戴德梁行：商業(yè)地產(chǎn)的新思路

馮京津

隨著商業(yè)環(huán)境不斷變化，電商沖擊及消費(fèi)者購(gòu)物行為的改變，很多商業(yè)項(xiàng)目都試圖通過(guò)升級(jí)改造、品牌重新定位或轉(zhuǎn)型等方式來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。

北京銀泰中心類REITs起標(biāo)桿性金融創(chuàng)新作用

戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)成功助力恒泰證券和銀泰集團(tuán)，推出北京銀泰中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“北京銀泰中心類RElTs”），項(xiàng)目規(guī)模達(dá)75億元，成為國(guó)內(nèi)首單抵押型類RElTs和國(guó)內(nèi)單只規(guī)模最大的類RElTs項(xiàng)目。

北京銀泰中心類RElTs的基礎(chǔ)資產(chǎn)為單一資金信托受益權(quán)，目標(biāo)資產(chǎn)為位于國(guó)貿(mào)CBD核心區(qū)域“北京銀泰中心”寫(xiě)字樓、商業(yè)裙樓、北京柏悅酒店以及車(chē)位合計(jì)約17.29萬(wàn)平方米的物業(yè)。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，建筑品質(zhì)高，租金收入高，增值空間大，得到了市場(chǎng)投資人的高度認(rèn)可。

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在交通位置上有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且在過(guò)往運(yùn)營(yíng)中有著穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流。具有發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、額度較大、資金運(yùn)用靈活等優(yōu)點(diǎn)的類RElTs產(chǎn)品使得這些長(zhǎng)期“固定”的資產(chǎn)通過(guò)證券化在市場(chǎng)上流動(dòng)起來(lái)，而且大大降低了投資門(mén)檻，中小投資者不僅獲得投資大宗優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，還能分散風(fēng)險(xiǎn)保持穩(wěn)定收入。戴德梁行北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰先生表示：“通過(guò)審慎完善的物業(yè)盡職調(diào)查篩選出具有潛力、高素質(zhì)物業(yè)作為RElTs的基礎(chǔ)資產(chǎn)是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要手段之一。如何選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)作為RElTs入池項(xiàng)目，以寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)為例：物業(yè)定位、品質(zhì)和租金水平、出租率、收益年限等在很大程度上體現(xiàn)了未來(lái)是否具升值潛力：酒店則更重視星級(jí)檔次、平均房?jī)r(jià)、入住率、各項(xiàng)收入占比、支出成本和收益期限等影響因素”。

對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展前景，戴德梁行北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰表示：“我們從2007年開(kāi)始探索RElTs領(lǐng)域近十余載，通過(guò)參與眾多國(guó)際RElTs、國(guó)內(nèi)類RElTs產(chǎn)品的估值、市場(chǎng)分析等工作，一直在該領(lǐng)域內(nèi)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。中國(guó)的RElTs還有很長(zhǎng)一段路要走，隨之也將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)向更高的水平邁進(jìn)，戴德梁行作為一家全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，將一貫保持行業(yè)的靈敏度，繼續(xù)致力于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的研究，不斷為更多金融機(jī)構(gòu)及優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供專業(yè)化的咨詢服務(wù)工作?！?/p>

零售市場(chǎng)核心商圈項(xiàng)目升級(jí)改造此起彼伏

2016年第三季度，位于北京大興新城核心區(qū)域的龍湖一時(shí)代天街和位于豐臺(tái)區(qū)的北京銀座和諧廣場(chǎng)購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，為北京零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)約2g萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。至此，全市優(yōu)質(zhì)商鋪存量上升至1154萬(wàn)平方米，其中，購(gòu)物中心約942萬(wàn)平方米，占到82%左右；今年上半年十里堡西單商場(chǎng)和大興華堂商場(chǎng)陸續(xù)關(guān)店，全市百貨存量減少至212萬(wàn)平方米左右，僅占約18%。

龍湖·時(shí)代天街是龍湖在北京的第二個(gè)“天街”項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)整體出租率達(dá)gg%，品牌同步開(kāi)業(yè)率達(dá)到g5%。在品牌招商方面，聚集了優(yōu)衣庫(kù)、H&M、GAP等眾多國(guó)際快時(shí)尚品牌，上影國(guó)際lMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場(chǎng)、奇樂(lè)兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個(gè)知名品牌。另外，基于項(xiàng)目周邊人群的育兒剛性需求，大興天街突破性地將兒童業(yè)態(tài)占比提升到16.5%，總體量接近14000平方面。北京銀座和諧廣場(chǎng)是魯商集團(tuán)旗下在京第一個(gè)集合購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)及商務(wù)功能為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，商業(yè)從地下一層到地上七層，匯集了銀座商城、銀座超市、迪卡依、優(yōu)衣庫(kù)、MUJI、C&A、OLD Navy、金逸影城、銀座健身、等多家主力店。

世貿(mào)天階就在今年對(duì)其購(gòu)物中心進(jìn)行了一系列的改革升級(jí)，從品牌架構(gòu)、硬件設(shè)施、客戶服務(wù)、購(gòu)物體驗(yàn)等方面進(jìn)行了全面的升級(jí)改造。另外，王府井商圈的in88購(gòu)物中心近期也對(duì)品牌做了重新定位及調(diào)整，引入了一些體驗(yàn)型品牌。新品牌的調(diào)整令in88首層和二層客流有所改善，而三四層的商品種類較龐雜。在王府井商圈如何把握高端定位與旅游客流之間的平衡是該項(xiàng)目在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整上的挑戰(zhàn)。

第三季度的租賃活動(dòng)中，不乏大面積的租賃案例，并且體驗(yàn)式消費(fèi)占比明顯加大。如，文化空間言幾又書(shū)店在西紅門(mén)薈聚購(gòu)物中心租賃了3600平方米的面積；華聯(lián)萬(wàn)柳購(gòu)物中心通過(guò)升級(jí)改造引入橙天嘉禾影城，營(yíng)業(yè)面積近3000平方米：本季度新開(kāi)業(yè)的龍湖一時(shí)代天街引入的喜悅滑冰場(chǎng)面積也達(dá)2200平方米。

2016年第四季度，北京商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)年底供應(yīng)高峰期，大興綠地繽紛城2期、豐臺(tái)及槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、長(zhǎng)陽(yáng)京投港等多個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)，這些項(xiàng)目均位于非核心商圈的大興、豐臺(tái)等區(qū)域。目前北京仍有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在建，在地域分布上以城南的豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)項(xiàng)目數(shù)量為最多。而核心商圈受政府規(guī)劃及供應(yīng)空間限制，項(xiàng)目多以存量商業(yè)改造升級(jí)為主。寫(xiě)字樓市場(chǎng)悄然開(kāi)啟租賃新格局

2016年第三季度，北京全市甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓季度凈吸納量高達(dá)39.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.4%。旺盛的市場(chǎng)需求拉動(dòng)本季度各商圈租金均出現(xiàn)不同程度的上調(diào)。整體市場(chǎng)按建筑面積計(jì)算的有效凈租金為每月每平方米人民幣383.7元，環(huán)比上漲1.5%，五大核心商圈按建筑面積計(jì)算的有效凈租金為每月每平方米人民幣403.2元，環(huán)比上漲1.4%。

市供應(yīng)方面，天潤(rùn)財(cái)富中心、衛(wèi)通大廈、利星行二期A座和恩菲科技大廈如期入市，為市場(chǎng)帶來(lái)約28萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。得益于自身較高的預(yù)租率和上季度已入市項(xiàng)目卓越的去化能力，新項(xiàng)目的入市并未對(duì)市場(chǎng)空置造成影響，本季度全市空置率僅為5.8%，較上季度下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，五大核心商圈空置率為4.5%，與上季度基本持平。而成交租賃方面，幾個(gè)大單成交仍以互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為主，如掌趣科技新簽奧北科技園約1 5000平方米，美菜網(wǎng)新簽新華陽(yáng)光大廈約1 0000平方米，東方網(wǎng)絡(luò)科技新簽國(guó)航世紀(jì)大廈約10000平方米。

核心商：中央商務(wù)區(qū)、東二環(huán)、燕莎、金融街、中關(guān)村

新興商圈：亞奧、望京一酒仙橋等

寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃新格局已悄然開(kāi)啟。自去年年初，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的理念后，部分大業(yè)主開(kāi)始考慮創(chuàng)新做“眾創(chuàng)空間”，在提供共享資源的基礎(chǔ)上滿足租戶的短期租賃需求。不僅開(kāi)發(fā)商們可以通過(guò)此產(chǎn)品提高自身的空間使用率，迎來(lái)更多的租金收益，同時(shí)租戶也可以節(jié)約成本和享受到靈活的租賃周期。

截止2017年底，核心商圈新增供應(yīng)僅為全市新增供應(yīng)的38.7%，由于目前市場(chǎng)成交租賃表現(xiàn)活躍，且尚未出現(xiàn)任何需求放緩的跡象，預(yù)計(jì)未來(lái)一年核心商圈租金將繼續(xù)保持上漲潛力。北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示：“望京、亦莊、麗澤等新興商圈已成為市場(chǎng)新寵，憑借較低的租金以及逐漸完善的交通和商業(yè)配套，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多對(duì)租金敏感度高的企業(yè)在搬遷選址時(shí)將新興商圈作為他們的首選?！碑?dāng)商業(yè)地產(chǎn)遇見(jiàn)文化旅游

近些年，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，政府政策調(diào)控力度也不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)紛紛轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的潮流。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年數(shù)據(jù)顯示，全年國(guó)內(nèi)游客突破40億人次，比上年增長(zhǎng)10.5%；全國(guó)旅游總收入約34200億元，比上年增長(zhǎng)13.1%。

2015年全國(guó)10億元以上的在建旅游項(xiàng)目有2057個(gè)，50億元以上的在建旅游項(xiàng)目404個(gè)，投資額100億元以上的旅游項(xiàng)目185個(gè)。萬(wàn)達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)巨頭，近幾年著力于文化旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，代表項(xiàng)目有哈爾濱文化旅游城，總建筑面積360萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2017年開(kāi)業(yè)，年客流量2000萬(wàn)人次；合肥文化旅游城，總建筑面積90萬(wàn)平方米，2016年g月24日正式開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)年客流量2000萬(wàn)人次。

中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)隨著消費(fèi)者需求的變化而不斷的升級(jí)，目前市場(chǎng)消費(fèi)客群以90后、00后為主力，該消費(fèi)客群特點(diǎn)有：巨大的消費(fèi)潛力；較強(qiáng)的獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)能力以及極大的影響力。其消費(fèi)特點(diǎn)包括：強(qiáng)調(diào)與眾不同，追求體驗(yàn)及新奇，缺乏品牌忠誠(chéng)度喜愛(ài)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)更了解西方文化和生活方式，也尊重中國(guó)傳統(tǒng)文化。

孟中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級(jí)助理董事祚認(rèn)為可以通過(guò)以下策略吸引這類消費(fèi)客群：

打造屬于專屬項(xiàng)目的獨(dú)特標(biāo)簽及元素

實(shí)施更加精細(xì)人性化的服務(wù)和高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施

融合文化元素以及跨界的業(yè)態(tài)體驗(yàn)

應(yīng)用線上營(yíng)銷(xiāo)及020渠道

那么，如何提升文化旅游地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值：

1.延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間。孟認(rèn)為，最重要的是分析清楚不同時(shí)段消費(fèi)者構(gòu)成及消費(fèi)需求特征，從而有針對(duì)性的給予消費(fèi)客群不一樣的商業(yè)街區(qū)體驗(yàn)，增強(qiáng)街區(qū)集客能力，同時(shí)也帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)，有效延長(zhǎng)消費(fèi)者停駐時(shí)間。

2.避免北方天氣對(duì)開(kāi)放式街區(qū)的影響。北方的氣候?qū)τ陂_(kāi)放式街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目影響較大，淡季旺季相對(duì)較明顯。一般來(lái)說(shuō)，小長(zhǎng)假、寒暑假是游客集中出游的時(shí)間。另外，北京全年約43%的霧霾污染天氣等也都大大降低消費(fèi)者戶外活動(dòng)的意愿。孟女士認(rèn)為可通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)增加開(kāi)放式街區(qū)的聚客能力，例如通過(guò)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行穹頂加蓋，增加節(jié)點(diǎn)保暖設(shè)施以及利用曲線平面布局等。3.提升文化旅游商業(yè)的盈利能力。

各類地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率對(duì)比顯示，文旅類項(xiàng)目的收益率最低，回收周期最長(zhǎng)，因此孟祚女士建議通過(guò)多種金融手段、開(kāi)發(fā)其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)等方式增加內(nèi)部收益。例如商鋪銷(xiāo)售、多元化金融產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化等。

戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部作為文化旅游與商業(yè)地產(chǎn)融合的探索者，于近年來(lái)操作了環(huán)球影城城市大道、華誼兄弟電影文化小鎮(zhèn)等多個(gè)項(xiàng)目。孟祚表示，“過(guò)去的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)讓我深刻認(rèn)識(shí)到，文化旅游每個(gè)項(xiàng)目都是一次全新的探索與嘗試，都會(huì)被賦予完全不同的項(xiàng)目主題與lP，商業(yè)部分則是項(xiàng)目整體的保障及升華。隨著文化旅游產(chǎn)業(yè)的井噴，其商業(yè)地產(chǎn)也必將迎來(lái)新一輪的提檔升級(jí)?！?/p>