建設(shè)用地使用權(quán)“續(xù)期問題”待解

文 《法人》見習記者 巴別它

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建設(shè)用地使用權(quán)“續(xù)期問題”待解

文 《法人》見習記者 巴別它

溫州市部分20年使用權(quán)房產(chǎn)即將到期的熱門事件將“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后如何續(xù)期”的問題提前擺到了公眾面前

該來的遲早要來。

雖然按照我國1990年頒發(fā)的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，距離大部分居住用地的使用權(quán)到期還有四十多年的時間。但近期溫州市部分20年使用權(quán)房產(chǎn)即將到期的熱門事件卻將“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后如何續(xù)期”的問題提前擺到了公眾面前。

產(chǎn)權(quán)續(xù)期還要重新購買使用權(quán)

導火索源自一起房產(chǎn)過戶事件。

溫州市民王女士3年前買了套二手房，近期打算賣房時卻意外發(fā)現(xiàn)，房子的土地證使用年限竟然過期了，因為房子只有20年的使用權(quán)。

為了續(xù)期，王女士先后來到溫州市鹿城區(qū)國土資源分局、溫州市土地登記交易中心，得到的答復一致為：目前國家尚未出臺土地證續(xù)期具體實施細則，在溫州如果要續(xù)期，得按照基準地價花費接近20萬元重新購買土地使用權(quán)。

為何溫州存在只有20年使用權(quán)的房產(chǎn)？溫州市國土局稱，20世紀90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

據(jù)悉，到2017年底，溫州市鹿城區(qū)將有600余套只有20年使用權(quán)的房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，解決“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期”問題迫在眉睫。

溫州市房產(chǎn)使用權(quán)到期的情況并非孤例。事實上，早在2004年，深圳就已經(jīng)出現(xiàn)過房屋土地使用權(quán)到期的情況。深圳國際商業(yè)大廈由于歷史遺留問題，在同一樓棟內(nèi)存在20年、30年、40年和50年4種土地使用年限的房屋。2009年，青島市黃島區(qū)5000多戶居民也遇到上述“撞限”問題。

“溫州土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬出讓金”的回復隨后引發(fā)強烈的輿論反應(yīng)。房屋產(chǎn)權(quán)人表示，如果真的要繳納十幾萬的出讓金，他們肯定不會接受。

不過這一消息很快被溫州市國土局否認，“‘土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬元’系誤讀”，溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清4月17日稱，溫州始終都沒有這個說法，因為政策還沒出。

但由此引發(fā)的討論卻在繼續(xù)發(fā)酵。

2016年4月20日上午，來自全國人大常委會法工委、中國人民大學、中國政法大學、清華大學、北京航空航天大學等單位的民法、行政法、憲法研究領(lǐng)域的知名專家學者，齊聚中國人民大學，就“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題”，分別從民事物權(quán)理論、行政法理論、法律解釋等方面，進行了深入的研討。

“自動續(xù)期”何解？

依據(jù)《物權(quán)法》第149條第一款規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。研討會上，“自動續(xù)期”作何解釋成為討論的焦點。

全國人大常委會法工委原民法室主任姚紅對“第149條第一款”這一規(guī)定的立法背景作了介紹。

姚紅稱，當初起草《物權(quán)法》涉及房地關(guān)系時，曾有過兩個規(guī)定。一個是借鑒國外一些立法，規(guī)定土地所有權(quán)人收回土地，建筑物所有權(quán)人取回建筑物；另一個是按照《土地管理法》的規(guī)定對建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題作規(guī)定，即建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要外，原則上都給續(xù)期。

第一個規(guī)定被否定了，因為“有人提出，國家收回建設(shè)用地的，建筑物所有權(quán)人怎么取回建筑物，難道是取回磚頭瓦片？此規(guī)定是照搬國外、脫離實際?！?/p>

第二個關(guān)于土地使用權(quán)期限屆滿前一年申請續(xù)期的規(guī)定，在全國人大常委會審議時，有委員提出，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)涉及到上億老百姓，到期后大家都去續(xù)期，是一個一個申請，還是整個小區(qū)申請，排隊都排不過來，物權(quán)法應(yīng)有一個更方便老百姓的辦法。根據(jù)這一意見，修改后的《物權(quán)法》149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后“自動續(xù)期”，這樣就不用老百姓排隊去辦手續(xù)了。

物權(quán)法制訂的親歷者、全國人大常委會法工委民法室巡視員扈紀華表示，物權(quán)法制訂的時候，有一個很重要的立法指導思想，就是使老百姓能夠安居樂業(yè)，有恒常者有恒心，能夠踏踏實實的搞建設(shè)，踏踏實實的去生活。

扈紀華表示，溫州的做法起碼不是立法者的原意。他認為：“所謂自動續(xù)期是一個不附任何條件和行為的法律用語，如果要是有條件、有行為就不是自動了。”

中國政法大學終身教授江平認為，“自動續(xù)期”的“續(xù)期”就是說明期滿以后，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來重新簽訂一個土地出讓合同，續(xù)期就是把原有的延續(xù)下去，所以這一點要說清楚，不能夠像一般征收房子一樣，或者是拆掉、國家收回，也不能夠再來重新簽訂一個合同。

江平教授說到，“自動續(xù)期就說明業(yè)主不需要自己來申請，自動來續(xù)期，不需要主動提出和申請，這涉及到法律效率問題。”

江平教授表示：“自動續(xù)期的含義就是，沒有交費他（土地使用權(quán)人）仍然有權(quán)在這居住。所以這將會在民事流轉(zhuǎn)上起到影響，但并不對他民事權(quán)利產(chǎn)生影響，因為權(quán)利是自動續(xù)期的。所以在權(quán)利上，他仍然享有房屋所有權(quán)，他仍然可以居住，但是在轉(zhuǎn)讓方面受到限制，因為他土地使用權(quán)過期了。 ”

續(xù)期是否應(yīng)當收費？

物權(quán)法149條只規(guī)定了住宅土地使用權(quán)到期后“自動續(xù)期”，但對于“自動續(xù)期”是否再收費并沒有作出規(guī)定，處于立法留白狀態(tài)。

中國政法大學劉莘教授認為，續(xù)期是否收費的問題攸關(guān)公平。

劉莘說到：“國家出讓土地的時候，20年和70年之間是分檔次不同來出讓的，也就是說20年收的土地出讓金是少的，所以你自動續(xù)期續(xù)到70年的時候，如果是免費的話，對于交了70年土地出讓金的人來講是不公平的?！?/p>

北京航空航天大學法學院劉保玉教授贊同這種看法。他進一步表示，“只有20年使用權(quán)的土地，攤到住戶的價格也是比較便宜，如果現(xiàn)在不加區(qū)分一律的都按照無償續(xù)期來對待，對于70年的購買者不公平。而且還要認識到一個后果，如果官方要出臺這樣一種解釋，自今天開始以后所有的開發(fā)商取得土地使用權(quán)都不買70年的，都買最短期限的，這樣我們關(guān)于土地使用權(quán)期限的規(guī)定就等于形同虛設(shè)了?！?/p>

清華大學法學院申衛(wèi)星教授認為，無償?shù)睦m(xù)期面臨最大的困難，是可能和我們國家的土地所有權(quán)制度產(chǎn)生沖突，因為一個“永久性的使用權(quán)”無異于說就是“所有權(quán)”。“如果免費的話，以后都可以自動續(xù)期了，也不需要交錢了。子孫可以不斷拆了重蓋，不管怎么蓋，反正我是有一個永久性的使用權(quán)?！?/p>

不過，中國政法大學法學院李永軍教授認為，從現(xiàn)在中國的實踐來看，不收費是合理的。“雖然從理論上來講續(xù)期是可以收費的，因為你交費就（只）交了70年，而且國外也有這樣的做法。但是從中國的實踐情況來看，交費是值得商榷的，因為中國買房實在太貴，而且收的（相關(guān)）費用也非常高?！?/p>

對于有償交費應(yīng)該交多少的問題，江平教授認為：“自動續(xù)期當然是數(shù)量不大，如果像現(xiàn)在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負擔太大，這不合適?！?/p>

對于溫州市對續(xù)期收費問題進行解釋的做法，北京航空航天大學法學院劉保玉教授認為也是不妥的?！案鶕?jù)我們的《立法法》第82條規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的依據(jù)，地方政府規(guī)章不得設(shè)定減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的規(guī)范。（溫州市）這個要求補交出讓金的做法顯然是減損了公民的權(quán)利，增加了自然人的義務(wù)，這個規(guī)范應(yīng)該是由更上位的法律規(guī)范來完成的，而不是地方規(guī)章來解決?！?/p>