淺談房地產(chǎn)項目資源條件分析

田野

摘 要：通過對河北廊坊燕郊地區(qū)夏威夷藍灣等新建樓盤的了解，結(jié)合項目管理的各項評估思路，通過對項目所需物料種類分析、物料供應(yīng)方案評估原則分析、物料供應(yīng)條件的評估、燃料及動力供應(yīng)條件的評估、公用設(shè)施條件的評估，了解房地產(chǎn)項目資源條件的各項內(nèi)容。最終得出如何合理的利用房地產(chǎn)項目資源條件，用最少的錢建造最牢固的房屋的可行性研究方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 供應(yīng)方案 資源條件

中圖分類號：F29 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）01（c）-0101-02

1998年開始，我國在促進發(fā)展型行業(yè)的經(jīng)濟政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了飛速發(fā)展的時代。

我國房地產(chǎn)行業(yè)高度的市場化最先表現(xiàn)為住房產(chǎn)品開發(fā)與資源配置的市場化程度的提升上。在1998年住房制度的市場化與社會化改革之后，我國從傳統(tǒng)計劃福利的住房體制走向市場化的住房體制。人們能通過市場交易的方式從市場中獲得商品化住房。以人均住房面積為例，1997年完全市場化的住房制度改革之前，全國人均住房面積為8.8 m2[1]；而到了2000年徹底停止福利分房后，人均住房面積達到20m2[2]。這一數(shù)據(jù)從側(cè)面間接反映了1998 年以來中國房地產(chǎn)業(yè)市場化水平提升所帶來的好處。

正是在這樣的大趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日益激烈，如何用適當?shù)姆椒p少成本成為了每一個公司研究的目標[3]。因此，該文通過以下5方面的分析，初步得出建造物美價廉房屋的可行性方法。

1 項目所需物料種類分析

物料是我國生產(chǎn)領(lǐng)域中的專門概念，生產(chǎn)公司習慣將最終產(chǎn)品之外的，在生產(chǎn)領(lǐng)域流轉(zhuǎn)的一切材料、燃料、零部件、半成品、以及生產(chǎn)過程中必然產(chǎn)生的邊角余料、廢料統(tǒng)稱為“物料”。

通過建筑溝底和燕郊樓盤處調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目所需物料大致分為自然資源和原材料兩類。自然資源即土地問題，房地產(chǎn)項目的產(chǎn)生必須依靠獲得土地的獲得，土地面積的大小同樣也約束了房地產(chǎn)商的規(guī)劃和用料量。原材料作為建筑施工所需要的基本材料。土建工程中，具體體現(xiàn)為水泥、沙、石子、鋼筋、模板等一系列的建筑所需原料和將原料變?yōu)榻ㄖY(jié)構(gòu)的機械用具、所需燃料。只有明確物料的用量和種類，才能夠確定房地產(chǎn)項目的基本資源條件。

夏威夷藍灣這類高層小區(qū)物料種類較多，因此不同物料分區(qū)妥善保管成為了一個重要的問題。例如區(qū)分好不同標號的水泥、鋼筋等容易混淆的材料，并妥善保管沙子、石子等大當量的原材料。并且大型設(shè)備機器運轉(zhuǎn)所需要的燃料、工業(yè)用電等等都需要進行妥善的分析。

2 物料供應(yīng)方案評估原則分析

物料是生產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，一次需要遵循適用性、可靠性、經(jīng)濟性、合理性、減少能源消耗等原則。

商混、沙子、石子等物料在項目中被大量消耗。因此在供應(yīng)方案中必須將此類問題考慮清楚。例如不同批次沙子、石子的級配、混凝土的運輸澆灌、模板回收利用等問題，盡量減少施工過程中不必要的浪費。對此類影響建筑質(zhì)量的物料問題，必須選擇合理有效的供應(yīng)方案，防止物料過度損耗，這對項目成本的控制起了極為重要的作用。同時在保證施工順利開展的同時，要注重環(huán)保、節(jié)能等關(guān)乎民生的問題，做到綠色施工、安全施工。

3 物料供應(yīng)條件的評估

物料供應(yīng)條件這方面主要是物料價格和質(zhì)量的問題，價格問題與物料本身的成本、人工費、儲存費用及交通運輸費息息相關(guān)。而質(zhì)量問題則需要對原料進行相關(guān)的材料試驗，例如確定材料強度、含水率等基本特性。

以商品混凝土為例，商品混凝土的價格與其單價和交通費有關(guān)。因此在保證質(zhì)量的情況下，結(jié)合市場環(huán)境和政府政策，了解商混市場價格變動和運輸成本價格變動，選擇合理時機和合理地點采購商混，盡量縮減交通費用，對項目成本的控制有較大的幫助。同時將混凝土用量做出記錄并計算用量，保證混凝土充足且不會浪費。最后需制作相關(guān)的圖表，說明商混何時采購，采購的數(shù)量，使用的日期，使用的數(shù)量等基本問題。

4 燃料及動力供應(yīng)條件的評估

燃料供應(yīng)條件與物料供應(yīng)條件相同，需要對價格和質(zhì)量共同把關(guān)。

動力供應(yīng)條件則是保證工地可以正常運轉(zhuǎn)的基本條件。保持充足的動力供應(yīng)，同時根據(jù)項目所在地的實際情況和項目的生產(chǎn)要求，來計算燃料和動力的供需量。對耗能較大的項目，不但要考慮平均的動力供應(yīng)，還要考慮設(shè)備啟動和沖擊可承受的最大負荷要求，且要能保證動力供應(yīng)的穩(wěn)定性。在選擇燃料和動力種類時，要堅持環(huán)保，盡量使用節(jié)能設(shè)施，施工過程中不僅要提高其直接利用效率，更應(yīng)滿足環(huán)境保護的要求。

5 公用設(shè)施條件的評估

公共設(shè)施的評估包括供水、供電、供熱條件、道路條件、公共娛樂設(shè)施的建設(shè)等方面。

以夏威夷藍灣為例，要評估燕郊地區(qū)市政供水官網(wǎng)的供水能力，周邊路網(wǎng)如燕靈路水管的管徑、徑流量等條件。評估燕郊地區(qū)供電的電廠，電網(wǎng)的容量、公用供電的瓦數(shù)等等。運輸則要考慮周邊路網(wǎng)的載流量，道路寬度，道路通暢情況，還有燕郊政府對相關(guān)運輸車輛的運輸時間、數(shù)量等。并對施工場地的道路進行鋪設(shè)，以便車輛通行和施工人員行走。使施工單位可以更高效的完成工作任務(wù)，加快工程進度。

6 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)資源條件分析涵蓋了施工中的方方面面，只有充分了解了房地產(chǎn)資源條件分析，才能較為精準的處理項目中存在的各類問題，才能更加高效的完成各項任務(wù)，最大程度的節(jié)約成本、保證質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保。最終實現(xiàn)用最少的資源建造最牢固的房屋的目的。

參考文獻

[1] 胡學(xué)峰.房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展指標研究[J].統(tǒng)計研究，2000（3）：48-52.

[2] 葉曉燕.商品住宅建筑策劃方法研究——以資源配置理論為基礎(chǔ) [M].清華大學(xué)，2004（6）.

[3] 宋敬濤.論房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理中的資源優(yōu)化配置[J].河南科技，2013（11）：241.