尤溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查研究

謝翠仙

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）05-0085-01

前言：物業(yè)管理是城區(qū)管理的重要組成部分。尤溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)在迅速發(fā)展的同時，存在的問題也嚴(yán)重影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升和社會的穩(wěn)定發(fā)展。本文通過深入縣城區(qū)八個社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新、舊社區(qū)，采取聽取匯報、專題座談、現(xiàn)場視察等方式調(diào)查尤溪縣物業(yè)管理情況，分析研究住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題并提出建議。

一、尤溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查現(xiàn)狀

1.物業(yè)管理覆蓋面大幅增加

尤溪縣城區(qū)現(xiàn)有居民20147戶，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達64%，新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達100%；物業(yè)服務(wù)項目由單一到多元，服務(wù)面積達150萬平方米，涵蓋住宅、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等領(lǐng)域；啟動業(yè)主委員會成立試點工作，成立業(yè)主委員會3個；全縣住宅專項維修資金歸集總量2264萬元，繳存戶6532戶。

2.物業(yè)管理監(jiān)管措施多管齊下

政府高度重視物業(yè)管理工作，2013年起增補60萬元專項資金；住建局加強了全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)管，深入居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)展開指導(dǎo)、監(jiān)督；城關(guān)鎮(zhèn)把物業(yè)管理同城市創(chuàng)建工作有機結(jié)合，采用“平時抽查和定期巡查”方式，加強物業(yè)服務(wù)日常監(jiān)管；各居委會把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，采取“日巡、周查、月評”等措施，落實以保潔保綠、秩序維護、應(yīng)急維修為主要內(nèi)容的二級環(huán)衛(wèi)管理。

3.物業(yè)管理助推社會發(fā)展

尤溪縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家（在尤溪縣注冊7家，入駐3家），其中一級資質(zhì)企業(yè)1家、二級2家。作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)成為吸納勞動力就業(yè)的又一途徑，全縣物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員360余人，取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)技術(shù)職稱60人。

二、尤溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

1.執(zhí)法合力弱，監(jiān)管體制有待理順

為規(guī)范物業(yè)管理，相關(guān)部門先后出臺《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等法律法規(guī)，對物業(yè)管理進行規(guī)范。由于物業(yè)監(jiān)管工作涉及諸多部門，且尤溪縣尚未有指導(dǎo)性文件，物業(yè)管理過多依賴政府和住建部門，責(zé)任主體不明確，監(jiān)管職能發(fā)揮不夠，執(zhí)法力度和效果嚴(yán)重削弱，整體合力無法形成，難以有效推進物業(yè)管理工作。

2.物業(yè)管理責(zé)任界定錯位

物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，由于職能定位與責(zé)任界定不清晰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代人受過現(xiàn)象時有發(fā)生。業(yè)主把應(yīng)由政府承擔(dān)的社會治安職能、應(yīng)由水、電等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營管理職能、應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任等，誤認(rèn)為是物業(yè)管理的事。

3.老舊小區(qū)物業(yè)管理隱患多

一是基礎(chǔ)設(shè)施較差，安全防范設(shè)施匱乏。老舊小區(qū)地下管網(wǎng)、消防設(shè)施、支干和宅前道路等已進入更新改造期，由于歷史原因維修和清掃責(zé)任界定不清，且大部分小區(qū)敞開“不設(shè)防”，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件常發(fā)生。二是自律和法律意識淡漠，“居改非”和違法搭建現(xiàn)象屢禁不止。業(yè)主擅自將居住房屋和臨街儲物間改變?yōu)檗k公、商業(yè)、倉儲等非居住用途，影響環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序。而違法搭建影響視野、采光、通風(fēng)和通行，易引起鄰里矛盾和安全隱患。三是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不合理。2009年依有關(guān)文件，城區(qū)內(nèi)統(tǒng)一在水費中按每戶每月9元收取“垃圾處理費”。隨著物價指數(shù)和用工成本的上漲，水、電、煤氣等收費已多次調(diào)整，而老舊小區(qū)垃圾處理費多年未作調(diào)整，影響到物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

三、改善住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議

1.明確職責(zé)，建立物業(yè)管理分工協(xié)作機制

應(yīng)建立以主管部門牽頭，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和職能部門為成員單位的協(xié)調(diào)機構(gòu)，完善物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，形成職責(zé)明確、協(xié)調(diào)聯(lián)動、迅速有力的“政府指導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、業(yè)主自治、社區(qū)配合、部門參與”聯(lián)合工作機制。二要建章立制。根據(jù)尤溪縣實際情況，借鑒外地成功經(jīng)驗，研究出臺涵蓋物業(yè)管理總體目標(biāo)要求、組織構(gòu)架、工作措施等內(nèi)容的綜合性指導(dǎo)意見，調(diào)整企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、管理部門之間的關(guān)系，使物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、制度化、科學(xué)化和人性化方向發(fā)展。三要重心下移。根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，完善縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體系；鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理站，健全管理職能；居委會有專職人員負責(zé)物業(yè)管理工作，貫徹落實法律政策；建議面積在2萬平米以上的住宅小區(qū)設(shè)立物業(yè)協(xié)管員公益崗位。四要設(shè)立物業(yè)管理專項資金。建立物業(yè)管理經(jīng)費保障長效機制，建議每年安排專項資金用于老舊小區(qū)項目整治、物業(yè)日常監(jiān)管、獎勵成績突出的物業(yè)管理單位及個人。

2.依法依規(guī)，加強新建住宅小區(qū)物業(yè)管理

一是積極推行前期物業(yè)管理。對新建住宅小區(qū)，遵循公平、公開、公正的原則，通過公開招投標(biāo)或協(xié)議形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引入市場化、專業(yè)化的管理模式；未實施前期物業(yè)管理的，主管部門要依法查處。二是嚴(yán)格配置社區(qū)和物業(yè)管理用房。社區(qū)和物業(yè)管理用房與住宅建設(shè)項目同步規(guī)劃設(shè)計、配套建設(shè)和交付使用，并登記備案，開發(fā)單位要按時移交，不得擅自處置、挪作他用，移交后分別由政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)使用、維護。三是嚴(yán)格竣工驗收。嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)的同時落實《物業(yè)承接查驗辦法》，由規(guī)劃部門嚴(yán)格按照規(guī)劃進行檢查驗收并提前公示，邀請社區(qū)居委會、業(yè)主委員會參與竣工驗收，將各類管道工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收范圍，依法移交有關(guān)資料，經(jīng)交接雙方在驗收報告上簽字后生效。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，及時整改，一時無法返修的須確定維修期限。四是積極協(xié)調(diào)，逐步理順?biāo)㈦姷葐挝慌c物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定明確企業(yè)的責(zé)任，積極實施水、電分戶計量改革，實現(xiàn)水電服務(wù)、收費和維修保養(yǎng)到戶；也可按照有償服務(wù)原則收取相關(guān)費用。五是盡快出臺物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)。參照規(guī)定，根據(jù)居民的消費需求，制訂服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，推行“等級服務(wù)、等級收費、質(zhì)價相符”物業(yè)等級服務(wù)收費機制，實現(xiàn)市場多樣化和消費層次化。

3.突出重點，改進老舊小區(qū)物業(yè)管理

一是重新規(guī)劃老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。本著“便民、利民、為民”原則，按照城區(qū)規(guī)劃，考慮物業(yè)共用設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，重新規(guī)劃物業(yè)管理區(qū)域，形成一定規(guī)模的常住人口和分界線相對獨立的物業(yè)管理小區(qū)。二是加快老舊住宅小區(qū)綜合改造。有關(guān)部門針對老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、排污管網(wǎng)老化、綠地退化嚴(yán)重、停車位不足、環(huán)衛(wèi)設(shè)施落后或缺失等問題展開調(diào)查，按照先易后難、先大后小順序，因地制宜地制定改造、治理規(guī)劃。三是探索老舊小區(qū)封閉式管理模式。制定扶持政策，鼓勵有條件的開放式小區(qū)實施封閉式管理，通過財政撥一點、掛鉤單位幫一點、業(yè)主掏一點“三點”辦法，籌措資金，從抓治安防范及治理臟亂差整治入手，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境。四是規(guī)范住宅小區(qū)內(nèi)房屋及儲藏室使用。小區(qū)內(nèi)房屋和儲藏室原則上不得改變使用性質(zhì)，對已改變使用性質(zhì)的損害業(yè)主合法權(quán)益的非法經(jīng)營項目，要及時查處和治理，排除消防、治安、衛(wèi)生、環(huán)保等隱患。五是推進老舊小區(qū)物業(yè)收費改革。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，嘗試實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價雙軌運行制度，召開聽證會廣泛聽取社會各界意見。