用正算法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格
——以蘭州紅古通用機(jī)械廠補(bǔ)交土地出讓金涉及土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估為例

王瑞成（定西市國土資源勘測(cè)規(guī)劃院，甘肅　定西　743000）

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用正算法評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格
——以蘭州紅古通用機(jī)械廠補(bǔ)交土地出讓金涉及土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估為例

王瑞成
（定西市國土資源勘測(cè)規(guī)劃院，甘肅定西743000）

摘要：近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在各類房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中涉及國有劃撥土地使用權(quán)的情況越來越多，對(duì)國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中所涉及的相關(guān)問題，無論在理論上還是在實(shí)踐中均存在眾多模糊的認(rèn)識(shí)。如何正確理解和處理劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估，是估價(jià)實(shí)踐中急需解決的問題，也是正確處理國家、使用權(quán)人、相關(guān)利益人之間利益關(guān)系的必然要求。簡要分析了劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵及其構(gòu)成、估價(jià)思路，重點(diǎn)以筆者在工作之余參與完成的實(shí)際估價(jià)案例為例，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估進(jìn)行具體的分析，旨在對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法的探討。

關(guān)鍵詞：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格；評(píng)估思路；正算法；倒算法

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國國有土地使用權(quán)均是通過劃撥方式取得的。隨著國有土地使用權(quán)制度改革后，國有土地使用權(quán)出讓已經(jīng)成為目前取得土地使用權(quán)的主要方式。但是，由于舊體制下形成的劃撥土地仍由原產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)使用，再加上目前相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，仍可以以劃撥方式取得。因此，形成了目前土地使用權(quán)領(lǐng)域的“雙軌制”，即出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)同時(shí)并存的局面。本文重點(diǎn)以筆者參與完成的實(shí)際估價(jià)案例為例，對(duì)實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行探討。

1　國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的目的和意義

隨著我國城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革和土地逐步市場(chǎng)化，但以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情況仍然大量存在，致使土地市場(chǎng)化程度很低。大量劃撥土地的存在，不僅造成使用者之間不公平競爭、國有土地資產(chǎn)流失，還擾亂了正常的土地市場(chǎng)秩序，不利于城市土地資源的優(yōu)化配置。本文以補(bǔ)繳土地出讓金的實(shí)際案例，對(duì)國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行了客觀的、具體的評(píng)估和分析，筆者認(rèn)為正確理解國有劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估，是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中急需解決的問題，也是正確處理國家、使用權(quán)人以及相關(guān)利益人之間利益關(guān)系的必然要求。只有很好地開展國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，才能更好地進(jìn)行土地交易，更好地維護(hù)國家資產(chǎn)。

2　國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵及其構(gòu)成

2.1國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵

2.1.1國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格

根據(jù)國土資源部國土資發(fā)[2001]44號(hào)文規(guī)定：“企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)?！北砻?，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本，除此之外沒有更明確的規(guī)定。但在實(shí)際生活中，土地使用者取得土地以及而后對(duì)其進(jìn)行開發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)等費(fèi)用這些支出的費(fèi)用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的公式應(yīng)為：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤。這個(gè)規(guī)定為國有劃撥用地的價(jià)格認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和法律依據(jù)。

2.1.2劃撥土地使用年期的確定

眾所周知，在宗地價(jià)格評(píng)估中，都要對(duì)所評(píng)估的地價(jià)進(jìn)行價(jià)格定義。也就是說，要把所評(píng)估的地價(jià)內(nèi)涵界定清楚。對(duì)同一宗土地來說，不同的地價(jià)定義，會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果，而在地價(jià)內(nèi)涵中有一項(xiàng)就是對(duì)土地使用年期的界定。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估作為特殊類型的宗地評(píng)估，也需要對(duì)劃撥宗地的使用年限進(jìn)行界定。目前，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年限的界定有兩種觀念：一是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，劃撥土地使用年限應(yīng)設(shè)定為無限年限；二是根據(jù)評(píng)估宗地的用途設(shè)定其年限為該用途的法定最高出讓年限。在實(shí)際土地評(píng)估活動(dòng)中，計(jì)算劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格時(shí)，將劃撥土地使用年限設(shè)定為無限年期；當(dāng)劃撥土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為有償使用時(shí)，為了能與一定年期有償使用土地的價(jià)格相比較，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中也應(yīng)設(shè)定有限使用年期。一般地，其年限的設(shè)定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

2.2國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成

根據(jù)上述對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格的描述，可以看出，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成應(yīng)包括土地取得成本、開發(fā)成本、投資利息和利潤，其使用年限設(shè)定應(yīng)為無限年限或該類用途土地的法定最高出讓年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起。

3　國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的思路

3.1正算法

正算法思路是直接根據(jù)“平均取得和開發(fā)成本”進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。依據(jù)成本逼近法的計(jì)算公式可知，這種方法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤、稅金來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。這種思路非常清楚明確，易于被社會(huì)各界理解、認(rèn)可。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，即土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤之和。

國土資發(fā)[2001]44號(hào)文對(duì)國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的構(gòu)成界定為“土地取得成本”和“開發(fā)成本”。此方法中一般由成本逼近法評(píng)估，在用成本法計(jì)算國有劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格時(shí)，其價(jià)格為土地成本價(jià)格應(yīng)為土地成本和開發(fā)成本費(fèi)用。其中，土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

3.2倒算法

這種思路是將國有劃撥土地設(shè)定為出讓，然后采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等常用宗地價(jià)格評(píng)估方法，計(jì)算出一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價(jià)格入手的思路稱之為“倒算法”。該法可操作性強(qiáng)，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。其計(jì)算公式為：

國有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格—土地出讓金=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×（1-出讓金比例）

目前，我國很多地方都是以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金（土地增值收益)，出讓金比例比較固定。例如，蘭州市政府就下發(fā)了文件，規(guī)定了不同級(jí)別、不同用途的國有土地使用權(quán)出讓金比例。其中工業(yè)為：15%；住宅為：20%；商業(yè)為25%。

4　案例分析

4.1估價(jià)目的

蘭州紅古通用機(jī)械廠位于紅古區(qū)海石灣鎮(zhèn)上海石村，土地面積為1428m2，用途為工業(yè)用地。是甘肅蘭州市紅古區(qū)注冊(cè)的一家公司，其經(jīng)營范圍為非標(biāo)準(zhǔn)件加工。由于其改變了原劃撥土地的用途，不再符合劃撥土地的范圍，故擬將其使用的位于紅古區(qū)海石灣鎮(zhèn)上海石村的1428m2國有工業(yè)用地補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，為確定繳納的土地使用權(quán)出讓金，特委托甘肅新方圓不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)上述土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

4.2地價(jià)定義

該案例中估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為工業(yè)用地，設(shè)定用途為工業(yè)用地；實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“四通”（通電、通路、通訊、供水），宗地紅線內(nèi)“四通一平”（通電、通路、通訊、供水和場(chǎng)地平整）。設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“四通”（通電、通路、通訊、供水），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。土地使用年限按設(shè)定用途法定最高使用年期50年設(shè)定。

綜上所述，本次評(píng)估價(jià)格是指在上述設(shè)定用途、設(shè)定開發(fā)程度和設(shè)定使用年期條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日為二〇一二年三月一日的土地使用權(quán)價(jià)格。

4.3估價(jià)方法選擇

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及《關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)采用兩種方法評(píng)估。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，目前招拍掛的成交案例情況，沒有劃撥土地成交案例，故難以采用市場(chǎng)比較法評(píng)估；當(dāng)?shù)貒敛块T沒有制定劃撥土地的收益金標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估人員難以從目前房地產(chǎn)租金中剝離出劃撥土地的租金，故難以采用收益還原法評(píng)估；目前市場(chǎng)上還沒有劃撥土地上建筑物的交易案例，劃撥土地上建筑物的售價(jià)難以確定，故難以采用剩余法評(píng)估；當(dāng)?shù)貨]有制定劃撥土地的基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系，現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)為最高年期的出讓價(jià)格，故不能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

由于待估宗地所在地的土地取得費(fèi)可依據(jù)所在地的有關(guān)征地補(bǔ)償案例，綜合確定土地取得費(fèi)，故可采用成本逼近法評(píng)估。

綜合上述分析，由于受劃撥土地流轉(zhuǎn)的限制，劃撥土地資料較少，難以收集，評(píng)估人員按照實(shí)事求是的原則，本次評(píng)估測(cè)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格僅采用成本逼近法一種方法。

4.4土地估價(jià)過程

成本逼近法是以開發(fā)土地的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息以及應(yīng)交納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：

劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格=（土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤）×個(gè)別因素修正系數(shù)

4.4.1參數(shù)確定及相關(guān)說明

1）土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，以目前紅古區(qū)的征地土地平均費(fèi)用為依據(jù)，并參照區(qū)域內(nèi)同等類型項(xiàng)目的征地實(shí)例，經(jīng)綜合比較來確定。

2）土地開發(fā)費(fèi)以評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域及宗地目前的實(shí)際開發(fā)程度，依據(jù)正常的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出各項(xiàng)開發(fā)條件所發(fā)生的正常開發(fā)費(fèi)，并參照區(qū)域同等開發(fā)程度的開發(fā)費(fèi)，經(jīng)綜合比較來確定的。

3）投資利息。

投資利息率按評(píng)估基日中國人民銀行公布的短期貸款（六個(gè)月至1年）利息率6.56%計(jì)，以復(fù)利計(jì)息。

4）利潤率，參照紅古區(qū)工業(yè)企業(yè)的平均利潤率，考慮到該區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長率等因素，本次評(píng)估取土地開發(fā)的年投資回報(bào)率為8%。

5）土地成本中的各項(xiàng)費(fèi)用，均是以區(qū)域平均狀況為計(jì)算依據(jù)，故應(yīng)作個(gè)別條件的修正。

6）本次估價(jià)基準(zhǔn)日及計(jì)算基準(zhǔn)設(shè)定在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，投入正常使用時(shí)，設(shè)定正常開發(fā)周期為一年。

7）本次評(píng)估設(shè)定土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在征地后、施工建設(shè)前一并支付，計(jì)開發(fā)期內(nèi)全額利息，場(chǎng)地平整費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)連續(xù)均勻投放，按1/2周期計(jì)算利息。

4.4.2土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)

土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，指征用土地所支付的各項(xiàng)費(fèi)用。通過對(duì)評(píng)估中對(duì)宗地周邊區(qū)域的土地利用情況及取得費(fèi)用進(jìn)行了調(diào)查，目前獲得類似土地，需支付的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、造地費(fèi)、征地管理費(fèi)等，詳見表1。

表1　土地取得稅費(fèi)一覽表

4.4.3土地開發(fā)費(fèi)

本次評(píng)估所界定的土地開發(fā)費(fèi)指估價(jià)對(duì)象宗地外達(dá)到“四通”，宗地內(nèi)為“場(chǎng)地平整”所需支付的費(fèi)用。宗地外“四通”主要指區(qū)域配套設(shè)施的輻射影響；宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”費(fèi)指目前所實(shí)現(xiàn)宗地內(nèi)設(shè)定開發(fā)條件應(yīng)支付的正常費(fèi)用。

根據(jù)（《甘肅省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)管理暫行辦法的通知》甘價(jià)服務(wù)[2002]216號(hào)規(guī)定，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及調(diào)查紅古區(qū)類似項(xiàng)目“四通”基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，確定該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為每平方米15元。

宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”費(fèi)用：評(píng)估人員根據(jù)待估對(duì)象的實(shí)際情況，并參考類似項(xiàng)目的費(fèi)用，確定為每平方米10元。

4.4.4投資利息

根據(jù)待估宗地開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，確定土地開周期為1年，投資利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的短期貸款（六個(gè)月至壹年）利息率6.56%計(jì)。假設(shè)土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)中宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在征地時(shí)一次投入，場(chǎng)地平整費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：

投資利息=（土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）×[(1+投資利息率)開發(fā)周期-1]+場(chǎng)地平整費(fèi)×[(1+投資利息率)開發(fā)周期/2-1] =(119.6+15)×[(1+6.56%)1-1]+10×[(1+6.56%)0.5-1] =9.15元/m2

4.4.5投資利潤

土地作為一種生產(chǎn)要素是以無形資產(chǎn)投入的形式進(jìn)入企業(yè)的總資產(chǎn),根據(jù)等量資金應(yīng)獲得相應(yīng)收益的原理,土地資產(chǎn)同其他生產(chǎn)要素相結(jié)合,共同對(duì)企業(yè)和利潤做出貢獻(xiàn)。所以土地的投資利潤率應(yīng)與企業(yè)正常的投資利潤率相一致。據(jù)調(diào)查,最近幾年紅古區(qū)工業(yè)企業(yè)投資利潤率平均為8%,取8%作為此次評(píng)估的投資利潤率。據(jù)前述假設(shè),則:

投資利潤=(119.6+15+10)×8%=11.57元/m2

4.4.6個(gè)別因素修正系數(shù)

由于土地?zé)o限年期價(jià)格是指宗地所處區(qū)域的平均價(jià)格，計(jì)算待估宗地的土地價(jià)格還需對(duì)影響土地價(jià)格的個(gè)別因素（如面積、形狀、地形、工程地質(zhì)、交通條件、臨路狀況等）進(jìn)行修正。我們編制了估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素修正系數(shù)表2《待估宗地個(gè)別因素修正系數(shù)表》。

表2　待估宗地個(gè)別因素修正狀況表(%)

4.4.7測(cè)算待估宗地土地使用權(quán)價(jià)格

據(jù)前述公式，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的試算價(jià)格，則：劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格=（土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤）×個(gè)別區(qū)位修正系數(shù)

=（119.6+15+10+9.15+11.57）×（1+0.03）

=170.28元/m2

4.5地價(jià)的確定

根據(jù)以上評(píng)估過程，劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估只采用了成本逼迫法進(jìn)行測(cè)算。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊有農(nóng)用地,評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和對(duì)鄰近地區(qū)土地市場(chǎng)的調(diào)查后，根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯刭Y料和掌握的資料,分析估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)水平。成本逼近法的測(cè)算結(jié)果依據(jù)充分，政策規(guī)定性強(qiáng)，比較符合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況；因此，成本逼近法的測(cè)算結(jié)果作為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格估價(jià)結(jié)果。見表3。

表3　待估宗地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格估價(jià)結(jié)果確定表單位：元/m2

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中圖分類號(hào)：F301.4