我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢

張磊

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長具有一定的超前性與敏感性，經(jīng)濟(jì)快速增長必然要以房地產(chǎn)發(fā)展為前提?；诖?，文章主要針對(duì)近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了總結(jié)，并分析了未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，給出了一些觀點(diǎn)和看法，具有一定的現(xiàn)實(shí)性意義，供大家參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；未來；發(fā)展趨勢

隨著當(dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種新型產(chǎn)業(yè)都紛紛興起并發(fā)展起來，自從改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)開始成為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的增長點(diǎn)，從一定程度上促進(jìn)了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中也出現(xiàn)了一些問題，這些問題的出現(xiàn)為國民經(jīng)濟(jì)增長以及人民生活造成了一系列不利影響。下面我們就結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，針對(duì)其未來的發(fā)展趨勢展開分析，相信文章的分析一定可以為大家?guī)硪恍﹩⑹尽?/p>

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)發(fā)展模式不完善

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了促進(jìn)型作用，同時(shí)在快速增長的過程中也有大量問題存在。縱觀當(dāng)前我國一些大城市房價(jià)情況，多數(shù)城市的房價(jià)增長速度都非常快，甚至和人們的購買能力出現(xiàn)了沖突的現(xiàn)象，人們的實(shí)際支付能力與居高不下的房價(jià)之間出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象?，F(xiàn)在很多城市可用土地稀缺，各大開發(fā)商之間的競爭非常積累，直接造成了低價(jià)過高的局面。對(duì)于一些二線、三線城市來說，因?yàn)橥鈦砣丝诒容^少，可以道東經(jīng)濟(jì)增長的企業(yè)也非常少，這種情況下為了促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，經(jīng)常會(huì)低價(jià)出售土地，以吸引開發(fā)商建設(shè)，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。該舉措一經(jīng)提出，很多開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)移到了這些二線、三線城市，但是由于這些城市的經(jīng)濟(jì)本身就不發(fā)達(dá)，同時(shí)外來人口也比較少，多數(shù)居民的購房需求并不急切，因此出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，最終中線城市房價(jià)維持到了現(xiàn)在這種相對(duì)平衡的狀態(tài)中。

（二）多數(shù)土地資源沒有得到充分利用

從當(dāng)前我國土地資源的特點(diǎn)來看，可以將其概括成“一多三少”，其中“少”主要指人均工地、高質(zhì)量耕地及可開發(fā)后備資源少，“多”指總量多。隨著當(dāng)前城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，國家出臺(tái)了促進(jìn)城市化發(fā)展的政策，這無疑為資源、環(huán)境帶來了很大的壓力。很長一段時(shí)間以來，隨著當(dāng)前工業(yè)化、城市化的發(fā)展，尤其是住房改革以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度非?？欤踔辽唐贩块_發(fā)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入到了快速膨脹的時(shí)期，這種情況下大量耕地被占用，這種情況下很多大型開發(fā)商開始囤集土地，在地價(jià)上漲到一定程度以后再進(jìn)行開發(fā)，然后利用低成本來獲得利益，市場秩序被擾亂。相關(guān)調(diào)查研究結(jié)果顯示，我國2015年1月～9月之間，房地產(chǎn)開發(fā)商土地購置的面積共有15890萬㎡，同比下降的比例為33.8%。作為我國重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，更應(yīng)該從不同角度對(duì)當(dāng)前土地高消耗、高浪費(fèi)的矛盾進(jìn)行著力解決。

（三）各地土地價(jià)格差異對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是密不可分的關(guān)系，隨地產(chǎn)市場需求的快速增長主要依靠城市對(duì)外來人口的吸引力，然而這種吸引力和凝聚力主要來自城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的巨大潛力。在大城市中，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量外來人口涌到城市中，不僅可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速增長，同時(shí)也直接造成了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，大量人口的居住需求得不到滿足。對(duì)于一些二線、三線城市來說，因?yàn)楫?dāng)?shù)毓卜?wù)資源及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接決定了當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诤茈y實(shí)現(xiàn)飛躍性的增長，所以自住需求量增長非常緩慢，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資需求方面的熱情也有所下降，一部分創(chuàng)業(yè)就業(yè)需求對(duì)社會(huì)資本產(chǎn)生了分流的作用，這種情況下房地產(chǎn)市場需求不可能在短時(shí)期實(shí)現(xiàn)快速增長，從整體上來看房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度十分緩慢，出現(xiàn)了大量庫存。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢

（一）土地市場越來越規(guī)范

近年來國土資源部針對(duì)土地出讓做出了強(qiáng)制性的規(guī)定，避免暗箱操作、官員個(gè)人意志影響市場公平等現(xiàn)象的發(fā)生，土地市場逐漸朝著公開、透明的方向發(fā)展。中央對(duì)地方政府土地管理及土地利用工作的監(jiān)管更加嚴(yán)格，土地預(yù)審管理也越來越嚴(yán)格，從而遏制低價(jià)土地招商引資的行為。同時(shí)，在試點(diǎn)推進(jìn)的基礎(chǔ)上，充分利用總體規(guī)劃的影響力，逐步強(qiáng)化耕地保護(hù)及建設(shè)用地增量等國策，規(guī)劃中將會(huì)對(duì)耕地保護(hù)進(jìn)一步強(qiáng)化，對(duì)建設(shè)用地增量問題進(jìn)行嚴(yán)格控制，尤其是對(duì)于占用基本農(nóng)田的行為進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，建立健全責(zé)任考核體系，深入貫徹落實(shí)土地管理行政首長負(fù)責(zé)制，各級(jí)政府對(duì)土地管理的責(zé)任與權(quán)力將會(huì)更加明晰。以上措施的落實(shí)有利于消除土地供應(yīng)雙軌制帶來的不平等問題，同時(shí)將土地供應(yīng)地區(qū)封鎖打破，在此基礎(chǔ)上形成一個(gè)開放、統(tǒng)一及競爭的土地市場。站在政治層面上來看，規(guī)范供地制度可以更好的維護(hù)國家的權(quán)益，將開發(fā)商不當(dāng)?shù)美麊栴}消除，加強(qiáng)廉政建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)的角度來看，圈地性為將會(huì)得到有效遏制，市場主體將逐步演變?yōu)橹行》康禺a(chǎn)項(xiàng)目。

（二）供求關(guān)系偏緊，銷售量持續(xù)增長

從近期的情況推測，國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制拆遷規(guī)模、控制投機(jī)性購房等都會(huì)影響房地產(chǎn)銷售量變動(dòng)，當(dāng)前我國居住水平始終比較低，在以改善型、需求型為主的房地產(chǎn)市場中，上調(diào)利率、投機(jī)性購房及控制二次購房等對(duì)需求量的影響并不明顯?？刂撇疬w規(guī)模不僅會(huì)影響需求，同時(shí)也會(huì)對(duì)供給造成影響，從供求關(guān)系的角度上來看，隨著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，近期房地產(chǎn)市場需求將會(huì)持續(xù)旺盛。從供給的角度上來看，我國近年來出臺(tái)了提升存款準(zhǔn)備金率、嚴(yán)格土地管理及存貸款利率等一系列政策，這些政策的出臺(tái)會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的供給。從2004年開始，我國商品房竣工面積增幅回落趨勢偏大，銷售面積增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積增幅，從整體上來看價(jià)格上升的速度非?？?，供求關(guān)機(jī)始終偏緊。此外，土地購置面積增幅、新開工面積增幅均有回落趨勢，土地開發(fā)面積大大減少，從上述指標(biāo)變化中可以看出，從整體上來看未來幾年我國房地產(chǎn)市場供給增幅始終會(huì)呈現(xiàn)出下降的趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)供求關(guān)系短時(shí)間內(nèi)很難得到改變。

（三）完善保障性住房政策

在未來房地產(chǎn)的發(fā)展領(lǐng)域中，保障性住房政策將會(huì)成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響最深遠(yuǎn)的一項(xiàng)政策。在當(dāng)前的城市建設(shè)過程中，多數(shù)勞動(dòng)者都屬于中低收入人群，這些人群很難支付高昂的房價(jià)，也無法為家庭生活質(zhì)量提供保證，因此提供保障性住房成為保證這部分居民基本需求的一項(xiàng)惠民政策。在這幾年的發(fā)展歷程中，因?yàn)槌鞘械禺a(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)比較混亂，保障性住房建設(shè)數(shù)量明顯不足，多數(shù)保障性住房的價(jià)格始終比較高，還存在建設(shè)不合理等問題，相關(guān)法律法規(guī)也不完善，起不到有效的監(jiān)督管理作用，因此房價(jià)層次不齊，對(duì)城市建設(shè)及發(fā)展造成了嚴(yán)重的不利影響。面對(duì)以上情況，在未來房地產(chǎn)工作中，應(yīng)適當(dāng)傾斜于保障性住房建設(shè)，將保障性住房發(fā)展成多層次的供給體系，通過土地、稅收及信貸等政策來展開結(jié)構(gòu)性調(diào)整，在短期以內(nèi)，因?yàn)槭袌龉?yīng)量是有限的，因此對(duì)房地產(chǎn)市場帶來的影響也必然是有限的，而從中長期的發(fā)展來看，結(jié)構(gòu)調(diào)整將會(huì)是無可避免的，同時(shí)行業(yè)利潤率也會(huì)逐漸回落，開發(fā)商將會(huì)更多的參與到保障性住房開發(fā)領(lǐng)域中，這樣一來，不僅可以為城市中的中低收入人群居住環(huán)境提供保證，同時(shí)也可以從最大程度上促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的生活直接相關(guān)，與國家及人民的切身利益緊密相連。隨著當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展過程中很多問題也隨之暴露出來，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的步伐形成了阻礙，對(duì)百姓的生活也產(chǎn)生了不利影響，甚至使人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生質(zhì)疑。這種情況下國家有必要采取措施進(jìn)行調(diào)控，利用有效措施來消除房地產(chǎn)行業(yè)中存在的弊端，制定出更加合理、全面的政策，為民眾支付房款提供保證，與此同時(shí)，還要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，利用其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)可以得到健康發(fā)展。此外，國家還要嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)進(jìn)行及時(shí)解決，引導(dǎo)其朝著正確的方向發(fā)展，從而為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

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