鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中土地流轉(zhuǎn)問題分析

姜志強 師慶慶

[摘 要]隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，黨中央也越來越重視鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一些鄉(xiāng)村由于自然環(huán)境好，地理位置優(yōu)越，靠近發(fā)達(dá)的大中城市，適合進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游開發(fā)。在鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中，最重要的任務(wù)是保證當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境的真實性，同時也要科學(xué)處理土地流轉(zhuǎn)問題，下面就對這些問題進(jìn)行分析。

[關(guān)鍵詞]鄉(xiāng)村；旅游開發(fā)；土地流轉(zhuǎn)

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.163

[中圖分類號]F321.1；F592.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-0-01

我國的鄉(xiāng)村旅游開發(fā)工作起步比較晚，但是在當(dāng)前形勢下，為了社會主義新農(nóng)村的建設(shè)，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程，必須在適合的鄉(xiāng)村開發(fā)旅游資源，豐富農(nóng)村集體土地的功能，不僅讓這些土地成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活的載體，同時也讓其具備商業(yè)旅游方面的功能。

1 鄉(xiāng)村旅游開發(fā)情況分析

進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游就是在農(nóng)村范圍內(nèi)，積極利用農(nóng)村的自然旅游資源，通過有關(guān)人員的科學(xué)分析，合理設(shè)計和開發(fā)對游客進(jìn)行開放，游客在這里可以享受到休閑娛樂，旅游觀光，度假體驗等服務(wù)項目，提高當(dāng)?shù)厝藗兊慕?jīng)濟(jì)收入，是一種有關(guān)農(nóng)民生活，農(nóng)村發(fā)展的旅游經(jīng)營活動。經(jīng)營的鄉(xiāng)村旅游主要有兩個要求：第一，旅游的地點必須在鄉(xiāng)村；第二，旅游活動主打鄉(xiāng)村牌，二者是鄉(xiāng)村旅游的重要內(nèi)容，缺一不可。該旅游內(nèi)容包括當(dāng)?shù)鬲毺氐泥l(xiāng)村田園風(fēng)光，人文景觀，同時還有一些農(nóng)業(yè)勞動，例如農(nóng)業(yè)、牧業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)等各個產(chǎn)業(yè)的相互結(jié)合，對民俗民風(fēng)，以及鄉(xiāng)土人情的了解也是鄉(xiāng)村旅游的重要內(nèi)容。

2 目前鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中土地流轉(zhuǎn)存在的問題

為了發(fā)展鄉(xiāng)村旅游事業(yè)，需要對鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行合理的調(diào)整，有效途徑是調(diào)整農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，或者是對農(nóng)村資源再次進(jìn)行合理的運用。一般情況下需要把集體土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，然后讓其進(jìn)一步投資開展鄉(xiāng)村旅游事業(yè)，建設(shè)一些商業(yè)化的設(shè)施，但是在實際中發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)在條件下進(jìn)行的土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的時間期限非常短，結(jié)合有關(guān)的資料顯示土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移的時間在5年以下的就有19.5萬公頃，占到總轉(zhuǎn)移土地面積的71%，而在5到10年的土地只有3.22萬公頃，僅僅占到11%，這和土地的流轉(zhuǎn)模式有非常密切的聯(lián)系。

集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移，結(jié)合我國有關(guān)法律規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓方式有入股、互換、轉(zhuǎn)讓、承包等，除此之外，還可以利用招標(biāo)、公開協(xié)商、折股和拍賣的方式進(jìn)行經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，具體分析紅砂村的旅游開發(fā)工作，其土地的主要流轉(zhuǎn)形式以入股方式為主，但是在入股過程中也面臨一些問題，該方式就是以土地作為農(nóng)民入股的股權(quán)，然后進(jìn)行聯(lián)合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，無論該土地的承包經(jīng)營權(quán)是誰，農(nóng)民對土地的物權(quán)就變成了企業(yè)經(jīng)營的債權(quán)，在經(jīng)營過程中，如果該企業(yè)倒閉了，結(jié)合我國的公司法中的規(guī)定，債務(wù)人員要使用所有的財產(chǎn)來清還所有債務(wù)，那么農(nóng)民雖然是公司的投資者、股東，也會永遠(yuǎn)的失去對土地承包的經(jīng)營權(quán)。

3 鄉(xiāng)村集體土地流轉(zhuǎn)的對策分析

進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游開發(fā)時需要讓一部分集體土地用于商業(yè)開發(fā)，結(jié)合我國的有關(guān)法律分析，進(jìn)行旅游開發(fā)的投資人員只具有在一定時間內(nèi)對附著物的使用權(quán)，但是沒有對土地的使用權(quán)，即便在合同中和農(nóng)村集體約定了固定時間內(nèi)的土地使用權(quán)，甚至是永久性的使用權(quán)，也不會受到國家的法律保護(hù)。例如投資人員在農(nóng)村的集體用地上建設(shè)了一系列的旅游開發(fā)項目，其可以在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營，但是土地還是歸為農(nóng)村集體所有。這一問題非常嚴(yán)重，讓很多旅游開發(fā)人員在投資上有所顧慮，導(dǎo)致農(nóng)村中旅游開發(fā)商業(yè)用地嚴(yán)重缺失。

針對這一情況，可以采取以下辦法進(jìn)行處理，第一，農(nóng)民可以把土地進(jìn)行置換，然后再進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃整理。第二，對集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征收，開發(fā)商可以把部分集體土地，或者全部集體土地進(jìn)行承包，然后結(jié)合實際情況，有針對性的對土地進(jìn)行互調(diào)經(jīng)營，提高商業(yè)土地的利用率。通過對集體土地進(jìn)行科學(xué)的整理，整理出商業(yè)建筑用地，增加農(nóng)民的有效耕地面積，做好對農(nóng)村土地資源的合理利用。土地征收是國家處于對農(nóng)民公眾利益的考慮，強制性的把農(nóng)村集體建設(shè)用地征收為國家，而國家給農(nóng)民一定的經(jīng)濟(jì)補償。解決鄉(xiāng)村旅游開發(fā)用地方面，土地征收，土地置換和土地整理不是完全孤立存在的，三者可以相互配合使用，有些地方條件允許，還可以實行一條龍的管理。通過這些措施可以讓鄉(xiāng)村景區(qū)的資源規(guī)?；?，提高當(dāng)?shù)氐穆糜谓?jīng)濟(jì)效益。

4 村集體土地流轉(zhuǎn)在未來的發(fā)展

土地征收時，必須明確公眾利益這一概念，征收土地要結(jié)合實際情況，都要以公眾利益為訴求。但目前在工作中這一概念非常模糊，不能準(zhǔn)確界定公眾利益的范圍，其不是一個單純的概念判斷問題，而是一個價值判斷的問題。通過上述可以了解，為了發(fā)展鄉(xiāng)村旅游而進(jìn)行集體土地的征收，這符合農(nóng)民公眾利益的需求，在土地征收和轉(zhuǎn)移過程中，國家需要予以農(nóng)民一定的資金補償，但這些資金補償是否就能達(dá)到對土地經(jīng)濟(jì)的實現(xiàn)，這還是一個未知數(shù)。因此進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中，公眾利益的標(biāo)準(zhǔn)還不清楚，而且對農(nóng)民的補償也沒有一個合理的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致在進(jìn)行農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)工作時，面臨很多現(xiàn)實的阻力，影響了這項工作的順利進(jìn)行。在以后的工作中，一定要先解決這部分問題，才能保證鄉(xiāng)村旅游開發(fā)工作落到實處。

5 結(jié) 語

通過推動鄉(xiāng)村旅游開發(fā)，可以給游客不同的旅游體驗，而源源不斷的旅游人員到當(dāng)?shù)厝胱『拖M，又促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，尤其是在現(xiàn)階段，鄉(xiāng)村旅游已經(jīng)是建設(shè)社會主義新農(nóng)村的有效途徑。政府職能部分要予以高度的重視，在各個方面為鄉(xiāng)村旅游開綠燈，尤其是在集體土地流轉(zhuǎn)問題上，讓該項目順利的實施和發(fā)展，推動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)。

主要參考文獻(xiàn)

[1]吳冠岑，牛星，許恒周，等.鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險的產(chǎn)生機理與管理工具[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2013（4）.