新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的探討

王沖莉 鄔丹

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也作為我國(guó)服務(wù)行業(yè)的一部分迅速崛起。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算等工作必須結(jié)合本企業(yè)的規(guī)模等自身特點(diǎn)來(lái)開展工作，這樣，更有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)工作的安全性，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)自身的發(fā)展具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；物業(yè)管理企業(yè)；財(cái)務(wù)核算；探討

當(dāng)前，我國(guó)的服務(wù)行業(yè)發(fā)展歷史較短，且不夠完善，但物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)的一部分，對(duì)于社會(huì)的發(fā)展來(lái)說(shuō)卻是必不可少的。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，要正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理與其他服務(wù)行業(yè)的區(qū)別，做好企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作，確保物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的高效性、安全性和準(zhǔn)確性。

1 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算內(nèi)容及特點(diǎn)

在物業(yè)管理企業(yè)中，財(cái)務(wù)核算的主要工作內(nèi)容是通過(guò)貨幣的形式，對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面、系統(tǒng)、連續(xù)地反映和監(jiān)督，按照企業(yè)的要求定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告，為領(lǐng)導(dǎo)的正確決策提供有用的財(cái)務(wù)信息。

物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)核算方面有別于其他服務(wù)行業(yè)，具有這樣的特點(diǎn)：①物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中并不涉及生產(chǎn)、銷售等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，主要是為本小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和為業(yè)主提供維修保潔等服務(wù)工作，其資金運(yùn)作與其他服務(wù)行業(yè)相比較簡(jiǎn)單，所以其財(cái)務(wù)核算工作相對(duì)容易；②對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)，不僅受到工商稅務(wù)等企業(yè)相關(guān)部門的監(jiān)督，也受到物業(yè)業(yè)主以及社區(qū)、街道等政府相關(guān)部門的監(jiān)督，其資金運(yùn)作更加透明，財(cái)務(wù)監(jiān)督較為全面；③業(yè)主及企業(yè)管理者是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)信息的主要使用者，企業(yè)的財(cái)務(wù)信息必須充分反映物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及使用效益。

2 當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算工作存在的問(wèn)題

2.1 財(cái)會(huì)管理基礎(chǔ)相對(duì)薄弱

當(dāng)前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)會(huì)管理基礎(chǔ)比較薄弱和不規(guī)范，沒(méi)有依照現(xiàn)代會(huì)計(jì)制度的要求來(lái)依法建賬，出現(xiàn)了原始財(cái)務(wù)資料失真、非正式發(fā)票入賬等情況，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)報(bào)表的使用價(jià)值。

2.2 財(cái)會(huì)核算方式有所缺陷

當(dāng)前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)人員仍然處于手工核算的工作階段，記賬、對(duì)賬以及重復(fù)計(jì)算不僅浪費(fèi)了大量的人力，也使財(cái)務(wù)人員無(wú)法深入進(jìn)行成本費(fèi)用分析，從而使財(cái)務(wù)建議的有效性及針對(duì)性大大下降。

2.3 財(cái)務(wù)報(bào)表設(shè)置及納稅項(xiàng)目管理不合理

當(dāng)前，部分物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表設(shè)置不合理，主要表現(xiàn)是過(guò)于籠統(tǒng)，除了必要的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表及利潤(rùn)表等，管理者需要參考的其他報(bào)表則有所短缺，這必然會(huì)增加管理的難度。此外，部分物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)申報(bào)、應(yīng)稅項(xiàng)目與非稅項(xiàng)目的區(qū)分等方面認(rèn)識(shí)不清的問(wèn)題，致使企業(yè)出現(xiàn)納稅申報(bào)不實(shí)，財(cái)會(huì)核算管理混亂的問(wèn)題，不僅影響了公司的利益，還損害了業(yè)主的權(quán)益。

3 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的建議

3.1 規(guī)范財(cái)會(huì)管理的基礎(chǔ)工作

物業(yè)管理企業(yè)必須在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的指導(dǎo)下依法建賬，同時(shí)還要定期對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)會(huì)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高財(cái)會(huì)人員的整體素質(zhì)，避免出現(xiàn)原始財(cái)務(wù)資料失真、非正式發(fā)票入賬等情況，做好財(cái)會(huì)管理的基礎(chǔ)工作，確保財(cái)務(wù)核算信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

3.2 建立二級(jí)財(cái)會(huì)核算制度

物業(yè)公司的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是同業(yè)主展開的，在財(cái)務(wù)核算方面建議采用“內(nèi)部往來(lái)”的核算方式，記賬憑證嚴(yán)格采用兩聯(lián)復(fù)寫式，并保證兩聯(lián)記賬數(shù)字一致且加蓋內(nèi)部記賬公章。月末匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”時(shí)，要對(duì)“內(nèi)部往來(lái)”的余額進(jìn)行核查。若余額不一致，則應(yīng)即刻通知業(yè)主進(jìn)行核對(duì)，如仍有未完成款項(xiàng)，應(yīng)將差額記為“其他應(yīng)收款”中。

3.3 財(cái)務(wù)管理精細(xì)化

針對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表設(shè)置及納稅項(xiàng)目管理不合理的問(wèn)題，建議實(shí)行精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理?？梢詮囊韵路矫嫒胧郑?/p>

①將每項(xiàng)成本費(fèi)用對(duì)應(yīng)各自的部門。物業(yè)管理企業(yè)雖然不涉及生產(chǎn)、銷售等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但部門劃分明確，各自的成本費(fèi)用也大有不同，同時(shí)為了盡可能滿足經(jīng)營(yíng)者的決策需要，對(duì)每筆記錄進(jìn)行多級(jí)審核，盡可能實(shí)現(xiàn)一個(gè)賬簿系統(tǒng)可以輸出多種成本信息的功能，提高成本核算的準(zhǔn)確性。

②對(duì)各部門進(jìn)行獨(dú)立劃分，確認(rèn)利潤(rùn)中心。物業(yè)管理企業(yè)各部門職責(zé)不同，根據(jù)財(cái)務(wù)管理的原則對(duì)各部門進(jìn)行利潤(rùn)中心的確認(rèn)，這樣可以及時(shí)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)各部門的問(wèn)題并采取對(duì)應(yīng)措施。

③加強(qiáng)企業(yè)資金管理，實(shí)現(xiàn)開源節(jié)流。由于當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的收入渠道有限，那么提高資金運(yùn)作水平很有必要。要加強(qiáng)各項(xiàng)資金的跟蹤管理，確保?？顚Ｓ?；提高物業(yè)費(fèi)的收繳率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 小結(jié)

財(cái)會(huì)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，做好財(cái)會(huì)工作，不僅可以幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，提高企業(yè)利潤(rùn)，也為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的經(jīng)營(yíng)決策提供了參考依據(jù)。但是，作為物業(yè)管理企業(yè)，服務(wù)質(zhì)量是第一位的，不能片面追求利潤(rùn)最大化。因此，在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，認(rèn)清物業(yè)管理企業(yè)與其他服務(wù)行業(yè)的區(qū)別，做好財(cái)會(huì)核算工作，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展是非常重要的。

參考文獻(xiàn)：

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