一線城市房價為何迅速上漲？

王紹強

新年一過，一線城市房地產(chǎn)市場仿佛打了興奮劑，進入高燒模式。層出不窮的刺激政策也必將持續(xù)影響房地產(chǎn)市場。中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。對于購房者來說，降準以后銀行后續(xù)資金將更加寬裕，房貸有望繼續(xù)寬松，購房者壓力持續(xù)降低。

開年以來，在首付比例下降、稅費下調(diào)等連續(xù)不斷的樓市刺激政策推動下，一二線城市樓市異常火爆，而亟需去庫存的三四線城市仍不溫不火。那么，此次降準對樓市到底影響幾何？

一二線城市樓市將“火上澆油”？

據(jù)wind資訊，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進指出，降準為商業(yè)銀行推進寬松的信貸政策提供了有力的支持。在2015年持續(xù)降息的政策下，部分商業(yè)銀行會發(fā)現(xiàn)貸款方面存在透支的風險。比如從房地產(chǎn)市場的角度看，在房價持續(xù)上漲的背景下，房貸申請規(guī)模會增大，這會使得商業(yè)銀行貸款方面顯得力不從心。而通過降準，進而使得商業(yè)銀行可貸資金規(guī)模上升，進而有能力繼續(xù)推進寬松的房貸政策。這也較好地對沖了持續(xù)降息所帶來的部分市場風險。

目前降準的大背景下，應(yīng)該說在喜悅的同時，也要防范各類市場風險。比如說，近期上海、深圳等城市房價持續(xù)上漲，市場較為亢奮。而降準無疑具備了一種“火上澆油”的效應(yīng)，會進一步使得市場預(yù)期看漲，加劇部分房企樓盤項目的價格調(diào)整或上升。

九州證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家鄧海清也稱，降準投放的是長期資金，在一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)價格瘋漲時降準，無疑會加大房地產(chǎn)價格的漲幅。如果房價上漲僅限于一二線城市、房價無法帶動投資，那么資產(chǎn)價格泡沫的風險將大幅增加，應(yīng)當采取適當措施，吸取日本上世紀80年代末房地產(chǎn)崩盤的教訓(xùn)。

分城市來看，目前降準對于一二三四線城市的刺激效應(yīng)會有差異。一線城市由于購房政策比較緊，而且近期也會有一個相對嚴苛的購房政策出臺，可能刺激意義已經(jīng)不大。二線城市能夠獲得最大的利好。這是因為二線城市的購房需求還沒有完全釋放，恰好可以借此次降準政策而積極推盤和積極做營銷，這個時候購房者可能也會因為一線城市房價暴漲的因素，而積極購房。三四線城市總體上庫存規(guī)模較大，但對于購房者來說，后續(xù)獲取寬松的房貸可能會有更好的便利性，進而使得購房者的購房成本降低，進而加快購房效率。

上海、北京等地節(jié)后樓市急劇升溫

上海賣房者一天漲價三次，“千萬級”新盤“瞬間”被搶光，北京的二手房過戶大廳“一號難求”……春節(jié)以后，上海、北京等一線城市房價出現(xiàn)迅速上漲，樓市火爆異常。網(wǎng)民直呼：“簡直是瘋狂，不要錢了嗎？”

專家表示，在貨幣政策和財稅政策的刺激下，目前出現(xiàn)的一線城市房價火速升溫的現(xiàn)象令人擔憂，亟需“因城施策”進行精準調(diào)控：對于庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市，應(yīng)繼續(xù)放寬政策刺激需求，而對于房價漲幅較高的一線城市來說，政策則必須收緊。

據(jù)報道，上海內(nèi)環(huán)附近一套住宅的業(yè)主在購房者看中其房子后，竟一天之內(nèi)連續(xù)跳價三次，最終價格比春節(jié)前掛牌的430萬元人民幣貴了70萬元人民幣。此外，上海虹口區(qū)一新盤昨天推出的352套總價上千萬的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷售額高達36億元人民幣。

而在二手房方面，北京的二手房過戶大廳“一號難求”，朝陽區(qū)的預(yù)約號在網(wǎng)上叫價千元人民幣，如果加急價格則更高。

偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值，成交均價為41490元人民幣/平方米，較2015年全年均價上漲5%左右。

為何春節(jié)后房價突然變得火爆？

為何春節(jié)后上海房價突然變得火爆？專家認為，年前首付門檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺，雖然主要針對的并非一線城市，但市場心理開始發(fā)生變化。一線城市二手房交易已進入“賣方市場”，更多房東開始惜售觀望，市場房源逐漸減少。

筆者了解到，在貨幣政策和財稅政策的刺激下，購房需求得到了釋放。例如，北京購買140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來總房款的3%降至了1.5%，這對降低二手房交易成本立竿見影。按上周二手房的成交均價計算，一套150平方米的戶型契稅將優(yōu)惠近10萬元人民幣。

多位在一線城市工作的網(wǎng)友表示，一線城市教育、醫(yī)療等條件優(yōu)勢明顯，工作機會更多，隨著人口的不斷導(dǎo)入，房價自然水漲船高?！拔覀兒芏嗳藶榱肆粼谝痪€城市，更是舉全家之力購置房產(chǎn)，并加入銀行杠桿，進一步推高了房價?！碧旖蜇斀?jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授叢屹認為，目前一線城市房價迅速上漲的現(xiàn)象令人擔憂，社會資金配置進入一線城市房價中，導(dǎo)致“一房難求”。

2016年被看好的幾種房子

對于購房者來說，近期層出不窮的刺激政策難免會引起一定程度的恐慌，松動的信貸讓購房者難以再期待價格下調(diào)回歸合理。降準以后銀行后續(xù)資金將更加寬裕，房貸有望繼續(xù)寬松，購房者壓力持續(xù)降低。所以購房者若繼續(xù)觀望可能會錯過最佳購房時機、增加購房成本，積極入市是比較明智的做法。

在買房前，需要考慮多方面的因素。下面我們一起看一下2016年被看好的6種房子：

1、學(xué)區(qū)房

大家一看到學(xué)區(qū)房，肯定會說教育部不是正在考慮推行多校劃片，為學(xué)區(qū)房降溫。對，正是由于這個原因，學(xué)區(qū)房的價格才有上漲的趨勢。教育部推行多校劃片，是可以對重點學(xué)區(qū)房價格起到很好地降溫作用，但是對其他學(xué)校周圍的房價卻起到了升溫作用。

2、軌道交通房

無論在哪個城市生活，大家都是希望自己生活的環(huán)境各種便利。而在各種便利之中首要的就是交通便利。大家應(yīng)該時刻關(guān)注自己所在城市的交通規(guī)劃情況，莫要錯失良機。

3、大城市周邊有明顯人口增量的二、三線城市

這些城市由于地緣關(guān)系，再加上人口競爭力的上升，未來的房價上漲趨勢比較明顯。例如北京與天津周圍的保定與廊坊，深圳周邊的東莞與惠州，上海周邊的蘇州。

特別要說明的是蘇州，蘇州其本身就是強二線城市，2014年蘇州流動人口增長率為6.89%，人口競爭力在上升，再加上位于上海周邊這個地緣優(yōu)勢，2016年蘇州的房價行情大有上揚的趨勢。

處在這些城市中的人群，無論是是剛需還是投資都應(yīng)趁早下手。

4、在規(guī)劃功能調(diào)整中受益的房子

比較典型的就是深圳羅湖的筍崗，筍崗以前有著“中華第一倉”的美譽，簡言之就是一倉庫，如今已變身為現(xiàn)代化的服裝貿(mào)易中心、建材家居中心、工藝城、二手車市場。功能的轉(zhuǎn)變對房價具有“推波助瀾”的作用。

大家要多關(guān)注自己所在的城市，看看是否也存在這種功能調(diào)整片區(qū)。機遇總是留給有準備的人的。

5、大城市城中村舊改與改造

例如深圳大沖城中村改造項目，被稱為是廣東最大的城中村改造項目。大沖主要被劃分為復(fù)合商業(yè)區(qū)、還遷出租區(qū)及住宅區(qū)。深圳白石洲城中村的改造規(guī)劃也去年就已經(jīng)基本成型。這些城中村大多都是農(nóng)民房，現(xiàn)在施行規(guī)劃改造，將原來低矮的農(nóng)民房建成小區(qū)與商業(yè)住宅，增加住宅數(shù)量，而這兩個城中村地理位置也都是處于深圳房價頂端的南山，大沖已經(jīng)改造完成，曾一度出現(xiàn)瘋搶的場面，將來的白石洲是不是也會出現(xiàn)這樣的局面，我們拭目以待。

上面只是舉了深圳的例子，其他大城市也存在這種城中村改造情況。大家要根據(jù)自己所在城市的具體情況，獨具慧眼，搶得先機。

二線城市房價“虛火”引警惕

在剛剛結(jié)束的全國兩會上，住建部長陳政高指出，部分二線城市春節(jié)后房價上漲過快，住建部也在密切關(guān)注，隨時和地方政府溝通。

市場分析認為，南京、杭州、蘇州、合肥等重點城市都可能將成為下一波暴漲區(qū)域。從房價漲幅排名看，2016年2月環(huán)比1月，二線城市中，南京、合肥、福州、杭州、廈門、南昌房價漲幅均有所擴大。

公開資料顯示，3月18日，南京土地市場迎來2016年第一場土地拍賣。其中，編號為g01的鼓樓區(qū)熱河南路客車廠地塊以48.2億元人民幣總價被招商地產(chǎn)競得，樓面地價29899元人民幣/平方米，成為南京城北區(qū)域新的單價地王；3月23日，杭州成交2宗宅地，總建筑面積約為13.96萬平方米，出讓金達45.72億元人民幣，其中一處地塊以45368元人民幣/平方米的價格刷新2016年1月剛創(chuàng)下的單價記錄。

援引業(yè)內(nèi)人士稱，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過剩資金可能流向周邊，并將這些經(jīng)濟體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風港”。各地政府應(yīng)警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導(dǎo)。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，類似于蘇州、杭州等房價漲幅較大的二線城市后續(xù)也面臨政策調(diào)控的可能性，但調(diào)控的關(guān)鍵要看尺度是不是夠大，“如果不能抓到關(guān)鍵點，那調(diào)控的力度有限。”

筆者注意到，當前，江蘇房地產(chǎn)市場走勢分化明顯，既存在局部地區(qū)特別是部分三四線城市庫存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況?！耙环矫?，積極支持居民家庭合理的自住和改善性購房需求，穩(wěn)妥有序消化去化周期較長的三四線城市商品房庫存；另一方面，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風險，促進住房金融業(yè)務(wù)健康平穩(wěn)發(fā)展?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/01/28/sywh201604sywh20160409-3-l.jpg" style="">