房屋買賣中介搭橋 各方均應(yīng)守法為先

佚名

房屋買賣對(duì)每一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)都是一件大事，同時(shí)涉及大額資金。因此，很多人在購(gòu)買房屋時(shí)絞盡腦汁，能省一點(diǎn)是一點(diǎn)，這都是可以理解的。然而，無(wú)論是房屋買賣的雙方，還是房屋中介公司，都應(yīng)當(dāng)講誠(chéng)信、守合同，不能為了省錢或賺取更多而將法律棄之不顧。

當(dāng)前，房屋買賣一般要通過(guò)中介公司牽線搭橋。為此，房屋買賣方就需要首先與中介公司簽訂委托代理合同。從合同法的角度而言，房屋買賣委托代理合同叫作居間合同，所謂居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。向他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機(jī)會(huì)并支付報(bào)酬的一方為委托人。各方當(dāng)事人一旦簽訂了居間合同，就要依照合同條款和法律的規(guī)定全面履行各自的義務(wù)，堅(jiān)持與人為善、誠(chéng)實(shí)守信，絕不能偷奸耍滑，自作聰明，惡意規(guī)避應(yīng)盡的責(zé)任。否則，很可能雞飛蛋打，搬起石頭砸了自己的腳。

買賣雙方跳單遭中介起訴

2015年3月17日，趙梅來(lái)到烏市某房屋信息中心，稱自己欲在烏市新民路附近購(gòu)買一套二手房。隨后，該房屋信息中心員工陪趙梅實(shí)地看了幾套房屋，趙梅對(duì)其中一套非常滿意。后來(lái)，趙梅與該房屋的房主見(jiàn)了面，兩人為了避開中介費(fèi)，私下進(jìn)行了房屋交易。

同年6月初，房屋信息中心的工作人員得知此事，多次向趙梅討要信息費(fèi)及違約金，均無(wú)果。為此，房屋信息中心將趙梅訴至法院，要求其賠償38520元的傭金及兩萬(wàn)元違約金。

趙梅對(duì)此表示，自己與業(yè)主為朋友關(guān)系，涉案房產(chǎn)的成交、過(guò)戶與某房屋信息中心無(wú)任何關(guān)系，沒(méi)有接受過(guò)該中心的居間服務(wù)，因此，不存在傭金和違約金的問(wèn)題。

當(dāng)聽到趙梅說(shuō)這些，房屋信息中心工作人員拿出一份《委托看房協(xié)議書》，該協(xié)議書中明確約定：如果趙梅私下與賣方成交，應(yīng)當(dāng)向信息中心繳納房屋成交價(jià)（或評(píng)估價(jià)）3%的傭金，同時(shí)，賠償違約金兩萬(wàn)元。趙梅的行為明顯違反了約定，因此，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

近日，在法官的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，趙梅給付房屋信息中心違約金1萬(wàn)元。

法官說(shuō)法

本案中，趙梅利用房屋信息中心提供的信息、機(jī)會(huì)，在完成交易后拒不支付傭金的行為構(gòu)成違約。為了省掉中介費(fèi)，現(xiàn)在不少買房人都有“跳單”的想法。事實(shí)上，中介公司都會(huì)對(duì)所提供房源進(jìn)行跟蹤，所以“跳單”現(xiàn)象都會(huì)被發(fā)現(xiàn)。遇到“跳單”情況，中介公司的通常做法是先催繳，再發(fā)律師函，最后提起訴訟。在中介服務(wù)規(guī)范、操作無(wú)瑕疵、證據(jù)齊全的情況下，“跳單”客戶基本都會(huì)敗訴。

在二手房市場(chǎng)上，人們普遍關(guān)注中介公司的誠(chéng)信行為，但房屋交易者同樣需要樹立誠(chéng)信觀念，這不僅僅是對(duì)中介勞動(dòng)的尊重，同時(shí)由熟悉業(yè)務(wù)的中介全程服務(wù)，也有利于保護(hù)自己的權(quán)益。此外，田文剛也提醒二手房交易者，目前正在建立個(gè)人信用征信系統(tǒng)，如果因?yàn)樨潏D便宜，給自己的誠(chéng)信記錄添上不光彩的一筆而影響今后的就業(yè)、貸款、經(jīng)濟(jì)和人際往來(lái)，就得不償失了。

房屋中介吃了買方吃賣方

陳女士委托中介公司代售一套房屋，并簽訂《中介費(fèi)支付承諾書》，承諾同意其與客戶簽訂出售合同時(shí)一次性支付兩萬(wàn)元居間服務(wù)報(bào)酬（中介費(fèi)）。2013年9月16日，中介公司與陳女士及買方王某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定陳女士以64萬(wàn)元出售涉案房屋給王某，其中買方繳納定金3萬(wàn)元由中介公司代管，于同年10月8日前轉(zhuǎn)交給陳女士，中介服務(wù)費(fèi)12800元由買方支付給中介公司。合同簽訂后，陳女士與買方王某履行房屋買賣。中介公司收取了買方的定金3萬(wàn)元，買方也向中介公司支付中介費(fèi)12800元。而中介公司收取的定金3萬(wàn)元，一直沒(méi)有轉(zhuǎn)交給陳女士，陳女士經(jīng)多次催收，中介公司以陳女士應(yīng)支付中介費(fèi)兩萬(wàn)元為由，只同意退回1萬(wàn)元，陳女士不肯而訴至法院。

法院審理后認(rèn)為，雖然陳女士最初與中介公司約定了兩萬(wàn)元的中介費(fèi)用，但在該房產(chǎn)實(shí)際成交時(shí)，買方王某、賣方陳女士和中介公司簽單的三方合同中，已經(jīng)約定中介服務(wù)費(fèi)12800元由買方王某支付。因此，陳女士無(wú)需再向中介公司支付相關(guān)費(fèi)用。據(jù)此，法院一審判令中介公司返還陳女士定金3萬(wàn)元。

中介公司不服一審判決，提起上訴。中介公司認(rèn)為，房產(chǎn)中介服務(wù)本身就是既服務(wù)了買方也服務(wù)了賣方，因此有權(quán)向買賣雙方收取雙向中介服務(wù)費(fèi)。

法院二審后認(rèn)為，雖然陳女士在《中介費(fèi)支付承諾書》中承諾向中介公司支付中介費(fèi)兩萬(wàn)元，但《中介費(fèi)支付承諾書》與《房屋買賣合同》是基于同一購(gòu)房事實(shí)簽訂的，而《房屋買賣合同》當(dāng)事人在該合同中也沒(méi)有就賣方應(yīng)支付兩萬(wàn)元進(jìn)行說(shuō)明，可見(jiàn)，三方當(dāng)事人在《房屋買賣合同》中對(duì)《中介費(fèi)支付承諾書》約定的中介費(fèi)數(shù)額及支付的主體進(jìn)行了變更，即重新約定涉案房屋買賣中介費(fèi)12800元由買方支付，則賣方不再負(fù)擔(dān)。

此外，如果中介公司在向買方收取12800元中介費(fèi)的情況下，再向賣方收取兩萬(wàn)元中介費(fèi)，則其向買賣雙方收取的中介費(fèi)為32800元，已占房屋成交價(jià)64萬(wàn)元的5.13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)相關(guān)部門規(guī)定的0.5%至2.5%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)此，法院終審駁回上訴，維持原判。

解約中介另尋低價(jià)

2015年5月，方某通過(guò)房產(chǎn)中介，將名下一套學(xué)區(qū)房掛牌出售。買家臧某通過(guò)中介公司商談，愿意購(gòu)買。在中介公司的聯(lián)系和陪同下，方某和臧某在房屋現(xiàn)場(chǎng)議定110萬(wàn)元的凈售價(jià)，各項(xiàng)稅費(fèi)及中介費(fèi)由臧某承擔(dān)。當(dāng)日，中介公司協(xié)助雙方就房屋買賣合同的細(xì)節(jié)磋商后，二人在中介公司簽訂了存量房買賣合同，并由臧某向方某支付定金兩萬(wàn)元，同時(shí)約定1.8萬(wàn)元中介費(fèi)在房產(chǎn)中介公司協(xié)助買賣雙方辦理完過(guò)戶交接等事宜后支付。

然而，沒(méi)過(guò)幾天，臧某忽然以中介公司收取的中介費(fèi)過(guò)高為由提出解約。方某、臧某與該公司簽訂一份解除合同協(xié)議書。之后，臧某即與方某電話取得聯(lián)系，表明其仍有意購(gòu)買涉案房屋。此后，臧某支付中介費(fèi)3000元，委托其他中介機(jī)構(gòu)與方某按110萬(wàn)元的價(jià)格完成了該房屋的交易。之前的中介公司獲悉上述情況后，將方某、臧某起訴到法院，要求二人連帶賠償違約金等共計(jì)4萬(wàn)余元。

法院審理后認(rèn)為，買賣雙方與中介公司簽訂的居間合同已經(jīng)成立并生效，中介公司也已實(shí)際履行了部分居間合同約定的義務(wù)。各方已在解除合同協(xié)議書中明確承諾，對(duì)涉案房產(chǎn)的交易不得存在規(guī)避中介公司居間交易的行為。所以買賣雙方的行為顯與誠(chéng)實(shí)信用原則相悖，也損害了中介公司的正當(dāng)權(quán)益。據(jù)此，法院酌情判令買賣雙方賠償中介公司6000元。

看房未買中介索酬

2015年3月，某中介公司業(yè)務(wù)員小劉帶楊鵬去某小區(qū)看房。看完房后，楊鵬對(duì)房屋格局挺滿意，就是覺(jué)著35萬(wàn)元的房?jī)r(jià)過(guò)高，表示再看看。小劉要求楊鵬在實(shí)地看房證明和看房記錄上簽字，稱是為了證明業(yè)務(wù)員做了此項(xiàng)工作，于是楊鵬簽了字。

同日，楊鵬的姑父在某服務(wù)公司看到了一條房源信息，遂帶他去看房。楊鵬發(fā)現(xiàn)該房屋竟是之前看的那套房。后來(lái)，楊鵬與房主賴某協(xié)商，房?jī)r(jià)確定為33.8萬(wàn)元，并向服務(wù)公司支付了中介費(fèi)。

沒(méi)多久，之前帶楊鵬看過(guò)房的中介公司業(yè)務(wù)員小劉得知此事后，認(rèn)為楊鵬繞開自己，單獨(dú)與房主私下交易，違反委托購(gòu)房協(xié)議，應(yīng)該支付中介費(fèi)，遂訴至法院。

法院對(duì)此案審理后認(rèn)為，看房記錄是《委托購(gòu)房協(xié)議》中的一部分，楊鵬雖然在看房記錄上簽了字，但并不能推定其見(jiàn)過(guò)或者認(rèn)可《委托購(gòu)房協(xié)議》的全部?jī)?nèi)容，而且楊鵬未在《委托購(gòu)房協(xié)議》中甲方落款處簽字。楊鵬隨后與服務(wù)公司簽訂了相關(guān)協(xié)議，并支付了合理的中介費(fèi)用，可以看出其沒(méi)有故意避開中介公司的動(dòng)機(jī)，楊鵬享有合理選擇中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利。據(jù)此，法院判決駁回了中介公司的訴訟請(qǐng)求。

（摘自《法制日?qǐng)?bào)》）