房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中的沖突與處理

毋會萍

[摘 要] 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（real estate title）主要將房地產(chǎn)作為一種特殊的財產(chǎn)繼而形成的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式，按照我國法律的相關(guān)規(guī)定具有絕對性以及排他性等特點。目前來看，經(jīng)濟以及社會的發(fā)展使得城市化建設(shè)越來越快，與之相應(yīng)的房產(chǎn)糾紛事件也發(fā)生得較為頻繁。我國現(xiàn)階段實施的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度也出現(xiàn)了一系列的問題，因此在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。在此，筆者將根據(jù)相關(guān)工作經(jīng)驗，研究分析房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)問題，并且提出針對性的解決方法。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；沖突；解決方法；地產(chǎn)權(quán)制度

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016 . 05. 083

[中圖分類號] F293.33 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）05- 0157- 02

0 引 言

由于我國城市化的發(fā)展比較快，所以城鎮(zhèn)的住房制度也發(fā)生了一系列的變化，繼而促進了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究資料結(jié)果顯示，我國諸多研究專家對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在的問題以及沖突做出了詳細的解釋，但是在部分問題上仍然沒有達成共識。尤其是我國現(xiàn)階段正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，所以需要對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的問題加以重視，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行系統(tǒng)化以及科學(xué)化的管理。

1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵分析

由于房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)近年來發(fā)展得越來越快，越來越多的高樓大廈拔地而起，所以人們對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)問題越來越重視。但是，人們目前普遍對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)定義未達到一致認(rèn)識，相關(guān)房地產(chǎn)研究專家從法律角度或者經(jīng)濟角度以及產(chǎn)權(quán)形式角度對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行定義。從法律角度的相關(guān)研究來看，認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)，此種觀點得到了人們的廣泛認(rèn)可。相關(guān)法律也規(guī)定產(chǎn)權(quán)就是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，其財產(chǎn)所有者享有對財產(chǎn)的以下四個方面的權(quán)利：①占有；②使用；③收益；④處分。除此之外，在有關(guān)房地產(chǎn)的書本當(dāng)中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等于所有權(quán)的觀點也有跡可循。從經(jīng)濟角度來看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是多種權(quán)利的組合，主要包括以下四個方面的要素：①占有權(quán)；②使用權(quán)；③收益權(quán)；④處分權(quán)。上述觀點明確否定了所有權(quán)等于產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為應(yīng)該將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為所有權(quán)的重點核心。從產(chǎn)權(quán)形式角度來看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是可以讓自己或者讓他人受損/受益的權(quán)利，此種觀點以土地產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)為基礎(chǔ)，在轉(zhuǎn)讓的過程中反映出社會/個人的受損/受益情況。在筆者看來，經(jīng)濟學(xué)家的角度所陳述的觀點比較客觀，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該以所有權(quán)為重點。

2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在的問題與沖突

2.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理與市場經(jīng)濟相互沖突

目前來看，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)一般包括以下四個板塊：①登記系統(tǒng)；②房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)；②檔案管理系統(tǒng)；④系統(tǒng)管理系統(tǒng)。上述四個板塊具有以下幾個方面的基本功能：其一，虛擬樓盤表；其二，同一窗口辦理；其三，數(shù)據(jù)查詢與統(tǒng)計分析；其四，系統(tǒng)管理。由于我國現(xiàn)階段實施的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理制度與市場經(jīng)濟的發(fā)展存在一定的沖突，因此導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)展不順暢。從房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的4個模塊角度來看，各個模塊數(shù)據(jù)之間存在共享作用，但是現(xiàn)階段實施的是房地產(chǎn)與地產(chǎn)權(quán)分開管理。簡而言之就是房產(chǎn)管理部門有自己的一套數(shù)據(jù)，而地產(chǎn)管理部門也有自己的一套數(shù)據(jù)，難以滿足房產(chǎn)與地產(chǎn)一體化的基本要求。而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)量的增多以及公有房屋被切割成私有房屋的情況逐漸增多，在產(chǎn)權(quán)登記以及產(chǎn)籍管理等方面的工作量也大大增加。從產(chǎn)籍管理權(quán)屬證書本身的性質(zhì)來看，需要相關(guān)工作人員發(fā)放高質(zhì)量以及標(biāo)準(zhǔn)化的防偽措施，繼而增加了登記發(fā)證工作的強度。

2.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)以及分類問題

上文曾經(jīng)提到過法律學(xué)家以及經(jīng)濟學(xué)家對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)機構(gòu)的劃分存在爭議，主要體現(xiàn)在以下三種觀點：①土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)該被劃分為使用權(quán)、占有權(quán)以及所有權(quán)等；②有條件地讓土地使用者得到部分土地使用權(quán)；③房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)該分為財產(chǎn)所有權(quán)以及財產(chǎn)特附屬權(quán)。在目前的相關(guān)研究來看，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的定義分為以下三個層次：①房地產(chǎn)他物權(quán)；②房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)；③房地產(chǎn)所有權(quán)。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分類依據(jù)是不同的，產(chǎn)權(quán)的類型也存在不同的特點。在筆者看來，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的使用期限為基礎(chǔ)依據(jù)，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行分類分析，得出以下兩種觀點：①完整產(chǎn)權(quán)；②非完整產(chǎn)權(quán)。從完整產(chǎn)權(quán)的角度來看，業(yè)主可以對房屋無限期使用，根據(jù)自己的興趣愛好來進行處理，其主要特點表現(xiàn)在永久性以及繼承性等。目前來看，我國的完整產(chǎn)權(quán)尚不存在，我國土地具有公有制性質(zhì)。從非完整產(chǎn)權(quán)的角度來看，非完整產(chǎn)權(quán)也被稱為租賃權(quán)，簡而言之就是對完整產(chǎn)權(quán)的分割。

3 解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沖突的具體辦法

我國現(xiàn)階段實施的是社會主義制度，土地所有權(quán)歸國家所用。從上述角度來看，我國想要在房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)方面進行統(tǒng)一管理，首先必須從立法入手，對土地的使用權(quán)限方面進行改革。

3.1 加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的工作能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)所有權(quán)的主體進行一定的保護作用，繼而有效實現(xiàn)社會秩序的和諧以及對城市的合理化管理。加強對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理也可以為經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展提供可供參考的數(shù)據(jù)，繼而有效保障GDP的穩(wěn)步發(fā)展，為社會歷史提供相關(guān)的發(fā)展素材。從另外一個角度來看，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理也可以為建筑專家提供房屋的使用情況，繼而清楚掌握該座城市居民的生活水平高低。那么，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍進行管理需要從以下兩個方面來進行：①對面積進行規(guī)范化的測量與計算；②加強房產(chǎn)權(quán)管理部門與地產(chǎn)權(quán)管理部門之間的溝通與交流。從對面積進行規(guī)范化的測量與計算角度來看，政府首先需要針對目前出現(xiàn)的面積確認(rèn)而政出多門的問題進行處理。面積的相關(guān)確認(rèn)是房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)過程中最關(guān)鍵的問題，需要相關(guān)部門對其加以重視，并且按照我國的相關(guān)面積測量標(biāo)準(zhǔn)來進行測量。針對部分無法測量的問題，需要報告上級。從加強房產(chǎn)權(quán)主體與地產(chǎn)權(quán)主體之間的溝通與交流角度來看，房產(chǎn)權(quán)管理部門與地產(chǎn)權(quán)管理部門之間的信息交流要更為頻繁，并且按照相關(guān)規(guī)章制度辦事，與此同時房產(chǎn)權(quán)管理部門與地產(chǎn)權(quán)管理部門需要對建立房屋以及地產(chǎn)登記證等信息進行及時的了解。

3.2 解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)以及分類問題

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的法律規(guī)定范圍內(nèi)，需要注重以下三個方面的問題：①關(guān)于房屋拆遷中的土地使用權(quán)補償問題；②關(guān)于土地使用權(quán)年限期滿對土地上的建筑物處理等問題；③完善房地產(chǎn)利益分配制衡機制。從房屋拆遷中的土地使用權(quán)補償問題角度來看，在確認(rèn)了土地使用權(quán)是不動產(chǎn)權(quán)之后需要對城市房屋拆遷改造未對土地使用權(quán)提供專項補償，繼而出現(xiàn)違背物權(quán)法等問題進行研究分析。目前來看，被拆遷的房屋基本上都是舊房子或者危險房子，土地使用權(quán)也需要進行一定的評估。現(xiàn)階段的房屋補貼做法在拆遷法中明確規(guī)定給土地使用權(quán)的主體提供補償，將劃撥之后的土地使用權(quán)加上房屋重置之后的價格進行價值評估，繼而計算出合理的賠償價格。從土地使用權(quán)年限期滿對土地上的建筑物處理等問題角度來看，筆者認(rèn)為土地使用權(quán)因為年限到了而喪失相關(guān)權(quán)利這是必然的，但是對于土地上建筑物的所有權(quán)逐漸歸于消失等問題，是由國家出面有償取得傷害了房屋所有權(quán)主體的權(quán)益。從完善房地產(chǎn)利益分配制衡機制角度來看，必須著重注意產(chǎn)權(quán)主體獨立化以及產(chǎn)權(quán)分界問題，需要從理順城市土地所有者以及房地產(chǎn)使用者之間的分配關(guān)系出發(fā)，對份額進行科學(xué)化的分配與處理。讓城市土地所有者的代表來參與受益分配，并且通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來獲取相關(guān)收益。

4 結(jié) 語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及社會的進步，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱行業(yè)，并且?guī)又渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國城市化腳步的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)對城市的影響越來越大，與此同時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的事件也發(fā)生得較為頻繁。就現(xiàn)階段的研究結(jié)果來看，我國在房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)中遇到了以下兩個方面的沖突與問題：①房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)以及分類問題；②房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍管理與市場經(jīng)濟相互沖突。

主要參考文獻

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