被房產(chǎn)開(kāi)發(fā)改變的命運(yùn)

李文卉

核心提示：部分有錢(qián)人，除了銀行存款和股市，并不知道該如何配置資產(chǎn)，他們更愿意把錢(qián)投向樓市。

如果可以，62歲的崔鵬希望過(guò)去的三年重新來(lái)過(guò)。

2013年5月，干了幾十年承包工程的崔鵬準(zhǔn)備退休。雖然沒(méi)做過(guò)什么大項(xiàng)目，但在2008-2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的那幾年，“接些小打小鬧的外包工程”，崔鵬也積累了不少財(cái)富：在武漢市中心擁有兩套大面積住宅和一個(gè)商鋪，社會(huì)保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)都按最高標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)，結(jié)完工程款，手頭還有將近1000萬(wàn)元現(xiàn)金。在很多人眼里，崔鵬絕對(duì)是個(gè)有錢(qián)人。

但接下來(lái)發(fā)生的事，被崔鵬形容成“黑洞”，無(wú)情地吞噬著他的財(cái)富，甚至正在改變他的人生軌跡。

“沒(méi)發(fā)現(xiàn)什么項(xiàng)目收益高達(dá)30%”

2013年5月的一天，崔鵬的老朋友丁寧找到他，稱自己剛拿了一塊地，打算做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)和土地使用權(quán)都有了，就差資金，希望崔鵬投資入伙。

丁寧介紹，他拿到的地位于湖北省孝感市孝昌縣城花園鎮(zhèn)新區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，兩年內(nèi)花園鎮(zhèn)政府、醫(yī)院、黨校和當(dāng)?shù)乇容^好的中小學(xué)都將搬遷至此，具有很大升值空間。

按當(dāng)時(shí)的地價(jià)，這塊面積20.8畝的土地，出讓金和其他費(fèi)用加起來(lái)接近1000萬(wàn)元。根據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積在4.1萬(wàn)平方米，按照預(yù)期2300元/平方米的售價(jià)，銷(xiāo)售額應(yīng)該在1億元以上，何況這4.1萬(wàn)平方米并不完全是普通住宅，還包括8000平方米左右的商鋪，預(yù)期售價(jià)在6000元/平方米以上。

崔鵬算了一筆賬，將所有費(fèi)用攤下來(lái)，項(xiàng)目的建設(shè)成本在1700元/平方米左右，再將不可控因素考慮進(jìn)去，再不濟(jì)，毛利潤(rùn)也應(yīng)該在30%左右。并且，按當(dāng)時(shí)的政策，土地使用權(quán)可以辦理抵押貸款，這也意味著他們?cè)陂_(kāi)工前就可以從銀行獲得融資，然后再投入建設(shè)，等房子預(yù)售出一部分后，就可以還清貸款。再加上行情好，總承包公司大多愿意并且有實(shí)力墊資開(kāi)工，啟動(dòng)項(xiàng)目并不需要太多資金。

“當(dāng)時(shí)的房子根本不愁賣(mài)，預(yù)售證一辦下來(lái)，基本就能賣(mài)出40%左右，開(kāi)發(fā)商的成本也就回來(lái)了一大半。等到產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，房子也就賣(mài)得差不多了。”干了一輩子總承包的崔鵬，常常會(huì)“眼紅”開(kāi)發(fā)商，但做開(kāi)發(fā)需要大量資金，這是他以前想都不敢想的。

“當(dāng)時(shí)覺(jué)得把差不多1000萬(wàn)元的自有資金拿出來(lái)投資，應(yīng)該很快就能看到效果，反正這些錢(qián)也閑在銀行里。我做了一輩子工程，炒股也不會(huì)，打聽(tīng)了一圈，還沒(méi)發(fā)現(xiàn)做什么能在一兩年里就能收益30%的項(xiàng)目，難免動(dòng)了心。”崔鵬告訴記者，這也是他最終選擇在小地方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原因，因?yàn)椴恍枰獢?shù)額巨大的投資。

比崔鵬大一歲的丁寧，因?yàn)榇蛩愀S兒子一家移民澳大利亞，早些年辭掉了公職，后來(lái)在孝感市內(nèi)開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)樓盤(pán)，賺了一些錢(qián)。“他跟政府部門(mén)關(guān)系不錯(cuò)，并且有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)?！痹诖搦i看來(lái)，丁寧是個(gè)不錯(cuò)的合作伙伴。

就這樣，崔鵬和丁寧成了合伙人，二人分別占股49%和51%，命運(yùn)也從此把他們背后的兩個(gè)家庭綁在了一起。

2013年7月，該項(xiàng)目的多層住宅開(kāi)工建設(shè)。

追加投資，借錢(qián)也要追加

崔鵬和丁寧很清楚，縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售對(duì)象是進(jìn)城務(wù)工人員，為了趕在過(guò)年之前取得預(yù)售證，趁外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)過(guò)年時(shí)開(kāi)售，他們把自有資金全部投入開(kāi)工建設(shè)，再加上總包公司有一部分墊資，還勉強(qiáng)應(yīng)付得來(lái)，所以沒(méi)有爭(zhēng)取銀行貸款。

事實(shí)證明，他們的決定還算明智。多層建筑部分共1.87萬(wàn)平方米、159套住房，在2013年底取得預(yù)售證到2014年清明節(jié)期間，共銷(xiāo)售出50多套，銷(xiāo)售情況良好，符合預(yù)期。

“因?yàn)槭切鲁菂^(qū)，當(dāng)時(shí)樓盤(pán)四周有三面都還是田，根本談不上任何配套，竟然能有這么好的銷(xiāo)量，給了我們很大鼓舞?！贝搦i回憶。

于是，項(xiàng)目剩下的高層部分在2014年4月也破土動(dòng)工。

因?yàn)榍捌谕度胍呀?jīng)差不多耗費(fèi)掉兩人的所有資金，他們想到了抵押貸款。但沒(méi)想到的是，政策已經(jīng)發(fā)生了變化，各家銀行開(kāi)始全面收緊在建工程抵押貸款。

“以前這一塊貸款是非常容易的，因?yàn)殂y行根本不用擔(dān)心壞賬問(wèn)題。記得我開(kāi)發(fā)上一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，從拿到銀行貸款到收回預(yù)售款，只用了七個(gè)月，但貸款期限是一年，當(dāng)時(shí)想提前還款，銀行還不愿意?！倍幐袊@道。

現(xiàn)實(shí)情況卻是，銀行來(lái)了一撥又一撥，評(píng)估了一次又一次，最后都沒(méi)了下文。

但不能讓工地停工，每耽誤一天就意味著成本增加一天，于是民間借貸登場(chǎng)了。

第一個(gè)伸出援手的是崔鵬的戰(zhàn)友劉東，他拿來(lái)了150萬(wàn)元，這其中包括他的養(yǎng)老錢(qián)，和一部分在廣州工作的兒子的積蓄。當(dāng)時(shí)廣州新房均價(jià)1.3萬(wàn)元左右，這筆錢(qián)至少可以拿來(lái)買(mǎi)一套三居室。

“我兒子是工薪族，因?yàn)橐呀?jīng)購(gòu)買(mǎi)了住房，就把手里的閑錢(qián)投入了股市，但2013年行情太差，虧了不少，我就勸他把錢(qián)拿了出來(lái)。”劉東回憶起當(dāng)時(shí)的情形，按照市場(chǎng)慣例，崔鵬和丁寧開(kāi)出的借貸利息是月息兩分（年利率24%），遠(yuǎn)高于股市的回報(bào)。另一方面，也是出于對(duì)戰(zhàn)友的信任，劉東認(rèn)為這其中風(fēng)險(xiǎn)并不大。

隨著工期的推移和銷(xiāo)售的滯后，主動(dòng)或被動(dòng)借錢(qián)給崔鵬的親朋好友越來(lái)越多。對(duì)他而言，這既是一份沉重的財(cái)務(wù)債，更是人情債。

“民間借貸的成本遠(yuǎn)高于銀行貸款，但我們計(jì)算了一下，如果房子在一年內(nèi)能賣(mài)出去，投資收益還是很可觀?！彼?，一開(kāi)始崔鵬并沒(méi)有感到太大壓力，只想把工期再往前趕一趕。

丁寧那邊的情況也差不多。為了籌措資金，丁寧的兒子將澳大利亞和北京的住房都辦理了抵押，再加上丁寧自己在孝感市的住房，一共抵押了六七百萬(wàn)元。丁寧的親家也幫忙籌集了五六百萬(wàn)元現(xiàn)金應(yīng)急。

終于，在動(dòng)工10個(gè)月之后，高層項(xiàng)目也全部建設(shè)完工。

“一輩子攢下的身家都要搭進(jìn)去”

建設(shè)完工，并不意味著就能馬上變現(xiàn)。

政府的搬遷、醫(yī)院和學(xué)校相繼投入使用、基礎(chǔ)設(shè)施的全面升級(jí)，這些在當(dāng)初看來(lái)會(huì)推動(dòng)銷(xiāo)售的利好因素，并沒(méi)有起到太大作用。項(xiàng)目銷(xiāo)售陷入了冰點(diǎn)。

為了促銷(xiāo)，他們將普通住宅售價(jià)由預(yù)期的2300元/平方米降為了實(shí)際的2100元/平方米，大大壓縮了利潤(rùn)——這個(gè)價(jià)格當(dāng)時(shí)在孝昌已是最低。

但從2014年清明節(jié)至今的兩年時(shí)間里，他們只賣(mài)出了40套左右的住宅。在2015年9-11月，傳統(tǒng)的“金九銀十”期間，竟然連一套房子也沒(méi)賣(mài)出去。

“一方面因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，外出打工的人這兩年沒(méi)賺到什么錢(qián)；另一方面，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，在孝昌縣城買(mǎi)房也并非‘剛需。”崔鵬分析。

滯銷(xiāo)意味著資金不能回籠，也意味著財(cái)務(wù)成本的疊加。

兩年時(shí)間，光民間借貸的利息就已經(jīng)高達(dá)1200萬(wàn)元?！按騻€(gè)比方，基本上每拖一個(gè)月，就要付出兩套住宅作為利息?！贝搦i充滿了無(wú)奈，整個(gè)樓盤(pán)共建住宅不到300套。

日子難過(guò)的當(dāng)然不止他們一家。在孝昌，幾乎所有樓盤(pán)都陷入了某種程度的滯銷(xiāo)，記者了解到，為保證資金鏈不斷，很多人甚至給民間借貸開(kāi)出了高達(dá)三分的利息（即年息達(dá)到36%），觸及國(guó)家對(duì)民間貸款利息規(guī)定的上限，這對(duì)借貸雙方而言都存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

崔鵬對(duì)《支點(diǎn)》記者說(shuō)，如果房子能在2017年6月之前賣(mài)完，他和丁寧還能勉強(qiáng)保本，否則連一輩子攢下的身家都要搭進(jìn)去，巨大的壓力讓他們每天都后悔不已。

為了早點(diǎn)將父親從這場(chǎng)投資困境里解救出來(lái)，丁寧的兒子一家暫時(shí)中止了長(zhǎng)達(dá)11年的澳大利亞生活，在2015年下半年回到國(guó)內(nèi)幫忙打理相關(guān)事務(wù)。對(duì)于做軟件工程師的兒子和做注冊(cè)會(huì)計(jì)師的兒媳而言，他們損失的是約合近百萬(wàn)元人民幣的年薪。

資產(chǎn)受損失的還有劉東，此時(shí)廣州的房?jī)r(jià)均價(jià)已近2萬(wàn)元，曾經(jīng)的150萬(wàn)元現(xiàn)在只能買(mǎi)一套一居室。

每個(gè)人都期望成為“投資贏家”

崔鵬和丁寧的境遇，與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及國(guó)家政策的變化有很大關(guān)系。

2013年10月，中央提出“加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系，要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”。2015年11月，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)，中央又提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。

短短兩年之內(nèi)，中央關(guān)于住房問(wèn)題的政策從“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。這一轉(zhuǎn)變和時(shí)間點(diǎn)，與崔鵬和丁寧的境遇完全吻合。

這絕不是個(gè)別現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年末，全國(guó)商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加9484萬(wàn)平方米。而有更多的媒體和專家則表示，現(xiàn)實(shí)的情況可能比公開(kāi)的數(shù)據(jù)更糟糕，就算不再新開(kāi)工建設(shè)，要消化掉現(xiàn)有庫(kù)存也至少需要三到五年。于是，“去庫(kù)存”成了國(guó)家2016年的重點(diǎn)工作之一，崔鵬和丁寧視之為“救命稻草”。

記者采訪到的所有借錢(qián)給崔鵬和丁寧的親友，除了銀行存款和股市，他們幾乎都沒(méi)做過(guò)別的資產(chǎn)配置，而之所以肯把錢(qián)拿出來(lái)，很大程度是因?yàn)?4%的年利率。因?yàn)檫^(guò)去，他們看到了太多人通過(guò)投資房地產(chǎn)，或者借錢(qián)給投資房地產(chǎn)的人，成為“人生贏家”。“10%-15%”的年回報(bào)率，是他們理想收益的最基本標(biāo)準(zhǔn)。

可動(dòng)輒10%以上的回報(bào)，是什么概念呢？

從2008年開(kāi)始，中國(guó)GDP增速就回落至個(gè)位數(shù)，最近三年，這一數(shù)據(jù)分別是7.7%、7.3%和6.9%。2015年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率為5.76%，其中制造業(yè)利潤(rùn)率5.63%，農(nóng)副食品加工業(yè)利潤(rùn)率4.97%，紡織業(yè)利潤(rùn)率為5.40%，經(jīng)濟(jì)增速整體放緩的當(dāng)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)率尚且如此，人們所要求的高投資回報(bào)又該從何而來(lái)？

還有很多的崔鵬們和劉東們，他們是最普通的投資者，目的也高度一致：實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。然而他們的經(jīng)歷和常識(shí)，卻不足以支撐他們完成這場(chǎng)想象中的完美投資。中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)束了多年兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的投資回報(bào)率也不再普遍存在，他們的財(cái)富正面臨被吞噬的危機(jī)。這是一場(chǎng)極具戲劇性的反轉(zhuǎn)。

今年5月，丁寧就要前往澳大利亞，等待他的是長(zhǎng)達(dá)一年的“移民監(jiān)”和一年后很可能依然前途未卜的銷(xiāo)售狀況。崔鵬則正急于將一套位于漢口CBD的高檔住宅出手，用于支付民間借貸的利息——這是他曾計(jì)劃用來(lái)養(yǎng)老的住處。