房地產銷售管理系統(tǒng)的設計與實現分析

周俊男

摘要：房地產行業(yè)一直以來都是我國的重要產業(yè)，隨著我國經濟水平的不斷提高，房地產行業(yè)在近幾年也獲得了更大的發(fā)展空間，同時對房地產的相關銷售和管理也提出了更高的要求。當前的房地產銷售管理強調了自動化和智能化，在安全等級的要求上也有了顯著的提高。該文對我國房地產銷售管理的發(fā)展現狀進行分析，并結合房地產行業(yè)的具體特征，探究了房地產銷售管理系統(tǒng)的設計與實現方法。

關鍵詞：房地產；銷售管理；系統(tǒng)設計

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2016）06-0107-03

房地產對我國經濟的發(fā)展做出了重要的貢獻。房地產涉及了社會生活的各個方面，包括社會結構、社會制度、經濟結構、人口流動等。社會發(fā)展過程中的任何一個方面發(fā)生了變化，都會對房地產產生不同程度的影響。與食品、電器、汽車等行業(yè)相比，房地產又具有更高的穩(wěn)定性和滯后性。隨著我國人口的不斷增長，解決城鄉(xiāng)居民的住房問題也成為我國當前的重點任務之一，在這一過程中，房地產銷售起到了重要的作用。我國當前的房地產銷售存在著工作量大，工作效率低，統(tǒng)計速率慢，行業(yè)內部溝通不足等問題，為了有效地解決這些問題，本文對房地產銷售管理系統(tǒng)的設計提出了新的思考。

1 房地產管理系統(tǒng)的現狀

房地產企業(yè)的根本目標是完成房地產的銷售任務，獲取一定的經濟收益，并實現規(guī)模上的擴展和業(yè)務的完善。當前我國的房地產已經不再局限于某一個特定的區(qū)域內，而是在全國范圍內開展業(yè)務，這就使得房地產銷售管理系統(tǒng)中處理的數據量顯著增加，尤其是在市場數據的調查、收集、處理方面面臨著較大的壓力。而能否及時地獲取市場信息，直接決定了企業(yè)管理層能夠準確地掌握區(qū)域發(fā)展的潛力、房地產開發(fā)的環(huán)境、區(qū)域的需求、企業(yè)自身的競爭力等，對企業(yè)未來的發(fā)展前景也有著極大的影響。在這一形勢下，建立完善的信息分析平臺成為了房地產企業(yè)發(fā)展過程中必須經歷的一個過程。與整個房地產業(yè)迅猛的發(fā)展勢頭形成鮮明對比的就是房地產管理系統(tǒng)建設的落后。因此，加強對房地產銷售管理系統(tǒng)的優(yōu)化設計和實現是亟待解決的一個問題。

2 房地產銷售管理系統(tǒng)需求分析

隨著房地產規(guī)模的不斷擴大，房地產銷售系統(tǒng)面臨著更大的工作壓力。龐大的企業(yè)規(guī)模和多樣化的業(yè)務類型使得房地產銷售管理系統(tǒng)的結構更加復雜，需要處理的數據量也不斷增加。傳統(tǒng)的銷售管理系統(tǒng)已經無法滿足當前的發(fā)展需求，開發(fā)和設計新的銷售管理系統(tǒng)成為了必然的選擇。房地產銷售管理系統(tǒng)的建設應當根據房地產開發(fā)的具體流程來進行制定。房地產開發(fā)的過程分為六個環(huán)節(jié)，分別是獲得土地、設計方案、產品設計、施工、銷售、竣工。每一個環(huán)節(jié)進行的過程中都需要及時地獲取市場的信息。

首先在獲取土地的環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)必須從宏觀和微觀層面對市場的需求進行深入的分析，確定土地的操作性。在宏觀方面，企業(yè)應當了解土地所在城市中對土地的開發(fā)政策、城市的經濟條件、城市居民的購買能力等。在微觀層面，企業(yè)應當了解土地所在區(qū)域的環(huán)境狀況、建設所需的成本等。

在方案規(guī)劃和產品設計的階段，房地產企業(yè)需要對歷史的銷售數據進行一定的分析，因此為企業(yè)制定產品設計方案提供一定的參考和指標。此外，企業(yè)還要對政府的相關政策進行研究，盡可能獲得政府的支持和資助。通過應用房地產的銷售管理系統(tǒng)，可以得出某一區(qū)域中同類產品的銷售狀況和居民的購買能力，區(qū)域內部的競爭狀況，產品供應量的多少等。

最后，在最為關鍵的營銷環(huán)節(jié)中，市場的需求對營銷的狀況會產生直接的影響。因此在營銷環(huán)節(jié)，做好市場數據的收集和分析是十分重要的。銷售系統(tǒng)應當具備對市場數據進行多方面綜合分析的能力，并且能夠將當前的市場環(huán)境與歷史競爭狀態(tài)相對比，為房地產企業(yè)生產管理決策的制定提供有效的依據，合理制定企業(yè)產品的價格、企業(yè)產品銷售的策略等，來實現經濟效益的最大化，由此確保企業(yè)前期制定的發(fā)展目標都能順利實現。

3 房地產銷售管理系統(tǒng)目標軟件的定位

房地產企業(yè)的銷售系統(tǒng)設計是以一定的市場環(huán)境為基礎的，而市場環(huán)境又可以根據其具體的涉及內容進行分類。房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中主要面臨著四種市場環(huán)境，分別是土地市場、投資市場、開發(fā)市場、流通市場。土地市場涉及土地的買賣過程。土地市場在房地產開發(fā)的過程中決定著開發(fā)環(huán)境的質量和開發(fā)成本。加強對土地市場的了解能夠幫助企業(yè)更好的預測未來幾年區(qū)域內房地產的發(fā)展趨勢，從而在激烈的市場競爭中獲得一定的優(yōu)勢，更好的控制生產成本，促進房屋的銷售，獲得更好的經濟效益。例如，當區(qū)域內的土地供應量較小時，可以適當的地提高銷售的價格，從而提升利潤。投資市場主要涉及對市場的宏觀及微觀上的把握。對投資市場的研究能夠幫助企業(yè)更好的控制投資風險、合理地制定銷售的速率和產品的類型。開發(fā)市場則主要是對房地產企業(yè)的內部管理，通過完善企業(yè)內部的管理制度，使得企業(yè)在市場中獲得更多的發(fā)展空間和競爭力。流通市場是對房地產企業(yè)銷售渠道的管理。做好流通市場的把控，可以有效地拓展市場空間，增強企業(yè)的市場份額。

4 房地產銷售管理系統(tǒng)目標功能模塊的設定

房地產的銷售管理中面臨著一些亟待解決的問題，例如項目管理、客服管理、銷售管理、財務管理、廣告策劃、統(tǒng)計分析、決策分析等。在對這些問題進行綜合的分析和考慮的基礎上，企業(yè)能夠建立起一套完善的市場數據分析體系，為企業(yè)決策的制定提供良好的參考，并規(guī)范企業(yè)生產管理的流程，加強部門之間的溝通合作與相互監(jiān)督。房地產銷售管理系統(tǒng)的建立有利于實現房地產企業(yè)產品系統(tǒng)的及時更新，使得企業(yè)決策的制定更加的迅速、科學，使企業(yè)內各個部門運轉得更加的高效。此外，銷售管理系統(tǒng)還能幫助企業(yè)更好地適應不斷變化的市場環(huán)境，找準企業(yè)產品的定位，制定合理的產品價格，確保企業(yè)銷售計劃的完成。為此，在房地產的銷售管理系統(tǒng)中應當包含對市場數據的跟蹤和記錄，對市場的動態(tài)變化進行實時的掌握，從而為決策的制定提供數據上的支持。在設計新的產品或進入一個全新的市場環(huán)境時，良好的銷售管理系統(tǒng)能夠幫助企業(yè)的管理人員快速地對當前形勢進行分析，從而提高判斷的準確性。房地產銷售管理系統(tǒng)的建立應當以市場數據的分析為核心，以提高決策科學性為目標，逐步實現提高項目銷售能力、銷售預測能力、資源利用能力、部分合作能力等計劃，最終實現企業(yè)經濟效益的增加。完善的房地產銷售管理系統(tǒng)能夠極大地減輕管理人員的工作負擔，將更多的精力投入到管理系統(tǒng)的優(yōu)化中。銷售系統(tǒng)對市場數據的分析能夠為部門的工作提供良好的數據參考，使房地產的工作更加的高效、簡潔、智能，使房地產企業(yè)對各個工作流程的控制更加的有效，對風險的預測能力進一步提高，對資源的整合和應用能力也有所提高。

5 房地產銷售管理系統(tǒng)總體設計思想

首先在設計思想上必須明確，房地產銷售管理系統(tǒng)的設計和開發(fā)是為了給房地產企業(yè)創(chuàng)造一個高效、良好的銷售平臺，同時為客戶提供獲取房屋信息的有效渠道。將網絡技術應用到銷售平臺的建立上能夠極大的提高房地產管理的效率，并使得系統(tǒng)在更大的范圍內進行使用。銷售系統(tǒng)的界面應當盡量美觀、簡潔、明了，在功能上則要盡可能地完善，符合人性化的設計原則。

在進行實際的設計前，要先進行一定的需求分析，確定系統(tǒng)的各部分功能，并劃分好各個部分的模塊。銷售系統(tǒng)中主要有三種模塊類型，分別是管理模塊、統(tǒng)計模塊、決策模塊。并且這三個模塊之間在功能上既要相互獨立，又要相互聯(lián)系，形成也給完整的體系。并且銷售管理系統(tǒng)應當具有一些特定的功能，其中包括信息的輸出、輸入、增減、刪改等。

6 房地產銷售管理系統(tǒng)結構及功能模塊設計

1）統(tǒng)計分析部分

銷售系統(tǒng)的統(tǒng)計分析部分主要是為了向管理者提供某一區(qū)域銷售市場的狀況，使管理者可以根據這些信息對房源的價格進行確定和調整，并根據區(qū)域未來的發(fā)展趨勢對銷售計劃進行完善。統(tǒng)計分析部分的具體功能包括：用圖表的形式展示房屋的銷售情況；顯示樓盤位置、價格、交易日期、成交額等；根據房屋的位置、戶型、配套設施等對房屋的價格進行確定；用圖表展示土地、樓盤、房屋結構等信息；進行客戶信息的統(tǒng)計。從統(tǒng)計分析部分的上述功能中可以看出，統(tǒng)計分析的重要核心作用是進行數據的收集和分析對比。通常，數據的分析是以項目自身作為標準，對不同區(qū)域、不同時間、不同類型的房源進行對比統(tǒng)計。

2） 綜合管理部分

綜合管理功能的實現需要首先設定系統(tǒng)的管理權限，完善系統(tǒng)的日志記錄能力，這樣才能對系統(tǒng)進行綜合全面的管理。設置管理權限能夠方便不同部門登錄和對系統(tǒng)的使用，還能為房屋的銷售人員提供房源的統(tǒng)一管理，為客戶提供查看房屋信息的服務。房地產商也能夠通過系統(tǒng)的綜合服務功能對資源進行使用和管理，包括建設項目的管理、銷售情況的查詢、財務信息的核對、客服工作的檢查、廣告策劃的進行等。通過綜合管理的功能，各個部門之間還能建立起良好的聯(lián)系，實現資源的共享，提高企業(yè)整體運行的效率。

3） 功能模塊設計

對房屋銷售系統(tǒng)還要設置專門的功能模塊設計。模塊主要分為三大部分，分別是綜合管理部分、統(tǒng)計分析部分和決策分析部分，每個部分又細分為不同的模塊。用戶管理模塊的作用是為管理員提供登錄系統(tǒng)的權限，使管理員擁有更改信息，生成工作日志的權利，從而實現對系統(tǒng)的綜合管理。不同部門的管理人員在權限上有所不同，例如企業(yè)的管理人員與不同的部門職員在登錄權限上就有極大的不同。項目管理的模塊主要包括對土地的管理、樓盤的管理、房屋管理、面積測試、價格管理等。銷售模塊管理則包括客戶信息管理、認購管理、合同管理、項目銷售管理等。

7 房地產銷售管理系統(tǒng)的可行性分析

房地產行業(yè)的市場競爭在不斷地加劇中，競爭的方面已不再是價格或房屋質量的競爭，而是擴展到了銷售、服務、管理等各個方面。為了獲得更多的競爭優(yōu)勢，現代房地產企業(yè)必須應用更先進的技術手段和工具，實現管理系統(tǒng)和管理模式的創(chuàng)新。隨著房地產企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，企業(yè)在管理的過程中所面臨的信息也越來越多，因此只有通過現代化的管理手段才能對這些信息進行有效的收集和處理，從而為企業(yè)的經營和發(fā)展提供更好的數據參考。房地產銷售系統(tǒng)的更新首先向著結構簡單化的方向發(fā)展。越簡單的系統(tǒng)在處理信息時的流程越少，工作效率就越高。房地產企業(yè)在建立銷售系統(tǒng)時應當盡量省去多余的步驟和環(huán)節(jié)，保證系統(tǒng)的高效性。其次，在管理流程上則要加強標準化，例如開單、收款、繳款等過程都要形成一個整體的體系，并使各個部門的工作人員充分的明確自身的職責和權限，從最大限度上杜絕工作中的違規(guī)和違法行為。

銷售系統(tǒng)的可行性具體從五個方面體現出來。首先是硬件方面的可行性。在現代化科學技術不斷發(fā)展的當今世界，信息化設備和手段的應用能夠為產業(yè)的發(fā)展帶來極大的革新。同樣，在房地產銷售管理系統(tǒng)的建設中應用互聯(lián)網和計算機能夠有效地提高系統(tǒng)的性能和工作效率。當前，計算機的配置已經符合銷售系統(tǒng)運行的要求，并且互聯(lián)網技術的發(fā)展和進步日新月異，為房地產硬件設施的可行性打下了良好的基礎。其次是軟件方面的可行性。Visual basic、srever 2000 等設備經過前期的應用和實驗，都得到了良好的應用效果，新設計出來的windows系統(tǒng)也擁有良好的性能，能夠滿足銷售系統(tǒng)運行的要求。第三是操作的可行性。在當前這個激烈殘酷的市場競爭中，企業(yè)之間的根本競爭項目就是在工作效率上的競爭。為了提高企業(yè)中各個環(huán)節(jié)的工作效率，絕大多數房地產企業(yè)都實現了信息化的管理，企業(yè)的工作人員都具備較高的計算機操作能力，管理系統(tǒng)的操作模式也更加的簡潔、明確，因此在系統(tǒng)的操作性上是有較好的保障的。第四是技術的可行性。許多房地產企業(yè)在銷售管理系統(tǒng)的開發(fā)和設計上已經投入了大量精力，并且已經經過了一段時期的應用，有很多成功的經驗可以借鑒，在技術的應用和發(fā)展上已經不成問題。最后是經濟方面的可行性。房地產銷售管理系統(tǒng)的設計主要是對軟件的開發(fā)，不需要再購置專門的硬件設備，而且在人員上的需求上也不高，因此在房地產銷售管理系統(tǒng)的設計中不需要投入大量的人力和物力。

8 房地產銷售管理系統(tǒng)測試與維護

通常，在系統(tǒng)開發(fā)的過程中，就會采取一定的措施確保系統(tǒng)的穩(wěn)定性和安全性，但由于在系統(tǒng)運行的過程中會受到各種因素的干擾，因此不能完全保證系統(tǒng)的安全。而是，系統(tǒng)的開發(fā)者通常都不是系統(tǒng)的最終使用和操作者，很多時候都無法充分地考慮到系統(tǒng)在使用過程中可能出現的問題，因此，系統(tǒng)在運行過程中出現大大小小的問題是難以避免的，很多系統(tǒng)中的問題和缺陷甚至是非常隱蔽的，需要系統(tǒng)的開發(fā)者進行深入的測試才能發(fā)現。為了確保系統(tǒng)的質量，系統(tǒng)的開發(fā)者和操作者必須定期對系統(tǒng)進行一定的測試和維護。

系統(tǒng)測試的主要目的是為了發(fā)現系統(tǒng)運行過程中存在的問題，而一些問題是只有在特定的條件和環(huán)境下才會顯現出來的。一些系統(tǒng)問題的出現就是因為對系統(tǒng)運行的條件沒有進行充分的考慮。在進行系統(tǒng)的測試時，有一些原則是需要嚴格遵循的，例如，系統(tǒng)的開發(fā)人員不可以充當測試人員；測試的內容應當包括輸入和輸出數據；要對系統(tǒng)輸入不合理數據進行非法數據測試；對容易出現問題的環(huán)節(jié)要進行多次的測試；對系統(tǒng)進行調試后要再次進行測試等。

9 結束語

綜上所述，房地產銷售系統(tǒng)的設計與實現是房地產企業(yè)形成競爭優(yōu)勢的重要環(huán)節(jié)。本文通過對近年來房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢和銷售管理系統(tǒng)的建設現狀，對當前的房地產銷售管理系統(tǒng)的優(yōu)勢和缺陷進行了綜合的分析，并結合實際的工作經驗對系統(tǒng)的設計和優(yōu)化提出了相應的建議，希望能夠對房地產行業(yè)的進一步發(fā)展提供一定的參考。

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