試論房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的分析與問題研究

馬影萍

【摘 要】營業(yè)稅改增值稅簡稱為“營改增”，此舉是我國稅制改革的必然趨勢。隨著“營改增”在全國眾多行業(yè)的推行，如何正確看待“營改增”并自如地加以應(yīng)對(duì)，成為財(cái)務(wù)從業(yè)人員的關(guān)注焦點(diǎn)。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”進(jìn)行分析，并針對(duì)其發(fā)生的變化提出應(yīng)對(duì)方法，希望房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員能夠順利應(yīng)對(duì)“營改增”的變化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”稅制改革的過程中降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；“營改增”；分析問題；方法研究

一、引言

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部與國家稅務(wù)總局在2011年聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）試點(diǎn)方案。截至2013年8月1日，“營改增”已推廣到全國進(jìn)行試行。2015年是“營改增”擴(kuò)展到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)等四個(gè)行業(yè)的最后一年。值此“營改增”推廣的最后時(shí)期，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為代表，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅負(fù)變化做一個(gè)分析，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”提供正確的參考意見。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅負(fù)變化分析

我國房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率有17%和11%兩種，現(xiàn)以公式計(jì)算的方式，對(duì)以不同增值稅率為前提的“營改增”的稅負(fù)變化做一個(gè)分析。

1.以17%的增值稅稅率為前提

設(shè)字母S為應(yīng)收收入，設(shè)字母A為應(yīng)繳納增值稅，設(shè)字母N為可抵扣成本占應(yīng)稅收入的所占比例。在“營改增”實(shí)施之前，應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額為5%S（暫不考慮城建稅及其它附加稅，下同），“營改增”后，進(jìn)項(xiàng)稅額為[S/（1+17%）]×N×17%，銷項(xiàng)稅額為[S/（1+17%）]×17%，應(yīng)繳納增值稅A=[S/（1+17%）]×17%-[S/ 1+17%）]×N×17%=0.145S×（1-N）。

假設(shè)應(yīng)繳營業(yè)稅與應(yīng)繳增值稅相等，那么在稅負(fù)率相同的時(shí)候，臨界值為：5%S=0.145S×（1-N），得出N=0.655，由此可知，當(dāng)可抵扣成本所占應(yīng)稅收入比例（N）大于65.5%這一臨界值的時(shí)候，增值稅與營業(yè)稅的稅負(fù)率是相等的，都是5%。按照假設(shè)條件，可以知道，應(yīng)納增值稅A=0.145S×（1-N），代入公式A/S（稅負(fù)率）=0.145（1-N），得出：①當(dāng)N=10%時(shí)，稅負(fù)率為13.1%；②當(dāng)=20%時(shí)，稅負(fù)率為11.6%；③當(dāng)N=30%時(shí)，稅負(fù)率為10.2%；④當(dāng)N=40%時(shí)，稅負(fù)率為8.7%；⑤當(dāng)N=50%時(shí)，稅負(fù)率為7.3%；⑥當(dāng)N=60%時(shí)，稅負(fù)率為5.8%；⑦當(dāng)N=70%時(shí)，稅負(fù)率為4.4%；⑧當(dāng)N=80%時(shí)，稅負(fù)率為2.9%。

2.以11%的增值稅稅率為前提

換做增值稅為11%的時(shí)候，暫定其它條件不變，也可按照上述方法得出應(yīng)繳納營業(yè)稅和應(yīng)繳納增值稅相同時(shí)的臨界值，即%S=0.099S×（1-N），N=0.495。應(yīng)繳納增值稅A=0.099S×（1-N），代入公式A/S（稅負(fù)率）為0.099（1-N），同理可得出不同的抵扣成本所占比例（N）下不同的稅負(fù)率。

根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果分析，可以知道：當(dāng)增值稅稅率定為17%，在成本與總收入比達(dá)到65.5%這一臨界值時(shí)，增值稅稅率為5%，和營業(yè)稅稅率相同；在成本與總收入比低于65.5%的時(shí)候，營業(yè)稅稅率會(huì)顯著低于增值稅稅率；在抵扣成本所占比超過70%的時(shí)候，增值稅稅率出現(xiàn)減幅。

當(dāng)增值稅稅率為11%時(shí)，成本所占比在達(dá)到49.5%這一臨界值的時(shí)候，增值稅稅率為5%，和營業(yè)稅稅率相同；在成本與總收入比低于49.5%的時(shí)候，營業(yè)稅稅率會(huì)低于增值稅稅率；在成本所占比超過49.5%的時(shí)候，增值稅稅率出現(xiàn)減幅。

由此可知，當(dāng)成本所占比在臨界值之下的時(shí)候，增值稅稅率就會(huì)高于營業(yè)稅稅率。所以，實(shí)施“營改增”，要科學(xué)制定增值稅的稅率，防止因執(zhí)行“營改增”而導(dǎo)致稅負(fù)增加，給企業(yè)增添過大的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營改增”問題的應(yīng)對(duì)方法

基于“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響的分析，房地產(chǎn)企業(yè)方面應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)“營改增”后一些變化，可以從以下幾個(gè)方面入手，采取以下幾點(diǎn)對(duì)策：

1.優(yōu)化并完善稅收籌劃管理工作

在落實(shí)稅務(wù)體制改革的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照自身納稅能力、納稅情況和主體經(jīng)營情況，合理籌劃“營改增”方案。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在看到獲取利益的同時(shí)，能夠看到并做好迎接挑戰(zhàn)與壓力的準(zhǔn)備，按照“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的要求，優(yōu)化并完善財(cái)務(wù)管理層次，幫助房地產(chǎn)企業(yè)借助流通環(huán)節(jié)對(duì)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移，在利用“營改增”的優(yōu)惠政策給企業(yè)帶來利益的同時(shí)，擴(kuò)大企業(yè)的業(yè)務(wù)合作范圍。

2.選擇符合“營改增”條件的供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”后，就必須選擇那些可以提供增值稅票的供應(yīng)商，否則就會(huì)因?yàn)椴荒塬@取增值稅專用發(fā)票而導(dǎo)致無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，就會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)上的經(jīng)濟(jì)損失。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的選擇標(biāo)準(zhǔn)，除了要考慮常規(guī)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之外，必須把能否提供增值稅專用發(fā)票作為首要條件。

3.提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能與管理水平

首先對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使之能夠及時(shí)掌握國家財(cái)務(wù)政策，盡快接受新的稅收方式，學(xué)會(huì)新核算模式的應(yīng)用和增值稅票的開具，掌握增值稅明細(xì)科目的設(shè)置，能夠依據(jù)年度收入預(yù)算額有效控制月份銷項(xiàng)發(fā)票的開具額，能夠根據(jù)年度稅金預(yù)算額有效控制月份進(jìn)項(xiàng)稅票的認(rèn)證額。

其次，由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)給企業(yè)的營銷、采購、工程等崗位的工作人員進(jìn)行“營改增”知識(shí)培訓(xùn)，強(qiáng)化稅務(wù)意識(shí)，保持有效溝通，確保增值稅核算準(zhǔn)確，抵扣鏈條完整。

四、結(jié)論

總之，“營改增”是我國稅制改革的重大變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅金計(jì)算、發(fā)票使用、財(cái)務(wù)管理不可能不產(chǎn)生影響，其結(jié)果必然會(huì)出現(xiàn)有部分企業(yè)可以享受到“營改增”的減稅利益，有部分企業(yè)則可能會(huì)增加稅負(fù)。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)該以積極的心態(tài)，冷靜分析學(xué)習(xí)，調(diào)節(jié)“營改增”的應(yīng)用選項(xiàng)，以此為契機(jī)，利用好稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，全面提升企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]張影.任靜 房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)分析和政策研究[J].經(jīng)營者，2015（9）.

[2]秦文.“營改增”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及應(yīng)對(duì)策略[J].財(cái)經(jīng)界，2013（22）.

[3]宗式華，周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負(fù)變化[J].財(cái)會(huì)月刊，2013（7）.

[4]陳玉嬌.試論“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].財(cái)經(jīng)縱橫，2015（5）.