我國房地產(chǎn)企業(yè)并購研究

龔佳懿 葛珉

【摘要】如今，我國對于房地產(chǎn)加強了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈，由此，為了提升自身競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)多采并購的方式以擴大規(guī)模，從而提升自身影響力，并且近幾年來，該并購態(tài)勢居高不下。本文以我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的現(xiàn)狀著手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的動機作了分析，同時，就其并購風險進行了闡述，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)并購；風險

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀

金融危機中，國家對市場給予了四萬億的信貸支持，這在一定程度上緩解了企業(yè)資金枯竭的風險，真正的并購浪潮于2011年開始大規(guī)模出現(xiàn)，這與當時當時我國加強了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈的現(xiàn)狀不無關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)為了走出困境，采用并購的方式以擴大規(guī)模，從而提升自身影響力，這也成為了房地產(chǎn)企業(yè)拓展市場份額的一條便捷通道。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的動因分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)并購潮的出現(xiàn)，一方面與外在的壓力密切相關(guān)，另一方面企業(yè)也面臨著自身的內(nèi)在動力。

（一）外在壓力

1.宏觀調(diào)控的加強

2010年1月之后，我國為了抑制房價的過快增長以及通貨膨脹嚴重的形勢，一改以往寬松的貨幣政策，采取了一系列嚴厲的宏觀調(diào)控措施，即加息、提高存款準備金率等。這些措施無疑對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸融資帶來了巨大的沖擊。一方面該產(chǎn)業(yè)難以通過銀行貸得款項，另一方面房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的受阻使得款額不能及時回流。這些就為房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，融資渠道狹窄、背景有限的中小企業(yè)就極易被融資渠道多元化、金融產(chǎn)品新穎的大型企業(yè)并購。

2.房地產(chǎn)市場競爭加劇

我國采取收緊的宏觀調(diào)控政策，限制了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸融資渠道，同時抑制了人們的房產(chǎn)需求，這無疑嚴重抑制了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此，諸多房地產(chǎn)企業(yè)進入了低迷期。在這樣的環(huán)境背景下，有品牌、有實力、有管理能力的房地產(chǎn)企業(yè)就會有較大的發(fā)展空間，而對于那些資金斷裂、創(chuàng)新機制缺乏的中小型企業(yè)而言，退出市場也許是其唯一且無奈的選擇，這是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競爭的必然。在市場競爭加劇的情況下，一些大型企業(yè)收購中小型企業(yè)以擴大市場規(guī)模，提升自身實力無疑是其理智的選擇。

（二）內(nèi)在壓力

1.獲取土地資源

土地資源對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言無疑是處于基礎(chǔ)地位的。而今，土地資源在城市擴張的背景下日益稀缺。房地產(chǎn)企業(yè)如若采取并購方式，那么它就可以獲得已經(jīng)取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)，由此便可控制土地資源，從而極大地節(jié)約了投資成本，也降低了相應(yīng)的風險。

2.擴大戰(zhàn)略發(fā)展范圍

在我國，北上廣等一線城市往往更容易受到政策與市場不確定性的影響，由此， 諸多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向三四線城市拓展自己的市場范圍，而三四線城市往往是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的所在的。此外，由于一線城市的房產(chǎn)企業(yè)往往具有豐厚的資金、創(chuàng)新化的金融產(chǎn)品、較為完善的管理運營模式，所以極易在三四線城市立足，從而迅速擴大市場，增強品牌影響力，這無疑不是一項重要的戰(zhàn)略選擇。此外，三四線城市的開發(fā)對于再次拉升房價無疑起到了巨大的作用。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的風險及其對策

（一）財務(wù)風險

定價風險、融資風險和支付風險構(gòu)成了我國房地產(chǎn)并購的財務(wù)風險。對于定價風險，一旦對于目標企業(yè)的估價失準，勢必會給企業(yè)帶來損失；對于融資風險，即資金來源風險，要對目標企業(yè)的債務(wù)負擔等有清晰的認知，否則會影響企業(yè)的正常生產(chǎn)；對于支付風險，企業(yè)應(yīng)該認真進行考慮，選擇適當?shù)慕Y(jié)算方式，否則一旦支付方式不合理，可能觸發(fā)諸多法律問題。

（二）項目風險

企業(yè)并購必須與企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略相互吻合，否則即使進行了收購，也難以與自身發(fā)展相互匹配，反而不利于自身實力的增強。因此，企業(yè)并購要將自身戰(zhàn)略發(fā)展納入考量，并對目標企業(yè)進行詳細分析，看其是否與自身經(jīng)營相匹配，由此，才能實現(xiàn)自身機構(gòu)的優(yōu)化，更好的實現(xiàn)發(fā)展。

（三）管理風險

企業(yè)一旦對目標企業(yè)完成并購，就要進行一系列的整合，包括資產(chǎn)、財務(wù)、組織等各個方面，顯然這具有一定的復(fù)雜性，但這卻關(guān)系這企業(yè)并購戰(zhàn)略的成敗。企業(yè)完成并購只是并購戰(zhàn)略的開始，其成功的關(guān)鍵還是在于企業(yè)對目標企業(yè)的后期管理。管理得當則能實現(xiàn)有效整合，企業(yè)才能良性發(fā)展。

（四）政策風險

國家信貸政策、土地政策等風險構(gòu)成了房地產(chǎn)并購的政策風險，這些風險具有極大的不確定性。如今，我國的宏觀調(diào)控政策依然嚴厲，行業(yè)競爭激烈，我國房地產(chǎn)的發(fā)展被嚴格限制。由此可見，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著極大的政策風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對我國的宏觀調(diào)控政策進行認真的預(yù)判與分析，結(jié)合現(xiàn)狀做出時下的理性決策，適時的采取并購戰(zhàn)略以擴大自身實力。

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