灰色關(guān)聯(lián)法在廣西壯族自治區(qū)房屋售價(jià)的研究與運(yùn)用

李昕 劉寧杰 陳國安

【摘 要】廣西壯族自治區(qū)的房價(jià)受到社會(huì)各層面的關(guān)注，2015年商品房屋平均售價(jià)（住宅）呈現(xiàn)平穩(wěn)增長。在眾多的影響因素中，文章運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)法研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資（住宅）對廣西住宅商品房屋平均售價(jià)（住宅）的影響最大，其次是房屋施工面積（住宅），它們都屬于強(qiáng)相關(guān)范疇；商品房銷售面積（住宅）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源、商品房銷售額（住宅）關(guān)聯(lián)強(qiáng)度中等；房屋新開工面積（住宅）、房屋竣工面積（住宅）關(guān)聯(lián)度較弱。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)；灰色關(guān)聯(lián)法；影響因素

【中圖分類號(hào)】F293.3；F224【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2016）02-0060-04

1 調(diào)查研究背景

廣西壯族自治區(qū)作為連接中國與東盟的“橋頭堡”，房價(jià)的高低自然成為政府部門及普通百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。就政府而言，房價(jià)與城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市環(huán)境的承受能力、城鄉(xiāng)的人口流動(dòng)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程等一系列問題息息相關(guān)，也會(huì)給南寧市財(cái)政收入帶來客觀的收益，并促進(jìn)制造業(yè)、商業(yè)的繁榮，投資與消費(fèi)的增長；就普通百姓而言，能否承受當(dāng)前的房價(jià)，為自己及子女留存一套舒適的住房，是家庭開支的一個(gè)重點(diǎn)，合理的房價(jià)與良好的周邊環(huán)境也是居民們關(guān)切的話題?？傊?，房價(jià)的波動(dòng)不僅關(guān)系到多條產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，也牽涉千千萬萬家庭的生活水平，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。

根據(jù)廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2015年廣西區(qū)房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)互有增減，房地產(chǎn)開發(fā)投資共1 909.09億元，比2014年增長3.8%，其中住宅投資為1 407.75億元，增長8.9%。住宅新開工面積為2 793.57萬m2，較2014年下降5.6%。商品房住宅銷售面積為3 181.51萬m2，比2014年增長10.9%。商品房住宅銷售額為1 459.43億元，增長14.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金為2 339.29億元，比2014年下降3.0%。本文利用灰色關(guān)聯(lián)法，結(jié)合廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，分析廣西區(qū)房價(jià)與其他因素的關(guān)聯(lián)度。

2 前人的研究成果

對于影響房價(jià)增減的因素，不少學(xué)者進(jìn)行了分析和探究。一方面，受到國際政策影響，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)由“黃金十年”升級(jí)為“鉆石十年”，邊境貿(mào)易量急速增加；另一方面，國內(nèi)“兩區(qū)一帶”“雙核驅(qū)動(dòng)”等政策利好的優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房價(jià)的上漲。鐘小敏以南寧市為例，分析房價(jià)上漲的原因有4個(gè)，分別是城市價(jià)值的提升、投資性需求的推動(dòng)、返鄉(xiāng)置業(yè)潮的影響和自住型住房需求的拉動(dòng)；梁曉音提出房價(jià)的上漲除上述部分原因以外，還有國家層面和地方政府的救市政策及人們對通脹預(yù)期的擔(dān)憂。

灰色系統(tǒng)理論是鄧聚龍教授在1982年提出的一門新興理論，該理論用于分析信息不完全的系統(tǒng)，利用已知的信息揭示未知的信息?；疑P(guān)聯(lián)法則是基于灰色系統(tǒng)理論的一種多因素分析方法，該方法是通過計(jì)算分析對象中因素的序列曲線的相似度來判斷其關(guān)聯(lián)程度，若曲線越相似，則關(guān)聯(lián)度越大，反之越小。自該理論提出以來，學(xué)者們對灰色關(guān)聯(lián)法的研究碩果累累，其中鄧聚龍的鄧氏關(guān)聯(lián)度探究了點(diǎn)點(diǎn)之間的距離遠(yuǎn)近對關(guān)聯(lián)度的影響，唐五湘的T型關(guān)聯(lián)度注重時(shí)間序列曲線的相對變化勢態(tài)的接近程度，黨耀國、曹明霞則對灰色絕對關(guān)聯(lián)度模型、灰色斜率關(guān)聯(lián)度的模型進(jìn)行了改進(jìn)。

3 灰色關(guān)聯(lián)法

商品房屋平均售價(jià)（住宅）變動(dòng)可視為受各種外界因素而波動(dòng)的變量，以商品房屋月平均售價(jià)（住宅）為參考序列，外界多種因素為比較序列，分析各因素影響商品房屋平均售價(jià)（住宅）的重要程度，并對其進(jìn)行排列。

灰色關(guān)聯(lián)法作為一種可以有效地分析得出事物關(guān)聯(lián)性的方法，將其引入影響商品房屋平均售價(jià)（住宅）分析中，其主要分析思路如下：首先，選取數(shù)個(gè)影響商品房屋平均售價(jià)（住宅）的因素，組成影響因素?cái)?shù)據(jù)序列；其次，將各影響因素進(jìn)行無量綱化處理，分別選出每個(gè)影響因素的最優(yōu)值組成待評(píng)估因素?cái)?shù)據(jù)序列；再次，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)法計(jì)算各因素與商品房屋平均售價(jià)（住宅）的關(guān)聯(lián)度；最后，對關(guān)聯(lián)度進(jìn)行排列，若關(guān)聯(lián)度數(shù)值越大，則此因素對商品房屋平均售價(jià)（住宅）的影響越大。

具體步驟如下。

3.1 數(shù)列的構(gòu)造

設(shè)商品房屋月平均售價(jià)（住宅）為X0（k），各因素為Xi（k），（i=1，2，…，α；k=1，2，…，β），即

X0（k）={X0（1），X0（2），…，X0（β）}

Xi（k）={Xi（1），Xi（2），…，Xi（β）}

3.2 數(shù)列的無量綱化處理

由于各因素的原始數(shù)據(jù)存在量綱的差異，需要進(jìn)行無量綱化處理，即

Xi（k）=■，aver（k）=■■Xi（k）

其中，■為各項(xiàng)因素?zé)o量綱化后的數(shù)據(jù)序列，aver（k）為各因素均值化后的數(shù)據(jù)序列。

3.3 關(guān)聯(lián)系數(shù)的計(jì)算

依據(jù)鄧聚龍教授關(guān)于灰色關(guān)聯(lián)空間的相關(guān)定理，計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)ξ0 i（k），即

ξ0 i（k）=■

其中，△i（k）為因素指標(biāo)Xi（k）與X0（k）之差的絕對值，即△i（k）=|Xi（k）-X0（k）|；△max，△min分別為各項(xiàng)因素指標(biāo)之差的絕對值中的最大值與最小值；ξ為分辨系數(shù)，通常取值0.5。

3.4 關(guān)聯(lián)度的計(jì)算

R（i）=■■ξ0 i（k）

3.5 關(guān)聯(lián)度的排列

依據(jù)本文“3.4”的計(jì)算結(jié)果，對求出的各項(xiàng)關(guān)聯(lián)度進(jìn)行排序，找出影響商品房屋月平均售價(jià)（住宅）的因素。

4 應(yīng)用實(shí)例分析

本文搜集了2015年廣西壯族自治區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售數(shù)值（見表1、表2、表3、表4）。

關(guān)聯(lián)度排序：R（1）>R（2）>R（5）>R（7）>R（6）>R（3）>R（4）。

由上述計(jì)算可知，商品房屋平均售價(jià)（住宅）與房地產(chǎn)開發(fā)投資（住宅）關(guān)系最為密切，位居第二的是房屋施工面積（住宅），商品房銷售面積（住宅）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源、商品房銷售額（住宅）、房屋新開工面積（住宅）、房屋竣工面積（住宅）分別位列第三、第四、第五、第六及第七位。

5 結(jié)論

本文以灰色關(guān)聯(lián)法為研究手段，探討并分析了廣西區(qū)住宅商品房屋月平均售價(jià)（住宅）與各因素的關(guān)聯(lián)程度。研究發(fā)現(xiàn)，一是商品房屋平均售價(jià)（住宅）與房地產(chǎn)開發(fā)投資（住宅）、房屋施工面積（住宅）處于強(qiáng)相關(guān)范疇；二是商品房銷售面積（住宅）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源、商品房銷售額（住宅）關(guān)聯(lián)強(qiáng)度中等；三是房屋新開工面積（住宅）、房屋竣工面積（住宅）關(guān)聯(lián)度較弱。以上結(jié)論揭示了房價(jià)與其他各因素的關(guān)聯(lián)程度，為政府部門制定政策提供參考。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局.廣西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)大發(fā)展——廣西第三次全國經(jīng)濟(jì)普查分析之二十[EB/OL].http：//www.gxtj.gov.cn/tjxx/yjbg/qq_267/201507/t20150719_55808.html，2015-07-19.

[2]廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局，國家統(tǒng)計(jì)局廣西調(diào)查總隊(duì).2015年廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)[EB/OL].http：//www.gxtj.gov.cn/tjxx/xwfb/201601/t20160121_121025.html，2016-01-21.

[3]鄧聚龍.灰色系統(tǒng)理論教程[M].武漢：華中理工大學(xué)出版社，1990：122-141.

[4]鐘小敏.新房貸政策下的南寧市房地產(chǎn)市場探索[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2011（11）.

[5]梁曉音.北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)契機(jī)下的南寧房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010（7）.

[6]曹明霞.灰色關(guān)聯(lián)分析模型及其應(yīng)用的研究[D].南京：南京航空航天大學(xué)，2007.

[7]胡海華，王孟孟，潘鎮(zhèn)鎮(zhèn)，等.灰關(guān)聯(lián)分析法優(yōu)選空調(diào)冷熱源系統(tǒng)在Excel中的實(shí)現(xiàn)[J].湖南工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014（5）.

[責(zé)任編輯：陳澤琦]