試論房地產估價行業(yè)存在的主要問題及對策

黃潔

摘 要：我國房地產估價行業(yè)發(fā)展時間較短，盡管取得了很大的進展。但是無論在理論上，還是實踐上，都存在種種阻礙行業(yè)健康發(fā)展的問題。本文指出了當前我國房地產估價行業(yè)存在的主要問題并嘗試給出相應對策。

關鍵詞：房地產估價；主要問題；對策

我國房地產估價活動歷史悠久、源遠流長，上千年前伴隨著土地和房屋的買賣、租賃、典當等活動的陸續(xù)出現(xiàn)，就產生了房地產估價活動。但是，房地產估價作為一個行業(yè)得以發(fā)展是在改革開放以后。新中國成立以后，由于體制原因，在很長一段時間里，我國房地產估價活動基本消失。直到1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，我國的房地產估價活動才開始復興。

經過短短幾十年的時間，我國的房地產估價行業(yè)取得了很大的發(fā)展：估價業(yè)務數量持續(xù)增長，估價法律法規(guī)不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業(yè)隊伍日益壯大，估價執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價服務質量明顯提高，估價行業(yè)的社會影響顯著提升。但是，畢竟該行業(yè)在我國的發(fā)展歷史還不長，無論在理論上，還是實踐上，都存在種種阻礙行業(yè)健康發(fā)展的問題。本文指出了當前我國房地產估價行業(yè)存在的主要問題并嘗試給出相應對策。

一、立法滯后

1994年7月5日頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，關于房地產估價的專門法律卻一直空白。無法可依難免造成人治、雜治等混亂局面。盡管部分的法律法規(guī)對房地產估價機構以及估價人員的管理做出了相關規(guī)定，但是涉及范圍小，規(guī)定不全面，而且標準較低。對各種違規(guī)行為也缺乏具體可操作性的規(guī)定。

二、準入門檻低

根據我國房地產估價機構資質等級管理的規(guī)定，房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。各等級有不同的劃分標準，但是綜合來看，該標準仍然較低。按此標準成立的估價機構規(guī)模較小，難以勝任相應等級的估價業(yè)務。此外，估價機構從業(yè)人員素質參差不齊。而且，我國注冊房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試限制條件較低，審核程序走過場，考生魚目混珠現(xiàn)象較為嚴重。再者，注冊房地產估價師考試通過后，完成注冊即可，只此一個級別，完全不能體現(xiàn)不同估價師資歷的深淺和水平的高低，也起不到激勵估價師繼續(xù)深造學習的作用。

三、估價市場不規(guī)范

我國現(xiàn)有資產評估機構，土地估價機構和房地產估價機構。相應的估價師有資產評估師，土地估價師和房地產估價師?？荚囃ㄟ^后都可稱為估價師，而且都沒有進一步劃分等級。在具體的評估實踐中，分別依據不同的標準出具相應的估價報告。因此在實務中，經常會出現(xiàn)一類估價機構的估價結果不被其他類別估價機構認可。這樣不僅不利于估價行業(yè)的健康發(fā)展，而且在一定程度上限制了公平競爭。

由于一些估價機構是脫鉤改制過來的，因此其憑借與政府部門的關系，既從事中介性估價又從事事業(yè)性估價，與脫鉤改制的目標相背離。一些政府部門則憑借行政權力超出本身職權對估價機構的執(zhí)業(yè)活動實施干預，與其進行權錢交易，造成了市場的不公平競爭。同時，在估價機構之間，為了爭奪客戶，一些估價機構想盡辦法在收費和估價結果上大做文章。比如在收費上，為了招攬客戶，定出不合理低價或者給出高額回扣。在估價結果上，刻意迎合委托方，盡可能評估出委托方滿意的結果。其后果就是房地產估價報告質量的嚴重下滑。這些現(xiàn)象不僅影響了房地產估價行業(yè)獨立、客觀、公正的形象，也擾亂了市場正常秩序，導致惡性競爭和不公平競爭的存在。

四、管理體制束縛

我國房地產估價行業(yè)的管理模式主要是以管理估價機構為主，通過協(xié)會約束估價機構，再通過估價機構約束估價人員。但是目前由于估價協(xié)會的作用有限，造成了我國估價市場的不規(guī)范。

在全國范圍來看，我國的房地產估價行業(yè)仍然缺乏統(tǒng)一的管理機構。目前行業(yè)的管理體制是“政府主導下的協(xié)會自律管理”。房地產估價行業(yè)協(xié)會雖然是自律性的管理組織，但是由于其在政府主導下運作，很大程度上貫穿了政府部門的意志，形式獨立而實質不獨立。

五、行業(yè)自律缺失

行業(yè)自律管理的依據是行規(guī)，而行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范以及行業(yè)的執(zhí)業(yè)標準又是行規(guī)的主要表現(xiàn)形式。但是我國的房地產估價行業(yè)目前還沒有統(tǒng)一的職業(yè)道德規(guī)范和執(zhí)業(yè)標準。

目前地方性的房地產估價師協(xié)會組織在我國的很多城市都尚未成立。政府部門承擔了部分應由估價師協(xié)會承擔的責任。即使成立了地方性協(xié)會組織的城市，由于很多協(xié)會組織還保留著政府部門的印記，其服務行業(yè)的職能還不完善。很多的學術以及業(yè)務交流僅僅在個別的估價機構和估價師之間自發(fā)地進行。協(xié)會對房地產估價行業(yè)的統(tǒng)領以及約束作用沒有得到充分發(fā)揮，行業(yè)的自律管理尚未形成。

隨著國內房地產的開放，房地產估價行業(yè)面對的國際、國內競爭和挑戰(zhàn)更加嚴峻。為了迎接挑戰(zhàn)以及順應房地產估價行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，采取有效的對策應對目前我國房地產估價行業(yè)存在的問題， 是整個行業(yè)亟待解決的問題。

為了房地產估價行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，應從以下幾個方面著手：首先，建立健全房地產估價行業(yè)的法律法規(guī)，制定房地產估價師職業(yè)道德規(guī)范以及執(zhí)業(yè)標準；其次，加強房地產估價行業(yè)協(xié)會自律組織建設， 提高其服務行業(yè)、培養(yǎng)人才、促進交流的職能，通過行業(yè)自律，促進誠信經營，維護市場正常秩序；最后，進一步理順政企關系，實現(xiàn)政企分開，維護公平競爭。

參考文獻：

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[2]沈穎，楊雪紅.淺議房地產估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢及發(fā)展對策[J].廣東科技，2008.