高校住宅專項維修資金使用管理存在的問題與思考

顧德雯

摘 要 本文根據(jù)住宅管理工作中遇到的實際問題，通過追溯住宅專項維修資金產(chǎn)生、建立的背景，結(jié)合當今高校教職工住宅區(qū)房屋類型及其維修現(xiàn)狀，提出筆者認為有利于操作層面的設(shè)想，期望破解住宅專項維修資金啟動難的困局。

關(guān)鍵詞 高校住宅 住宅專項維修資金 業(yè)主委員會 監(jiān)管

中圖分類號：G647 文獻標識碼：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，富裕了的國民愈來愈重視對生活品質(zhì)的追求，安居樂業(yè)成為首選。特別是近十年來，房地產(chǎn)增值效益凸顯，身兼居住與投資功效的住宅，在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占據(jù)的比重愈來愈大。

但是，隨著住宅“年齡”的增長，其出現(xiàn)許多“生病”跡象，高層建筑物電梯、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等更是問題頻發(fā)，要徹底“醫(yī)治”好，就必須投入維修費用進行維修保護。此時，業(yè)主對自己住宅的“養(yǎng)老金”與“保命錢”——住宅專項維修資金，也日益被關(guān)注。住宅管理部門透明公正運作這筆關(guān)乎百姓住宅“百年大計”、“沉睡”著的資金已勢在必行。

1 住宅專項維修資金產(chǎn)生、建立的背景

90年代以前，我國各項民生實行計劃經(jīng)濟，城鎮(zhèn)居民的供職單位根據(jù)單位房源、分房規(guī)則，分配住房給員工居住使用。90年代以后，隨著住房體制的改革，企事業(yè)單位將員工享有使用權(quán)的家屬樓、宿舍區(qū)等住宅賣給了員工，不再負責(zé)房屋的維修，社會化的物業(yè)公司實行有償服務(wù)與管理。而“生大病”的房屋要“醫(yī)治”，需要維修經(jīng)費，住宅專項維修資金便順應(yīng)而生。

1994年7月18日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出了維修基金概念。1998年12月16日，原建設(shè)部、財政部聯(lián)合頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，進一步明確了住宅維修基金的使用項目。2007年3月16日頒布、2007年10月1日起施行的第62號主席令《中華人民共和國物權(quán)法》明確指出：維修資金屬于業(yè)主共有。

2007年12月4日，原建設(shè)部、財政部以165號令發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》，明確了住宅專項維修資金的表述，交存的主體，繳納住宅專項維修資金的標準，并從使用原則、比例分攤、使用程序、應(yīng)急維修、列支排除項、增值滾存等方面，給予了詳細的規(guī)定。

從住宅專項維修資金衍生的過程可以明晰，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，全面進入住宅日常維護的管理體系中。

2 高校住宅專項維修資金使用存在的問題

2.1 高校教職工住宅類型及住宅專項維修資金現(xiàn)狀

目前，高校教職工住宅一般有三種類型：第一種基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受國家房改優(yōu)惠政策購買的已售公有住房;第二種為沒有個人產(chǎn)權(quán)證的新區(qū)工作用房;第三種為學(xué)校租賃給住戶的未售產(chǎn)權(quán)承租房。

第一種類型房改房，高校教職工購房時按照其專有部分建筑面積繳納了住宅專項維修資金，學(xué)校代表售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理部門批準，住宅專項維修資金自行存管在學(xué)校財務(wù)專用賬戶里。第二種類型新區(qū)工作用房，沒有個人產(chǎn)權(quán)證，其性質(zhì)為一次性付清房租永久或一定年限的租賃。其維修資金的歸集直接交到學(xué)校財務(wù)專用賬戶里。第三種類型承租房，實質(zhì)是周轉(zhuǎn)房性質(zhì)，學(xué)校只收取住戶少量的租金而未收維修費用。

三種類型的住宅，房屋權(quán)屬性質(zhì)不同，維修費用提取存在差異。因此，作為住宅專項維修資金的使用管理者，在實施維修過程中如何把好舵，將面臨著前所未有的考驗。

2.2 高校住宅專項維修資金使用的難點

住宅專項維修資金“沉睡”多年，與房屋缺少維修經(jīng)費的矛盾日益凸顯，物業(yè)公司和業(yè)主迫切希望有法寶來破解住宅專項維修資金使用的難點。

難點一：一戶不同意，住宅專項維修資金動不了。

房屋“生大病”需要的維修費用非常多，可學(xué)校的住宅管理、工程維修部門無權(quán)動用住宅專項維修資金，必須由業(yè)主委員會按照《住宅專項維修資金管理辦法》，要求涉及維修的所有住戶簽字，如果一戶不同意，動用住宅專項維修資金的計劃只能擱淺。目前，很多高校都未啟動住宅專項維修資金，根本原因在于業(yè)主對是否啟動不能達成共識。

“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主”和“業(yè)主大會依法通過使用方案”的規(guī)定，充分體現(xiàn)了使用程序的民主性。但是，由于所涉及維修的項目與某些業(yè)主關(guān)聯(lián)度不大，房屋出租找不到房主表決，更多的業(yè)主對公共事務(wù)冷漠，住宅專項維修資金使用程序復(fù)雜等等因素，導(dǎo)致業(yè)主諸多不同意見，否定啟動住宅專項維修資金。

有觀點認為，教職工購買房改房和一次性付清房租租賃新區(qū)工作用房時，繳交的維修資金存管在學(xué)校財務(wù)賬戶里，利息都歸學(xué)校了，應(yīng)該由學(xué)校包攬房屋維修費用。

房改時學(xué)校代表售房單位，根據(jù)購房人工齡越長，房齡越長，房價就越低的政策，住宅福利性質(zhì)出售給教職工。為此，個人繳納的維修資金占繳納總房款的比例也就越低，這在當時物質(zhì)生活還匱乏的年代，能以這樣超低價格購買到屬于個人所有的住房，引得無數(shù)年輕人的羨慕。實際上，根據(jù)購房人工齡、房屋折舊率調(diào)節(jié)的房價導(dǎo)致的結(jié)果，就是購房人和售房單位共同歸集的維修資金因購房人工齡越長反而總量不多，這為日后這些老舊房屋巨大的維修費用缺口埋下了資金危機的隱患，這是當時購房人沒有想到的。在當今通貨膨脹、貨幣貶值的年代，學(xué)校每年專項撥款用于住宅區(qū)的維修費用，遠超財務(wù)住宅專項維修資金賬戶里總資金的結(jié)息收益。

還有觀點認為，業(yè)主委員會及業(yè)主大會組織不規(guī)范、能力不強，專業(yè)素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)不熟悉，存在業(yè)主委員會主任與物業(yè)服務(wù)公司相互勾結(jié)、侵吞、挪用住宅專項維修資金的風(fēng)險;其次，缺少有效的監(jiān)督部門實施審計。因此，學(xué)校使用管理、監(jiān)管這筆“養(yǎng)老金”、“保命錢”，教職工放心。

作為代表和維護小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益的民間組織，業(yè)主委員會在運作過程中，確實存在諸多不規(guī)范問題，如：業(yè)主委員會形同虛設(shè)，無凝聚力和戰(zhàn)斗力;缺乏足夠的專業(yè)知識，無法有效運作;沒有上級、無人能管，擅自決定重大事項，嚴重損害了業(yè)主合法權(quán)益;與物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)手，騙取住宅專項維修資金進行共有部分的維修，出租住宅區(qū)共有部分謀私利等事情屢見不鮮等等。但是這些不規(guī)范問題，在高校知識分子居住的住宅區(qū)是可以通過制度規(guī)范約束的，這也是高校住宅管理部門今后需要深入探究的。

筆者認為，上述兩種觀點，其實質(zhì)是患上了“依賴綜合征”。教職工早已習(xí)慣享受學(xué)校上門無償服務(wù)，工程維修隨叫隨到，方便快捷;住宅專項維修資金安全的保管在學(xué)校財務(wù)賬戶，每年學(xué)校還有專項經(jīng)費補貼住宅區(qū)的大、中修，審計部門是這筆資金的保險鎖，這些都是教職工住宅專項維修資金啟動不了的根本原因。

難點二：房改房住宅專項維修資金總額少，后續(xù)續(xù)交極為困難。

高校房改房小區(qū)內(nèi)的道路、地下排水管等，房屋屋頂、墻體等幾乎都處于待修狀態(tài)。住宅專項維修資金總額少，教職工擔(dān)心本就有限的資金會很快花完。此外，住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%時，續(xù)交的對象是否包含售房單位，至今沒有明確說法。出于自身利益考慮，本就不愿意動用住宅專項維修資金的教職工，更不同意續(xù)交住宅專項維修資金。

難點三：很難找到認可的維修企業(yè)實施維修。

目前，已實施社會化物業(yè)管理的高校住宅區(qū)，按照物業(yè)管理行業(yè)的普遍行規(guī)，物業(yè)服務(wù)公司自行承擔(dān)單件單項500元以下的維修項目;按照維修流程，學(xué)校負責(zé)維修單件單項超過500元以上的維修項目。目前，學(xué)校住宅管理部門承擔(dān)、工程維修部門實施維修，每年學(xué)校專項經(jīng)費支付了所有住宅區(qū)的所有維修費用，至于找哪一個工程隊維修，教職工業(yè)主完全不用過問。

一旦啟動住宅專項維修資金，所有的維修工程都必須執(zhí)行《中華人民共和國物權(quán)法》、《住宅專項維修資金管理辦法》，其操作程度極為繁雜，教職工業(yè)主不贊同。

難點四：第三種類型的承租房租賃給住戶時未收取維修費用，目前學(xué)校包攬了該類型房屋的全部維修。

教職工業(yè)主不同意承租房“不勞而獲”享用住宅專項維修資金，其有違《住宅專項維修資金管理辦法》“受益人和負擔(dān)人相一致的原則”。

3 破解住宅專項維修資金啟動難的一些思考

3.1 民主選舉，規(guī)范運作

高校房改房業(yè)主都是學(xué)校的工作人員，業(yè)主委員會成員由學(xué)校從中指定人員擔(dān)任，新區(qū)工作用房住戶委員會成員，經(jīng)過全校公開選舉產(chǎn)生。這些成員在學(xué)校也擔(dān)任著相應(yīng)的職務(wù)，其責(zé)任感與使命感比較強，高校啟動使用住宅專項維修資金，具有水到渠成的優(yōu)勢。

3.2 專戶存儲，滾存使用

高校住宅專項維修資金分學(xué)校自行管理和市房地產(chǎn)管理局委托管理兩種管理形式。學(xué)校自行管理的住宅專項維修資金，以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按幢建帳;業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，核算到戶，專戶存儲，專款專用。住宅專項維修資金的投資增值收益、共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值轉(zhuǎn)作本金，積少成多，夯實了資金基礎(chǔ)。

3.3 規(guī)范招標，監(jiān)管維修

業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提交待修項目的維修方案及預(yù)算，執(zhí)行學(xué)校招投標流程，在涉及維修的2/3以上業(yè)主（住戶）滿意的情況下，完成維修。業(yè)主（住戶）委員會每年定期公布資金的使用明細賬目，審計部門給予審計督查，上好安全使用的“保險鎖”。

綜上所述，啟動和使用高校住宅專項維修資金是切實可行的，其妥善運作，關(guān)乎每個教職工安居樂業(yè)的生活環(huán)境。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高房屋安全使用效率，延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用壽命，維護教職工業(yè)主財產(chǎn)利益，高校住宅專項維修資金科學(xué)合理使用的后續(xù)作用將更為重要。

參考文獻

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