淺談房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的認(rèn)知與見解

鄧文婕

摘要：近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生一系列調(diào)控，很多房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是一些中小型開發(fā)商，面臨著資金周轉(zhuǎn)困難與經(jīng)濟危機，面對如此龐大的市場與激烈的競爭，加上國家的政策轉(zhuǎn)變與調(diào)控，如何做好順應(yīng)國家政策，又讓自己立于不敗之地呢？本文結(jié)合中小房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人輝陽房地產(chǎn)）目前現(xiàn)狀，在國家全面推行“營改增”階段，提出些有利的見解與分析。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 改進

在十二屆全國人大四次會議開幕式上，國務(wù)院總理李克強宣布今年全面實施營改增，從5月1日起，將房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融服務(wù)及保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)重要行業(yè)同時納入營改增試點范圍。營改增意味著增值稅將適用于銷售、進口貨物以及提供服務(wù)等所有環(huán)節(jié)，而營業(yè)稅從此退出財稅舞臺。從另一方面講，各地方稅務(wù)局的稅收后續(xù)將減少，而轉(zhuǎn)移至國家稅務(wù)局。針對企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)及建筑等以前單純只交地稅的企業(yè)，后續(xù)不單是交地稅，還要交國稅了。從帳務(wù)和稅務(wù)上來看，似乎較以前都更加繁瑣與復(fù)雜。

一、營業(yè)稅與增值稅的區(qū)別

（一）二者的不同含義

營業(yè)稅與增值稅是兩種不同的稅種，其計稅方法與核算完全不同。營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。它屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。而增值稅是對生產(chǎn)經(jīng)營單位銷售貨物的增值額征收的并由消費者或使用單位承擔(dān)的一種流轉(zhuǎn)稅，即生產(chǎn)經(jīng)營者銷售貨物時，向消費者或使用單位收取的銷項稅金與購進貨物時支付的進項稅金之差為增值稅稅金。

（二）二者不同的稅率

營業(yè)稅按照行業(yè)、類別的不同分別采用不同的比例稅率，一般納稅人房地產(chǎn)行業(yè)為固定稅率5%；而增值稅按照行業(yè)規(guī)模的不同，小規(guī)模稅率為3%，一般納稅人房地產(chǎn)行業(yè)稅率為11%；

（三）二者的計稅方法不同

例如，輝陽16年5月房屋銷售額為3，000，000元，按照前面所述，不論所售房屋建造花費多大成本，當(dāng)月都應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅3，000，000*5%=150，000元；而營改增后，承擔(dān)的增值稅又是多少呢？假定當(dāng)月所支付的成本費用，發(fā)票不一定能收回，則不同成本、收回發(fā)票不同的情況下，所承擔(dān)的增值稅分別為下表，（單位：元）

由以上表可見，當(dāng)月應(yīng)交的營業(yè)稅僅僅與當(dāng)月銷售額有關(guān)，是固定的應(yīng)交稅額，而增值稅在成本利潤率不同、收回成本發(fā)票不同的情況下，應(yīng)交的增值稅則完全不同。

應(yīng)交增值稅與企業(yè)收入對應(yīng)的成本息息相關(guān)，有著必然的反比例關(guān)系，即成本越大，所承擔(dān)的增值稅越小，成本越小，則所承擔(dān)的增值稅越大。充分體現(xiàn)了，其針對貨物或商品增值部分納稅的基本含義。

更加明確了，國家對企業(yè)收入利潤的宏觀調(diào)控，利潤高，則多交增值稅，利潤低，則少交增值稅。相比較之前營業(yè)稅的“固定”，從某種意義上講，增值稅更加人性化，具有一定的靈活性。根據(jù)企業(yè)效益不同，收入利潤高低不同，酌情增減；

以上2點是針對企業(yè)整體項目長期的規(guī)律，而相對一個月來說，增值稅還與當(dāng)月收到的成本發(fā)票數(shù)額有著密不可分的關(guān)聯(lián)。無論成本是大是小，當(dāng)月所付出的成本，不能當(dāng)月即時收回發(fā)票，企業(yè)就要承擔(dān)11%的所有增值稅額，相對5%的營業(yè)稅要高6個點，而后續(xù)再收回這些發(fā)票，當(dāng)月進項高于銷項時，則不用交增值稅，而多余的進項稅額留待下期抵扣，顯然增值稅企業(yè)對其稅額有著潛在的自我調(diào)控意義，那么如何利用好這些潛在的優(yōu)勢，合理的分散不利條件，就是企業(yè)應(yīng)做好的基本工作了。

二、企業(yè)如何做好“營改增”，取得最佳效益

財務(wù)人員是整個企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的關(guān)鍵人，如何正確為企業(yè)作好會計核算與監(jiān)督功能，如何為企業(yè)作好財務(wù)報告，為領(lǐng)導(dǎo)層提供精確的決策依據(jù)，都是財務(wù)人員應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。財務(wù)人員應(yīng)具有這些基本的職業(yè)素質(zhì)，不斷地學(xué)習(xí)，補充自己的財務(wù)知識，特別是國家財稅體制改革的現(xiàn)階段，財務(wù)人員更應(yīng)該充分了解國家政策，學(xué)習(xí)“營改增”的基本理論與實踐操作，并在工作中靈活運用、融會貫通，時刻為企業(yè)的利益為第一，避免因自己對政策的不解導(dǎo)致失誤而給企業(yè)造成不利的后果。

財務(wù)人員是企業(yè)財務(wù)狀況與利潤的報告者，只能通過財務(wù)數(shù)據(jù)反映問題，關(guān)于企業(yè)后續(xù)如何改進需要具體的執(zhí)行者即企業(yè)全體成員來執(zhí)行，也就是需要企業(yè)全員互相監(jiān)督、積極配合了。企業(yè)的全體人員都有責(zé)任與義務(wù)為企業(yè)爭取更大的效益，有問題不能互相推諉，所有相關(guān)人員責(zé)無旁貸。

通過上面營業(yè)稅與增值稅的理解與分析，可以得出，在“營改增”階段，成本發(fā)票將是最終增值稅繳納的關(guān)鍵因素。盡早盡可能的多收回成本發(fā)票能將企業(yè)的應(yīng)交的增值稅最小最有利化。輝陽在過去二年的營業(yè)中，往往都是一個工程完工最后才能收回發(fā)票，在營業(yè)稅時期，這似乎不會給企業(yè)帶來很嚴(yán)重的不利，從5月份以后，這點要嚴(yán)格控制，切記要每月將付款的成本發(fā)票即時收回。當(dāng)一個月的收入確定后，要盡早的核算增值稅額，需要多少進項發(fā)票來調(diào)控最終的增值稅額情況以及沒有發(fā)票的后果報告給領(lǐng)導(dǎo)，通過領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)人員解決問題，最終達到收回發(fā)票的目的。

收入-成本=利潤，收入是固定的，要取得最大利潤，只能減少成本。稅額的調(diào)控只是一方面，而控制成本費用則是實現(xiàn)最大利潤的核心問題。首先，企業(yè)全體成員要有節(jié)約成本、控制成本、開源節(jié)流的經(jīng)營理念，每個人絕不為企業(yè)浪費資源。其次，管理者更要重視這個經(jīng)營理念，在日常的管理活動中，都要結(jié)合具體實踐，發(fā)現(xiàn)問題并及時提出改進，將管理的功能充分發(fā)揮，嚴(yán)厲杜絕企業(yè)鋪張浪費的不良風(fēng)氣。

參考文獻：

[1]于明濤，楊靜.營業(yè)稅的稅收籌劃探析[J].科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，2005