初探房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的常見問題和解決措施

（廈門港務(wù)地產(chǎn)有限公司，福建 廈門 361000）

【摘 要】房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，提高我國(guó)房地產(chǎn)工程管理水平是促進(jìn)城市化進(jìn)程的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理作為工程項(xiàng)目管理中的一個(gè)分支，主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者采用系統(tǒng)工程管理方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與使用進(jìn)行全方位的管理，旨在優(yōu)化生產(chǎn)要素，為企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)顯著的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。文章主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的思路和意義進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的一些問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理；常見問題；解決措施

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2016）04-0132-03

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的工程管理是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)工程管理不力會(huì)造成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資規(guī)模增加，并且無(wú)法有效地控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等行為，這不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資方的利益造成嚴(yán)重的損害，也不利于維護(hù)人民的利益，不利于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。因此，如何通過房地產(chǎn)工程管理工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的有效管理，本文結(jié)合筆者參與工程實(shí)例中獲得的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該問題進(jìn)行探討。只有將工程管理的管理手段切實(shí)運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，才能真正使項(xiàng)目在建筑市場(chǎng)占領(lǐng)一席之地，并取得顯著的成果。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的意義

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)行管理具有十分重要的意義。工程管理主要是在房地產(chǎn)建設(shè)施工的過程中，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督與控制，使建設(shè)施工嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)與要求進(jìn)行。在這個(gè)過程中，工程管理不僅直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督，并且還在此基礎(chǔ)上控制了施工的工期，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本投資。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中，項(xiàng)目管理主要包括質(zhì)量管理、施工進(jìn)度管理、開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與施工安全管理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程管理的根本目的就是為了保證工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，切實(shí)保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。只有通過工程管理，才能督促施工單位嚴(yán)格地按照房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施工，從而保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的。

2 工程概況

三明陸地港項(xiàng)目（如圖1所示）總規(guī)劃建設(shè)用地面積約63.97 hm2，總投資約20億元。其中，物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)占60%（約375 400 m2 ），商貿(mào)區(qū)占40%（約264 266.67 m2）。三明陸地港商服區(qū)（一期）項(xiàng)目建設(shè)用地面積為11.489 8萬(wàn)m2，總建筑面積為20.67萬(wàn)m2。地上建筑面積為17.2萬(wàn)m2（專業(yè)市場(chǎng)為5.06萬(wàn)m2、SOHO區(qū)為4.8萬(wàn)m2，風(fēng)情商業(yè)街為1.28萬(wàn)m2，商業(yè)金融為6.05萬(wàn)m2），地下建筑面積為3.38萬(wàn)m2。該項(xiàng)目位于三明市沙縣海西三明生態(tài)新城金港路東側(cè)，西側(cè)金港路、南側(cè)港區(qū)路均已建設(shè)成熟，交通便利。本文結(jié)合該項(xiàng)目，剖析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在問題及提出相應(yīng)的措施。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中經(jīng)常出現(xiàn)的問題

3.1 前期對(duì)市場(chǎng)的研究不充分

由于沒有詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多個(gè)方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分、心中無(wú)底、評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不明確而猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口，不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。由于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的研究不夠充分，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層猶豫了一段時(shí)間后，又匆忙決策，這樣決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定是不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面的。

3.2 項(xiàng)目決策階段出現(xiàn)的問題

決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來(lái)，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶出來(lái)的。例如，該項(xiàng)目的外立面確認(rèn)達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識(shí)到戶型單一、戶型偏大及市場(chǎng)定位偏差問題；某在建項(xiàng)目由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；該項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計(jì)；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時(shí)出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等問題而“救火”；項(xiàng)目拿地之后，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行一年有余，至今仍猶豫不決等；工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確；工程現(xiàn)場(chǎng)只有等待或無(wú)所適從或發(fā)出修改圖后才急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時(shí)只有“著急”，無(wú)工期目標(biāo)時(shí)“干耗”，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空。無(wú)論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門及購(gòu)房客戶等，各方都不滿意。

3.3 項(xiàng)目施工中存在監(jiān)督與管理的漏洞

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，部分施工單位只重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，忽視了在建設(shè)過程中出現(xiàn)的細(xì)節(jié)問題，導(dǎo)致在項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)監(jiān)督與管理的漏洞。疏于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的檢查，從而直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了開發(fā)項(xiàng)目中的問題后，沒有及時(shí)地與施工單位進(jìn)行溝通，問題沒有得到解決，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的質(zhì)量。

3.4 建設(shè)施工團(tuán)隊(duì)之間的配合度不夠

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)具有周期性與復(fù)雜性特點(diǎn)的建設(shè)工程，其建設(shè)難度十分大。因此，需要各個(gè)不同的施工隊(duì)伍互相配合施工。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際中，施工人員互相之間缺乏配合，施工人員的施工專業(yè)素質(zhì)參差不齊，施工的質(zhì)量也缺乏保障。如果這些問題得不到解決，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工效率與施工質(zhì)量，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體受到影響。

3.5 項(xiàng)目工程的管理體制與規(guī)章制度不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，需要從實(shí)際的施工情況出發(fā)，合理地分配施工的人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果片面地追求經(jīng)濟(jì)效益，減少施工人員的數(shù)量，就會(huì)直接降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理部門對(duì)施工的管理與監(jiān)督力度，就會(huì)影響項(xiàng)目工程的建設(shè)質(zhì)量。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的規(guī)章制度也沒有全面落實(shí)。我國(guó)實(shí)行施工的規(guī)章制度就是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。然而就實(shí)際的情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有落實(shí)國(guó)家的規(guī)章制度，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的質(zhì)量有直接的影響。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理策略

4.1 加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)可行性研究

前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的“龍頭”，只有“龍頭”中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循。“龍頭”抬不起來(lái)，“龍身”無(wú)法行動(dòng)。沒有圖紙，無(wú)法建設(shè)；有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可行性研究，就要加強(qiáng)前期可行性研究工作的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

該項(xiàng)目后來(lái)經(jīng)過總圖布局劃分為專業(yè)市場(chǎng)組團(tuán)和辦公組團(tuán)，分別采用獨(dú)立的交通系統(tǒng)，避免不同人流的相互干擾和不同使用功能的建筑相互影響。辦公區(qū)采用高低配布局，高層沿北側(cè)布置，避免日照遮擋，同時(shí)位于城市干道交叉口，有利于建筑形象的展示；南側(cè)低層辦公組團(tuán)主要通過小型獨(dú)立式辦公產(chǎn)品的開發(fā)，以“低總價(jià)、高使用率”的銷售理念引進(jìn)小企業(yè)入駐，培育市場(chǎng)。遠(yuǎn)期市場(chǎng)發(fā)展成熟和周邊建設(shè)完善時(shí)，開發(fā)高層辦公產(chǎn)品。商業(yè)臨城市干道設(shè)置，利用已經(jīng)建成的港區(qū)路、金港路和專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的人流實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。

4.2 加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行方案初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可行性研究報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段的設(shè)計(jì)文件；此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。

4.3 重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理

在項(xiàng)目收尾階段，可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭，整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

4.4 加大項(xiàng)目施工中的監(jiān)督與管理的力度

建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須嚴(yán)格依照開發(fā)施工的程序進(jìn)行，不能片面性地提高施工的速度。施工單位要提高施工的進(jìn)度，就必須在保證施工質(zhì)量的同時(shí)，科學(xué)、合理地縮短施工工期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的監(jiān)督人員必須提高項(xiàng)目施工中的監(jiān)督與管理力度，監(jiān)管部門在發(fā)現(xiàn)施工過程中的問題后，應(yīng)及時(shí)與負(fù)責(zé)施工的單位與負(fù)責(zé)人溝通與交流，督促施工單位對(duì)問題進(jìn)行整改。加大項(xiàng)目施工中的監(jiān)督與管理力度，就能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。

4.5 提高建設(shè)各參建單位之間的配合度

要想提高建設(shè)各參建單位之間的配合度，就要在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)之前，建立一個(gè)各參建單位用于溝通的平臺(tái)，這有利于負(fù)責(zé)各個(gè)施工領(lǐng)域的各參建單位進(jìn)行溝通與交流。在進(jìn)行施工時(shí)，各參建單位互相配合施工，避免因?yàn)闇贤ú划?dāng)而影響房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工質(zhì)量。因此，只有協(xié)調(diào)統(tǒng)一負(fù)責(zé)各個(gè)不同領(lǐng)域的各參單位，才能實(shí)現(xiàn)參建隊(duì)伍協(xié)調(diào)工作，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。

4.6 完善項(xiàng)目工程的管理體制與規(guī)章制度

在以施工的實(shí)際情況出發(fā)的理念下，必須構(gòu)建完善的工程項(xiàng)目管理機(jī)制，便于施工作業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督和管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的質(zhì)量與效率，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)時(shí)，施工單位必須按照國(guó)家制定的規(guī)章制度進(jìn)行施工，嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督和管理，保證施工的高效進(jìn)行。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量不斷地增加，工程管理在實(shí)際建設(shè)中遇到的問題也隨之增多。因此，必須采取相應(yīng)的措施去解決工程建設(shè)中遇到的問題。必須重視項(xiàng)目工程的管理，提高其管理水平，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得優(yōu)勢(shì)。不斷地完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理體制，使房地產(chǎn)更好地滿足現(xiàn)代人們的居住需求，并且適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李思瀅.可持續(xù)發(fā)展指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及相關(guān)問題分析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2016（7）.

[2]陳耀從.基礎(chǔ)性工作如何促進(jìn)房企發(fā)展[J].城市開發(fā)，2016（6）.

[3]張一鳴.EPC模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程計(jì)劃管理及質(zhì)量管理探討[J].建材與裝飾，2016（4）.

[責(zé)任編輯：高海明]

【作者簡(jiǎn)介】續(xù)剛，山西人，碩士，廈門港務(wù)地產(chǎn)有限公司工程師，研究方向：項(xiàng)目管理。