房地產(chǎn)調(diào)控與土地供應(yīng)問題研究

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摘 要：在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的情況下，人民的生活水平不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，由于人們的需求變化節(jié)奏比較快，為了滿足人們的生活需求，房地產(chǎn)商抓住了良好機會，并大力投資，使得房地產(chǎn)事業(yè)迅猛發(fā)展。但是，在房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也給房地產(chǎn)市場帶來許多問題，從而制約了經(jīng)濟的發(fā)展。為了促進國家經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，為了緩解房地產(chǎn)市場問題，國家利用土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，在一定程度上也促進了土地的合理利用，也提高了土地資源的利用率，進一步調(diào)控了房地產(chǎn)市場發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)；房地產(chǎn)；市場調(diào)控；關(guān)系

一、國家實施的土地供應(yīng)政策

由于房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，對土地的占用量非常大，為了保護我國的土地資源，實現(xiàn)土地資源的合理配置，讓有限的土地資源發(fā)揮巨大的作用，國家出臺了土地供應(yīng)政策。在國家政策實施的過程中對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，從而促進我國各地區(qū)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。

從國家實施土地政策的目的來看，土地政策的實現(xiàn)方式需要靠國家的法律手段和經(jīng)濟手段來實現(xiàn)，法律手段讓每一個公民按照國家的要求進行實施國家政策，而經(jīng)濟手段則是影響國家經(jīng)濟發(fā)展的“有形手”，此外，在國家行政手段的輔助下，能夠全面推動我國土地資源的合理分配。再通過國家的宏觀調(diào)控政策，進而促進市場調(diào)節(jié)在資源配置過程中的基礎(chǔ)性作用。我國的土地供應(yīng)者只有國家政府。也就是說，土地的所有權(quán)是政府，而使用權(quán)才是農(nóng)民或這房地產(chǎn)商，對土地的分配情況，只有國家政府說了算。而國家通過對土地進行控制來對房地產(chǎn)市場調(diào)控；其次，我國的土地供應(yīng)政策具有可調(diào)節(jié)性。目前，我國的土地供應(yīng)政策主要是指對城市工業(yè)建設(shè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地的調(diào)控，之前，我國的土地資源是不動產(chǎn)資源，如今，在土地政策改革后，土地資源逐漸成為一種可流動性資源，這給房地產(chǎn)開發(fā)提供了方便，在推動我國經(jīng)濟發(fā)展的同時提高了人民的生活水平。

二、土地供應(yīng)政策對我國房地產(chǎn)市場的影響

自國家土地供應(yīng)政策實施以來，土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，國家通過土地供應(yīng)政策的靈活性，給房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的平臺，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。

土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響主要有兩方面，其一，土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)的價格有一定的影響。由于房地產(chǎn)的開發(fā)與土地密切相關(guān)，之前人們對土地的重視程度不夠高，但在國家出臺了土地供應(yīng)政策之后，人們的土地意識逐漸增強，土地價格越來越高，這給房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展造成極大的影響，也間接影響了房價的上漲，因此，使得房價居高不下。其二，自土地供應(yīng)政策實施以來，土地的使用量受到一定的限制，為了確保耕地面積和森林覆蓋面積，國家所提供的工業(yè)開發(fā)土地數(shù)量相當(dāng)有限，在供不應(yīng)求的情況下，房地產(chǎn)所使用的土地數(shù)量越來越少，價格也相應(yīng)的提高，進而導(dǎo)致了房價的上漲。如果政府對土地的使用數(shù)量不加限制，那么，房地產(chǎn)價格也將會有所下降。但實際情況表明，國家的土地供應(yīng)政策只對房地產(chǎn)事業(yè)產(chǎn)生影響，這在一定程度上對房地產(chǎn)事業(yè)起到宏觀調(diào)控的作用。

根據(jù)市場的供求關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量越多，房子出現(xiàn)閑置的情況，就會導(dǎo)致房子供過于求，此時房價會大幅下降，相反，如果政府提供的土地數(shù)量比較少，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量有限，導(dǎo)致市場上的房子數(shù)量出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，房價就會急劇增漲。但事實卻不是這樣的情況，國家通過土地供應(yīng)政策進行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)，盡管房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展比較穩(wěn)定，但由于房地產(chǎn)商的大力投資和人們對住房的購買競爭，使得房價依然居高不下，從這一方面看，國家的宏觀調(diào)控并未取得立竿見影式的效果。為了能讓房地產(chǎn)事業(yè)朝國家預(yù)期的方向發(fā)展，就需要國家根據(jù)市場的現(xiàn)象進行分析，然后總結(jié)問題出現(xiàn)的原因，并提出相應(yīng)的解決辦法，進而從根本上影響房地產(chǎn)事業(yè)，解決房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中的問題。

土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量產(chǎn)生決定性的影響。由于我國是個農(nóng)業(yè)大國，由于種植技術(shù)還不是很先進，因而，土地在我國的農(nóng)業(yè)種植方面起到非常重要的影響作用。國家大部分土地用在農(nóng)業(yè)種植方面，而對于工業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)土地的數(shù)量受到限制，在有限的土地資源數(shù)量影響下，房地產(chǎn)的數(shù)量比較有限，不利于房地產(chǎn)數(shù)量的大幅增加，進而出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，因而導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，間接影響人們的生活水平。此外，房地產(chǎn)事業(yè)與其它企業(yè)不同，由于房地產(chǎn)事業(yè)是個長期發(fā)展的事業(yè)，它的效益要在房子投入使用后才能見效，而這種情況通常需要一兩年左右的時間。因此，當(dāng)房地產(chǎn)可用的土地數(shù)量有限時，就會影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)和結(jié)算結(jié)果；其次，房地產(chǎn)的價格會受到土地供應(yīng)量的影響。人們有一種普遍的心理，對于數(shù)量多的產(chǎn)品，人們不會爭著去買，而對于數(shù)量比較少的產(chǎn)品，人們往往在跟風(fēng)與從眾心理的影響下，也會去湊熱鬧，當(dāng)參與的人數(shù)越來越多時，產(chǎn)品的價格將會持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價格上漲也源于此，如今，城市人口越來越多，住房也成為人們考慮的問題之一，而房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量減少也會對人們產(chǎn)生一定的心理影響，導(dǎo)致人們消費方式發(fā)生變化。進而影響房地產(chǎn)價格。

不同土地的供應(yīng)形態(tài)會形成的不用的激勵和引導(dǎo)，最終的結(jié)果是產(chǎn)生不同土地的資源配制。在這個經(jīng)濟行業(yè)競爭迅速的時代，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的深入了解能夠促進房地市場的發(fā)展。不同類別住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)對應(yīng)的是不同類別住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)中包括：高端商品住宅、普通商品住宅、中低價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房5種形態(tài)。其中，商品住宅屬完全市場化產(chǎn)品；普通商品住宅是在開發(fā)及銷售中減免部分稅費的商品房；經(jīng)濟適用房、中低價商品房也屬商品房，但帶有明顯保障色彩；廉租房則完全屬于社會保障產(chǎn)品。但無論哪一種住宅結(jié)構(gòu)，在當(dāng)下社會經(jīng)濟的發(fā)展中，人們的需求量都非常大。在房地產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，房價就會持續(xù)上漲，居高不下，間接影響了人們的生活水平。對住房結(jié)構(gòu)的發(fā)展而言，由于社會集中的人群多是中等收入的人，因此，房地產(chǎn)市場應(yīng)大力發(fā)展中等消費的住房，從而解決人們買房困難的問題。

房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中起著非常重要的作用，近幾年，房地產(chǎn)在我國快速的發(fā)展起來，也改善了人們的居住環(huán)境，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，對住宿環(huán)境的要求不斷增加，房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)市場的大力投資進一步推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但是，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了許多問題，房價上漲問題嚴重，使得人們買房困難，國家為了促進經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，進而采取一系列的措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，為了能夠取得顯著效果，國家在我國國情的基礎(chǔ)上，出臺了新的土地政策，通過土地供應(yīng)方面的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。從而有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。另外，通過完善房地產(chǎn)市場制度和相關(guān)法律，并嚴格實施執(zhí)行，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，保障市場合理發(fā)展，讓供方合理開發(fā)、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產(chǎn)稅法當(dāng)中，懲戒措施相對寬松，導(dǎo)致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產(chǎn)市場。所以，完善房地產(chǎn)稅法應(yīng)以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產(chǎn)稅收當(dāng)中，為我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供法律保障，讓我國房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展有很大的影響，而土地供應(yīng)政策則會在房地產(chǎn)市場的發(fā)展方面起到很大的制約作用，為了讓房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定的發(fā)展，就需要國家緊密關(guān)注土地政策實施后的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場問題的同時，還要找到問題的原因，并提出相應(yīng)的措施，進而解決問題。讓土地供應(yīng)政策為房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中發(fā)揮更大的作用。

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（作者單位：山東省安丘市國土資源局）