我國(guó)古代的親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

宋翠

摘 要：在我國(guó)古代不動(dòng)產(chǎn)交易的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中，親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是核心。親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)起源于中唐時(shí)期，在宋元時(shí)期發(fā)展完善，成為定制，到明清的時(shí)候雖沒(méi)有明顯見(jiàn)于成文法規(guī)，但廣泛的適用于社會(huì)實(shí)踐。有不少人認(rèn)為我國(guó)古代的親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是封建糟粕，其實(shí)不然，它是和我國(guó)古代社會(huì)的實(shí)情相結(jié)合的產(chǎn)物，是具有合理性的。

關(guān)鍵詞：親鄰；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；田宅

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2016）05-0064-03

在我國(guó)古代的房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)（時(shí)稱(chēng)“田宅”）買(mǎi)賣(mài)中，長(zhǎng)期存在著親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的制度，當(dāng)事人因此享有的權(quán)利也被稱(chēng)為親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即是在田宅等不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，在同等的條件下，親族和地鄰等特定主體根據(jù)法律的規(guī)定或者傳統(tǒng)的交易習(xí)慣而享有的較他人可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。實(shí)際上，親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為兩大部分：第一個(gè)是出賣(mài)人的親族享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，另一個(gè)是出賣(mài)人的地鄰享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)橹袊?guó)古代是宗法制社會(huì)，人們往往聚族而居，親即為鄰、鄰亦是親的現(xiàn)象非常普遍，所以統(tǒng)稱(chēng)為親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

一、親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的歷史沿革

在中國(guó)古代田宅等不動(dòng)產(chǎn)交易中，有親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、墾戶優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。但是親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的核心，在長(zhǎng)達(dá)千年的時(shí)間里，不僅頗有特色而且隨著歷朝的發(fā)展而趨于完善。親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在很早的時(shí)候就已經(jīng)出現(xiàn)了：據(jù)載，宋人鄭客說(shuō)“賣(mài)田問(wèn)鄰，成券會(huì)鄰，古法也”，這說(shuō)明在宋代之前，田宅等不動(dòng)產(chǎn)交易中先問(wèn)親鄰的現(xiàn)象就已經(jīng)普遍存在。然而，到目前為止親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)制度究竟最早什么時(shí)候出現(xiàn)則依舊難以確定。據(jù)《魏書(shū)·食貨志》中記載：“諸遠(yuǎn)流配謫、無(wú)子孫及戶絕者，墟宅、桑榆盡為公田，以供授受。授受之次，給其所親；未給之間，亦借其所親”由此可見(jiàn)，在北魏時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就已經(jīng)初步的顯現(xiàn)了，只不過(guò)此時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體僅限于親族，還不適用于鄰。一般認(rèn)為，中國(guó)古代田宅等不動(dòng)產(chǎn)中的親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是濫觴于中唐的。

據(jù)《宋刑統(tǒng)》卷13《戶婚律》“典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)”條后所附的敕文規(guī)定：

“……臣等參詳，自唐元和六年后來(lái)?xiàng)l理，典賣(mài)物業(yè)，敕文不一，今酌詳舊條，逐件畫(huà)一如后：……一、應(yīng)典賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要，次問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人并得交易?！边@是宋代關(guān)于田宅典、賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的最早規(guī)定，它是從唐憲宗元和六年以后的詔令、敕文歸納而來(lái)，盡管比較籠統(tǒng)，但有一點(diǎn)可以確定，田宅物業(yè)典、賣(mài)前須先征求房親、四鄰是否購(gòu)買(mǎi)的意見(jiàn)，即先取問(wèn)親、鄰的規(guī)定或者類(lèi)似的規(guī)定，在中唐的時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了。

親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在宋元兩代獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展逐漸成熟并逐步形成具體制度。宋律規(guī)定，田宅出典、出賣(mài)時(shí)，出讓人的房親、鄰人、承租人、典權(quán)人等根據(jù)不同情況，分別享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。宋律甚至還對(duì)行使該優(yōu)先權(quán)的的主體、順序、形式以及時(shí)效期間等事項(xiàng)都作了非常細(xì)致的規(guī)定。元朝在沿承宋律的基礎(chǔ)上，使得該制度更為完善。明、清兩代雖沒(méi)有明文規(guī)定親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已經(jīng)逐步形成理念，已經(jīng)融入到日常的交易習(xí)慣和傳統(tǒng)的家法族規(guī)中，成為田宅等不動(dòng)產(chǎn)典、賣(mài)必須遵循的原則。如果沒(méi)有曾先詢問(wèn)親族、鄰人等優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的意見(jiàn)，而私自將田宅出典或出賣(mài)的，將被認(rèn)為是“私賣(mài)”。如果因此發(fā)生糾紛，官府往往對(duì)私賣(mài)者予以嚴(yán)懲。在不少地方，甚至不允許田宅賣(mài)出本族，明清時(shí)期的民間就有“倒戶不倒族，倒族不倒宗”“業(yè)不出戶”“同族無(wú)斷業(yè)”之類(lèi)的法諺，很多家族族規(guī)也不允許把田宅賣(mài)出本族。在清末修律時(shí)，在《大清民律草案中》，雖然保留了承租人、典權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但將親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)予以廢除了。

二、親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的具體內(nèi)容

（一）親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體及其范圍

親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體較為特殊，即必須為親或者鄰。親和鄰，在中國(guó)古代的宗法制社會(huì)里是各有所指的：親一般是指出賣(mài)人的本宗緦麻以內(nèi)的近親。而鄰是指在典、賣(mài)房宅等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)所賣(mài)房產(chǎn)的四鄰，也就是在典、賣(mài)田宅時(shí)與所賣(mài)地產(chǎn)相連地塊的業(yè)主。宋律規(guī)定，地鄰必須與所典、賣(mài)的田宅相連，如中間有地塊、道路、溝河等相隔的，則不是鄰。對(duì)此，南宋的有關(guān)判詞給了說(shuō)明：

“諸典賣(mài)田宅，四鄰所至有本宗緦麻以上親者，以帳取問(wèn)；有別戶田隔間者，并其間隔古來(lái)溝河及眾戶往來(lái)道路之類(lèi)者，不為鄰?！?/p>

親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體范圍后來(lái)有所縮小。按照宋除《宋刑統(tǒng)》的規(guī)定，須“先問(wèn)親鄰”，對(duì)相關(guān)房親、四鄰“皆須一一遍問(wèn)”，若“房親不要……四鄰不要”，“方得別處商量”。在宋哲宗時(shí)期，，對(duì)親、鄰的范圍進(jìn)行了適當(dāng)限制。

據(jù)史料記載，宋哲宗紹圣元年（1094年）有臣奏曰：“元祐敕，典賣(mài)田宅，偏問(wèn)四鄰，乃于貧而急售者有害。乞用熙寧、元豐法，不問(wèn)鄰便之。應(yīng)問(wèn)鄰者，止問(wèn)本宗有服親及墓田相去百步內(nèi)與所典賣(mài)田宅接者，仍限日以節(jié)其遲”。從這一奏言可以看出，神宗時(shí)的親鄰法規(guī)定享有田宅等不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的親、鄰只有本宗有服親和距離墓田百步者，也就是房親和墓田鄰才有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這就將親、鄰的范圍極大的縮小了。南宋寧宗紹興年間再次限制了親鄰的范圍，當(dāng)時(shí)的地方官胡穎在一份判詞中寫(xiě)的很清楚，“照得所在百姓，多不曉親鄰之法，往往以為親自親，鄰自鄰。執(zhí)親之說(shuō)著，則凡是同關(guān)典賣(mài)之業(yè)不問(wèn)有鄰無(wú)鄰，亦欲取贖。殊不知在法所謂親鄰者，只是問(wèn)本宗有服紀(jì)親之有鄰者。如有親而無(wú)鄰與有鄰而無(wú)親，皆不在問(wèn)限，見(jiàn)與慶元重修田令與嘉定十三年刑部頒將條冊(cè)，昭然可考也”。據(jù)此，此時(shí)有親而無(wú)鄰與有鄰而無(wú)親的情形都不屬于親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之親鄰的范圍了。只有同時(shí)具有五服房親和地鄰這兩種身份，才是法律上的親鄰范圍。從宋初時(shí)的先親后鄰、親鄰均有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)到南宋強(qiáng)調(diào)親鄰兼有，只有四鄰與業(yè)主有近親關(guān)系者才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可以看出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體的范圍是逐步縮小的。

（二）親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順序

親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順序也是不同的?！端涡探y(tǒng)》卷13《戶婚律》“典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)條”規(guī)定：“應(yīng)典賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要，次問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。如業(yè)主、牙人等欺閣親鄰，契貼內(nèi)虛抬價(jià)錢(qián)，及親鄰?fù)姓诒烧?，并?jù)所欺錢(qián)數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷”。另?yè)?jù)《宋會(huì)要輯稿》記載，雍熙四年（987年），殿中御史李范奏：“準(zhǔn)刑統(tǒng)，應(yīng)典賣(mài)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人并得交易?！`以現(xiàn)典之人已編于籍，至于差稅于主不殊，豈可貸賣(mài)之時(shí)不來(lái)詢問(wèn)，望今后應(yīng)有已經(jīng)正典物業(yè)，其業(yè)主欲賣(mài)者，先須問(wèn)現(xiàn)典之人承當(dāng)，即據(jù)余上所值錢(qián)數(shù)，別寫(xiě)絕產(chǎn)賣(mài)斷文契，一道連元典并業(yè)主分文契批印收稅，付現(xiàn)典人充為永業(yè)。更不需問(wèn)親鄰……”。上述規(guī)定不僅確定了親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體為房親和四鄰，而且也確定了行使順序：即一般情況下，典、賣(mài)房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，先是房親，然后是四鄰。而已典田宅要加價(jià)出賣(mài)的話，只有現(xiàn)承典人不要或者出價(jià)低，才按通常之程序取問(wèn)房親、四鄰，在這種情況下，承典人享有優(yōu)于親、鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在元代，元世祖至元六年，元朝政府就發(fā)布令文：“省府照得，舊例，諸典賣(mài)田宅，及已典就賣(mài)，先須立限取問(wèn)有服房親、次及鄰人，次及典主……”從這個(gè)令文看，元朝繼承并發(fā)展了宋朝的親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，已典就賣(mài)田宅時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順序和宋朝不同，宋朝依次是典主、親、鄰。而元代卻是親、鄰、典主。

《宋刑統(tǒng)》中的“先問(wèn)房親，次問(wèn)四鄰”只是對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使順序作了原則上的規(guī)定。這種規(guī)定是非常的簡(jiǎn)單而不詳細(xì)的，具體如何辦理，比如，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房親和四鄰可能并非一家，在實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到“每奉中書(shū)及本府令勘責(zé)京城并諸道州府論事人等，內(nèi)論訟典賣(mài)物業(yè)者或四鄰爭(zhēng)買(mǎi)，以何為先？”的問(wèn)題。并且在宋朝，占據(jù)主導(dǎo)地位的是土地的私有制，加上宋政府推行的是“不立田制，不抑兼并”的政策，財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)速度很快，尤其是土地可賣(mài)、可典、可租，有“千年田換八百主”的說(shuō)法，因此有關(guān)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的糾紛也很普遍。鑒于此，開(kāi)寶二年宋太祖進(jìn)一步細(xì)化了親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使順序：“凡典賣(mài)物業(yè)，先問(wèn)房親，不買(mǎi)，次問(wèn)四鄰，其鄰以東南為上，西北次之。上鄰不買(mǎi)，遞問(wèn)次鄰。四鄰俱不售，乃外召錢(qián)主?；蛞秽徶林鴥杉乙陨?，東西

二鄰則以南為上，南北二鄰則以東為上”。房親優(yōu)先于四鄰，四鄰的排序依次為東南西北，于是實(shí)踐中便有章可循了。至于房親的順序是如何安排的，雖尚未看到直接的法律規(guī)定，但南宋的一份判詞中曾提到取問(wèn)的原則：“鄰贖之法，先親后疏”。

（三）親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制條件

當(dāng)然，親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使也有一些限制。首先是須是在同等條件下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是以親鄰的出價(jià)和第三人的出價(jià)相互一致為前提的，“若親鄰著價(jià)不盡，亦任就高價(jià)處交易”，如果第三人出價(jià)高的話，自是不適用這個(gè)原則的。其次是規(guī)定了取問(wèn)親鄰的形式。根據(jù)宋律的規(guī)定，典、賣(mài)田宅者須“以帳取問(wèn)”親鄰，也就是必須以書(shū)面形式征求親鄰的意見(jiàn)?！奥芍苑?，諸典賣(mài)田宅具帳開(kāi)析四鄰所至，有本宗緦麻以上親，及墓田相去百步內(nèi)者，以帳取問(wèn)?！蓖瑯樱绻H鄰放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，還需要取得親鄰書(shū)面的“批退”才能賣(mài)給他人。元代取問(wèn)親鄰時(shí)也是嚴(yán)格的要求采用書(shū)面形式，“立賬”文書(shū)必須寫(xiě)明出賣(mài)人的姓名、住址、房產(chǎn)的坐落位置、價(jià)格，并寫(xiě)明愿買(mǎi)者的批價(jià)，不愿意買(mǎi)的批退，最后注明立賬的日期，由出典出賣(mài)人簽名。這說(shuō)明，元朝的格式已經(jīng)相當(dāng)?shù)囊?guī)范了。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利人如果表示放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則應(yīng)該及時(shí)批退，不得妄行遮占。但宋代沒(méi)有規(guī)定批退時(shí)限，元代時(shí)規(guī)定不愿購(gòu)買(mǎi)的，限三日批退，愿買(mǎi)者限五日批價(jià)。再次，親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的司法救濟(jì)也有法定的期間。如果田宅所有人在典、賣(mài)田宅時(shí)如不問(wèn)親鄰或當(dāng)時(shí)親鄰不曾簽名認(rèn)同，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主體可在一定期限內(nèi)向官府陳訴以原價(jià)贖回，但該訴權(quán)的行使是有時(shí)限的，“典賣(mài)田宅，不經(jīng)親鄰及墓田鄰至批退，并限一年內(nèi)陳訴，出限不得受理?！钡綄幾跁r(shí)，又令“諸典賣(mài)田宅滿三年，而訴以應(yīng)問(wèn)鄰而不問(wèn)鄰者，不得受理”，將這一期限改為三年。

三、對(duì)親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的思考

對(duì)于親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一規(guī)定，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者幾乎一致的認(rèn)為它是封建的糟粕，它降低了親鄰以外的人買(mǎi)進(jìn)土地的機(jī)會(huì)，限制了當(dāng)事人的交易權(quán)，妨礙了封建土地的自由買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)而也成為了阻礙中國(guó)資本主義萌芽發(fā)展的因素。但是，我們不得不承認(rèn)的是，存在即合理，尤其是一項(xiàng)制度能夠延續(xù)千年的時(shí)間，這其中必定有它保持生命力的原因。

第一，在中國(guó)古代社會(huì)實(shí)行家國(guó)相通的政治體制。家族是社會(huì)基本的生產(chǎn)、生活單位，國(guó)家也是按照家的模式來(lái)建立的，家國(guó)一體，國(guó)是家的擴(kuò)大，家是國(guó)的縮影，一個(gè)家族的家長(zhǎng)實(shí)際上也是最高統(tǒng)治者在家族的代表，一個(gè)個(gè)穩(wěn)定的家族，對(duì)鞏固統(tǒng)治階級(jí)的統(tǒng)治自然是有利的。作為一項(xiàng)制度，親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有助于維護(hù)家族秩序的穩(wěn)定，也有助于鞏固階級(jí)統(tǒng)治。

第二，規(guī)定親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有助于降低交易成本。在出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，肯定得積極地尋找買(mǎi)家，在古代的時(shí)候，廣大地區(qū)都是自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，人口流動(dòng)少，信息傳遞速度慢，如果要找親鄰以外的買(mǎi)家，對(duì)賣(mài)家而言就意味著消耗更多的時(shí)間，而且還承擔(dān)著錯(cuò)過(guò)最佳出賣(mài)時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)賣(mài)家來(lái)說(shuō)是十分不利的。但是如果賣(mài)給親鄰的話，時(shí)間的消耗就可能大大的減少。同時(shí)，通過(guò)實(shí)行親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，達(dá)成協(xié)議的成本也會(huì)降低。如果買(mǎi)方是親鄰以外的人，由于對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)不了解，必定會(huì)格外細(xì)致的查看該不動(dòng)產(chǎn)，甚至吹毛求疵，這對(duì)達(dá)成協(xié)議可能存在不利的影響。而如果是親鄰購(gòu)買(mǎi)，由于中國(guó)一直就是熟人社會(huì)，熟人之間比較容易建立起信任，很多情況大家都是知根知底的，這樣的話磋商過(guò)程中自然較為容易。

第三，有利于爭(zhēng)議的解決。在爭(zhēng)議出現(xiàn)之后，爭(zhēng)議如何解決，是否是親鄰，也是截然不同的。在親鄰間，人們的關(guān)系往往親密，對(duì)于爭(zhēng)議，可以通過(guò)和解、調(diào)解多種方式來(lái)解決。古代在爭(zhēng)議出現(xiàn)之后，尤其在熟人之間，通過(guò)有威望的人從中斡旋調(diào)解，往往會(huì)達(dá)到化解爭(zhēng)端的良好效果。如果是和親鄰之外的人發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛，雖然也受“無(wú)訟”“賤訟”思想的影響，由于關(guān)系不太親密，顧忌相對(duì)少，調(diào)解等手段如果不太理想的話，對(duì)簿公堂的可能性也是比較大的。這樣看來(lái)，在爭(zhēng)議解決方面，規(guī)定親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也是有很大益處的。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，作為我國(guó)古代優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的核心，親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在中國(guó)歷史上持續(xù)了千年，它隨著封建經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生，和中國(guó)古代的國(guó)情是相一致的，具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?，因此可以說(shuō)親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的制度在當(dāng)時(shí)是“良法”，對(duì)該項(xiàng)制度全盤(pán)否定也是值得商榷的。但現(xiàn)在親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)制度已經(jīng)衰落了，其原因是復(fù)雜的，探索親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的衰落應(yīng)考慮到整個(gè)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這同樣是個(gè)值得深入探討的問(wèn)題。

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（責(zé)任編輯 徐陽(yáng)）