一些中小型規(guī)模擴(kuò)大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立，而卻并未重視規(guī)?；图瘓F(tuán)化的發(fā)展，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險，對于中小型規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，因?yàn)橐?guī)模較小，很容易為商業(yè)銀行帶來信貸信用風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

房地產(chǎn)業(yè)做為資金密集式領(lǐng)域，對銀行貸款業(yè)務(wù)資金擁有不可估量的依賴。在中國房產(chǎn)投資資金來源中，公司的自籌資金資金一直保持在25%-33%上下，房產(chǎn)開發(fā)借款約占18%-23%，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商全是盡量地利用金融機(jī)構(gòu)資金完成發(fā)展戰(zhàn)略擴(kuò)大。在商品房預(yù)售中約有70%的顧客也許會選用按揭貸款的形式選購商住樓，按揭貸款以首付款20%-30%測算，別的資金來源于中約有49%-56%的資金來自銀行業(yè)的個人消費(fèi)信貸。房地產(chǎn)開發(fā)商融資方式的單一，造成房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險過多集中化在房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行事實(shí)上立即或間接的參與了運(yùn)轉(zhuǎn)的整個過程，是房地產(chǎn)市場各參加核心的關(guān)鍵資金服務(wù)提供者，要承擔(dān)隨著各個階段的經(jīng)營風(fēng)險。

（五）存在較大的流動風(fēng)險

流動性風(fēng)險主要指的是銀行內(nèi)部的資產(chǎn)流動性風(fēng)險，對于商業(yè)銀行而言，房地產(chǎn)的信貸產(chǎn)品中的中長期貸款比重相對較高，而現(xiàn)金國庫券卻無法完全滿足提款方面的需求，導(dǎo)致商業(yè)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在著期限錯配的現(xiàn)象，再加之缺乏有效的長期資金籌集渠道。通常而言，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款的期限都比較長，尤其是對于住房貸款業(yè)務(wù)而言，可以維持30年的時間，與之相對應(yīng)的負(fù)債品種結(jié)構(gòu)中，占據(jù)絕大部分比例的存款業(yè)務(wù)期限最長也就是維持在5年左右，也正是因?yàn)榇婵钇谙藿Y(jié)構(gòu)不一致，很容易引發(fā)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債流動性的不對稱風(fēng)險。

四、加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的措施

（一）掌握國家的宏觀調(diào)控方向，精準(zhǔn)把握金融走向

我國商業(yè)銀行想要更好地防范房地產(chǎn)企業(yè)信貸產(chǎn)品中的各種風(fēng)險，需要在全面貫徹落實(shí)國家各項宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，全面分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，對于經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展情況進(jìn)行合理預(yù)測。由于我國目前處于一種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的復(fù)雜背景下，商業(yè)銀行需要實(shí)時關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變動情況，對于相關(guān)政策、環(huán)境變化可能會為金融市場以及房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響進(jìn)行正確預(yù)測，并在有效掌握國家宏觀調(diào)控方向的前提下，采取相應(yīng)的措施控制房地產(chǎn)行業(yè)波動對信貸業(yè)務(wù)帶來的各種不利影響。此外，商業(yè)銀行也可以通過房地產(chǎn)價格指數(shù)、投資總額等數(shù)據(jù)指標(biāo)的變化，針對房地產(chǎn)行業(yè)的近期指數(shù)進(jìn)行預(yù)測，通過在房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險管理中有效于各種分析工具，并有效掌握國家的宏觀調(diào)控政策方向，能夠幫助商業(yè)銀行以其自身的狀況，有效調(diào)節(jié)內(nèi)部制定的房地產(chǎn)信貸政策，提前做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的準(zhǔn)備工作。

（二）加強(qiáng)抵押物品的價值管理

商業(yè)銀行強(qiáng)化抵押物品價值管理的過程中，需要制定科學(xué)合理的抵押評價制評估、認(rèn)定工作機(jī)制。商業(yè)銀行不應(yīng)該單純采用市場價值基礎(chǔ)進(jìn)行抵押品的價值評估，而是需要對抵押品的程序期限和變現(xiàn)能力給予全面考慮之后，結(jié)合其所擔(dān)保的債權(quán)價值，衡量抵押品對于債權(quán)的保障程度。除此之外，商業(yè)銀行也需要組建結(jié)合外部中介評估機(jī)構(gòu)、內(nèi)部評估機(jī)構(gòu)的抵押物品價值評估認(rèn)定工作機(jī)制，并通過加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、推出管理力度，強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部的抵押物價值評估認(rèn)定工作的獨(dú)立性以及權(quán)威性。同時，商業(yè)銀行也需要實(shí)施抵押品的動態(tài)監(jiān)控管理工作，將各類抵押平臺價值的波動特征作為出發(fā)點(diǎn)，將價值重估的方式和頻率給出明確的規(guī)定，能夠做到嚴(yán)格遵循既定的價值認(rèn)定程序，持續(xù)跟蹤各種類型抵押產(chǎn)品的價值變化。商業(yè)銀行也需要建立抵押品從抵押到處置整個過程的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，做到在實(shí)時監(jiān)測抵押價值變動情況的前提下，及時進(jìn)行干預(yù)或采取相應(yīng)的措施，降低可能會出現(xiàn)的信用風(fēng)險。

（三）建立健全完善的內(nèi)部風(fēng)險制度

對于我國商業(yè)銀行的風(fēng)險管理組織看，在其中的架構(gòu)仍舊沿用計劃經(jīng)濟(jì)體制下所形成的總分行制度，按照我國的行政區(qū)劃設(shè)置相應(yīng)的分支機(jī)構(gòu)，并在其下設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)險管理部門。這種組織管理體系因?yàn)閷哟蜗鄬^多，無法及時反映市場變化信號，從而導(dǎo)致其風(fēng)險管理的工作獨(dú)立性相對較差。如此一來，商業(yè)銀行需要優(yōu)先適應(yīng)其股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化，建立起隸屬于董事會的風(fēng)險管理組織架構(gòu)，這一風(fēng)險管理委員會可以作為銀行風(fēng)險管理戰(zhàn)略決策的最高審議機(jī)構(gòu)，以此來保障銀行內(nèi)部風(fēng)險管理戰(zhàn)略和管理工作的獨(dú)立性，商業(yè)銀行內(nèi)部的行政管理模式也需要逐步實(shí)現(xiàn)風(fēng)險管理的橫向延伸和縱向管理，以便在建立矩陣式管理體系的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)管理過程的扁平化發(fā)展，并配合科學(xué)的風(fēng)險管理決策體系，有效預(yù)防、解決房地產(chǎn)企業(yè)信貸產(chǎn)品的各種風(fēng)險。

（四）防止銀行與房地產(chǎn)信息不對應(yīng)

對于銀行和房地產(chǎn)企業(yè)信息不對稱而言，主要存在于貸前調(diào)查、貸時審查以及貸后管理三個環(huán)節(jié)。在貸前調(diào)查工作階段，商業(yè)銀行內(nèi)部的信貸管理人員需要始終堅持貸款的合理、合法、安全性原則，審慎受理那些安全性相對較差或者存在較大不合理的貸款項目。商業(yè)銀行需要全面利用有關(guān)的中介機(jī)構(gòu)，針對房地產(chǎn)企業(yè)抵押物的合法性以及價值給出合理評估結(jié)果。而在貸時審查工作階段，商業(yè)銀行內(nèi)部的研究部門需要對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)下發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行深入分析、預(yù)測研究，從而制定出準(zhǔn)確的行業(yè)授信政策，同時商業(yè)銀行也可以通過部門責(zé)任認(rèn)定機(jī)制落實(shí)，保障風(fēng)險管理部門和信貸業(yè)務(wù)部門能夠完全履行自己的工作職責(zé)，信貸業(yè)務(wù)部門需要對自己審核通過的房地產(chǎn)企業(yè)的各項調(diào)查資料的真實(shí)性合法性負(fù)責(zé)。在貸后的管理工作階段，商業(yè)銀行需要對員工的工作流程進(jìn)行規(guī)范，幫助其有效判斷貸款企業(yè)的財務(wù)狀況，實(shí)時關(guān)注企業(yè)貸款資金的具體用途，同時需要根據(jù)企業(yè)在貸款過程中出現(xiàn)的各種問題，制定、推行相應(yīng)的風(fēng)險管理策略。

（五）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

一直以來，中國房產(chǎn)企業(yè)融資的具體來源嚴(yán)重取決于商業(yè)銀行信貸資金，這不但使房地產(chǎn)開發(fā)商的融資模式和融資方式愈來愈狹小，與此同時也日益增加了商業(yè)銀行信貸資金小牛在線推廣的風(fēng)險性。因而，在中國金融機(jī)構(gòu)體系加微信好友改革創(chuàng)新幅度的今日，必須為擴(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)融資方式發(fā)揮特長，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)雙贏的局勢。通過大力推廣住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債卷、房地產(chǎn)融資等股權(quán)融資專用工具，將注入房地產(chǎn)業(yè)投資性交易的財力和保險基金、養(yǎng)老保險基金正確引導(dǎo)在住房股權(quán)融資銷售市場，吸引社會發(fā)展資產(chǎn)進(jìn)到住房開發(fā)設(shè)計和住房確保行業(yè)，以避免因?yàn)橥顿Y渠道緊缺、住房投資性要求的提升給銷售市場產(chǎn)生的壓力。

五、結(jié)論

商業(yè)銀行作為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展主要的融資渠道，商業(yè)銀行通常也會受到房地產(chǎn)市場的周期時間波動轉(zhuǎn)變而發(fā)生對應(yīng)的信貸商品風(fēng)險性。我國銀行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險性主要包括了房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策層面的影響以及房地產(chǎn)行業(yè)較差的融資條件等。為此，商業(yè)銀行需要在防止銀行與房地產(chǎn)企業(yè)信息不對應(yīng)的同時，及時掌握國家政策的宏觀調(diào)控方向，并通過抵押價值管理工作的強(qiáng)化以及風(fēng)險管理體制的完善，做到全方位、立體化預(yù)防化解信貸產(chǎn)品風(fēng)險。

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