賣房人怎么會(huì)“背上”不良記錄？

劉太金

委托中介賣房“背上”不良記錄

“調(diào)解協(xié)議雖達(dá)成了，但總覺得這份合同有點(diǎn)問題，不管買賣雙方誰違約，房屋中介公司都可以把責(zé)任推得一千二凈。這樣的格式合同條款是否合理？”南昌市民陳娟近日提出自己的質(zhì)疑。

陳娟所說的這份合同是《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》，是由南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局、工商行政管理局以及房地產(chǎn)協(xié)會(huì)三家單位聯(lián)合監(jiān)制的。

陳娟近日將位于南昌的房子掛在網(wǎng)上出售。不久，她就接到南昌市某大型房屋中介公司（以下簡(jiǎn)稱“中介公司”）的電話，稱有位叫陳峰的人看中了房子，當(dāng)天就想看房。陳娟由于在上饒工作，急于賣房，當(dāng)即同意。

當(dāng)日下午看完房，雙方立即和中介公司簽訂了一份房屋買賣居間合同，房屋總價(jià)為68萬元，賣方凈得，過戶的費(fèi)用和稅款由買方承擔(dān)。

陳娟稱，房子是通過銀行按揭、用公積金貸款購(gòu)買，房子未滿五年，仍有28萬元的房款未還清。買方為了少繳稅費(fèi)，在中介公司的建議下，三方在合同的補(bǔ)充條款中達(dá)成以下協(xié)議：雙方在合同中約定由買方在10日內(nèi)負(fù)責(zé)還清該房屋的銀行貸款，其他40萬元款項(xiàng)一次性支付給賣方后，由賣方將該房屋力、理委托公證給買方。

此外，按照合同約定：陳峰繳納5萬元定金給中介公司，房產(chǎn)在簽訂協(xié)議后20個(gè)工作日內(nèi)過戶。

簽訂合同后，陳峰又表示，他無法在10日內(nèi)湊齊28萬元房款，希望用陳娟的銀行卡還銀行的月供。陳娟收到40萬元的房款后，沒有多想，就同意了。

之后，陳峰一直以資金緊張為由，用陳娟的銀行卡還月供。今年1月，陳娟收到銀行工作人員打來的電話，稱她逾期還款4個(gè)月，已經(jīng)在銀行產(chǎn)生了4個(gè)不良信用記錄，將來會(huì)影響貸款。

原來，陳峰因手頭上緊張，不僅無法及時(shí)湊齊28萬元房款，而且無法及時(shí)繳納月供，每月的還款時(shí)間都超過了規(guī)定的日期。

房屋中介居間過錯(cuò)無任何約定

得知自己在銀行背上了不良貸款的記錄后，陳娟感到十分不安。

陳娟認(rèn)為這個(gè)責(zé)任不應(yīng)由自己來承擔(dān)。她稱，在簽訂合同中，應(yīng)該先由買方一次性將賣方銀行貸款的錢結(jié)清，然后在過戶時(shí)由買方將剩余的房款付清。如此一來，買方就會(huì)積極地履行自己的義務(wù)。而現(xiàn)在，合同約定先由買方支付40萬元房款后，買方就辦理委托公證到賣方名下。這對(duì)于買方來說，沒有嚴(yán)格的制約作用。買方只要還清了銀行的貸款，就可以直接拿著公證書到房管部門辦理過戶手續(xù)。

“中介公司工作人員建議的房款支付方式存在不規(guī)范，并為此起糾紛埋下了隱患。”陳娟認(rèn)為，“中介公司也應(yīng)該承擔(dān)一定的賠償責(zé)任?！?/p>

隨后，她找到中介公司要求追究其責(zé)任。中介公司則表示，因?yàn)楹贤袥]有約定需要承擔(dān)任何責(zé)任，只能去打官司。

陳娟仔細(xì)查看了自己當(dāng)初和陳峰、中介公司簽訂的居間合同，發(fā)現(xiàn)其中確實(shí)沒有任何關(guān)于中介公司因失職或過失、違約應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定，且在補(bǔ)充協(xié)議中，自己也未與中介公司作相應(yīng)約定。

目前，對(duì)于買方逾期還款給賣方帶來的損失，只能通過調(diào)解和訴訟來解決。

陳娟來到南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理處。了解了她反映的上述情況后，該處一位工作人員立即給中介公司負(fù)責(zé)人打去電話，并指出該公司簽訂居間合同存在不規(guī)范。但該工作人員同時(shí)表示，中介公司并沒有違約行為。

“打官司？沒這個(gè)時(shí)間和精力，而且誰也無法保證勝訴?！彼记跋牒螅惥隂Q定和陳峰協(xié)商處理此事。最后，陳娟、陳峰和中介公司三方重新簽訂了一份新的調(diào)解協(xié)議：陳峰在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將銀行貸款的房款一次性結(jié)清，給陳娟造成不良記錄的損失一次性賠償5000元。

格式條款對(duì)中介方的責(zé)權(quán)模糊不清

其實(shí)，陳娟遭遇的并非個(gè)案。

最近，南昌市民萬先生準(zhǔn)備起訴某房屋中介公司。他于2014年8月通過該公司介紹，看中了一套商品房。隨后，他與賣房人、該公司三方簽訂了一份居間合同，房屋總價(jià)為40萬元。

萬先生在繳納3萬元定金后，準(zhǔn)備支付房款到房管部門辦理過戶手續(xù)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)該房屋是賣房人和前妻的共有財(cái)產(chǎn)，仍未辦理房屋變更手續(xù)。于是，他提出了該房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，表示想解約。然而，中介公司卻向他發(fā)來了律師函，要求萬先生履行義務(wù)，否則就要沒收其3萬元定金。

對(duì)此，萬先生認(rèn)為中介公司和賣房人同樣存在違約責(zé)任。 “因?yàn)橘u方在出售房屋時(shí)并不擁有完全、合法的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，且中介公司對(duì)賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況未作仔細(xì)調(diào)查，倉(cāng)促促成了買賣雙方達(dá)成初步交易的意向，隨即收取了申請(qǐng)人3萬元定金，導(dǎo)致此案發(fā)生糾紛?！?/p>

可當(dāng)他仔細(xì)查看這份合同時(shí)，不禁傻了眼：合同中關(guān)于中介公司的責(zé)任和義務(wù)及違約責(zé)任沒有任何約定。可以說合同免除了中介公司的全部責(zé)任，加重了買賣雙方的責(zé)任。

萬先生指著該合同第十二條念道：本合同簽訂后當(dāng)日內(nèi)，乙方（買方）向甲方（賣方）支付購(gòu)房定金人民幣3萬元，該定金由丙方（中介方）代管，甲方的房屋所有權(quán)證及有關(guān)房屋過戶資料原件交給丙方保管，丙方出具收件收據(jù)，定金在過戶時(shí)應(yīng)優(yōu)先支付丙方傭金后，多余款項(xiàng)可轉(zhuǎn)為過戶費(fèi)用或按揭費(fèi)用。如甲方違約不履行合同義務(wù)，須賠償乙方購(gòu)房定金等額的違約金，丙方退還乙方購(gòu)房定金；乙方違約不履行合同則定金為賠償甲方的違約金。丙方可向違約方收取傭金，如果傭金沒有足額支付，丙方則可從違約金中優(yōu)先扣除傭金1500嘸，余額15000元支付給守約方。

近年來，在多起房屋買賣糾紛中，不論是賣方違約還是買方違約，作為居間人的房屋中介公司，即使存在過錯(cuò)也很少被買賣雙方追究責(zé)任。

究其原因是發(fā)生房屋買賣糾紛后，買賣雙方才發(fā)現(xiàn)簽訂的《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》中竟沒有約定中介公司的違約責(zé)任，買賣雙方要想得到中介公司的賠償，只能通過訴訟去追究違約責(zé)任。一些不想打官司的買賣雙方，最后不得不作出妥協(xié)，甚至付出不菲的違約金。

規(guī)范存量房買賣居間合同

對(duì)此，南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理處一位負(fù)責(zé)人對(duì)陳娟稱，對(duì)于中介公司的違規(guī)行為，主要是通過《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。該處一位工作人員則建議，可以在合同的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行書面約定。但事實(shí)上，很少有買賣雙方會(huì)在簽訂合同時(shí)意識(shí)到要約定中介公司的責(zé)任和義務(wù)。

事實(shí)上，北京市、鄭州市等地制定的《房屋存量房買賣居間合同》都有對(duì)中介公司違約責(zé)任的規(guī)定。

作為市民來講，買賣二手房，最擔(dān)心的就是被中介的霸王條款坑了。二手房買賣合同特別是要對(duì)房源信息真實(shí)性、中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及傭金支付方式、房屋及附屬設(shè)施交付事項(xiàng)、交易稅費(fèi)分擔(dān)、違約責(zé)任等問題進(jìn)行明確約定。

我國(guó)《合同法》第425條僅規(guī)定了居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)，并以“故意”為損害賠償要件，從嚴(yán)格的法學(xué)解釋來看，無法依據(jù)該條款推導(dǎo)出居間人的謹(jǐn)慎審查義務(wù)。然而，從現(xiàn)在發(fā)生的一些糾紛來看，非常有必要規(guī)定居間人要有謹(jǐn)?shù)釋彶榈牧x務(wù)。

當(dāng)下我國(guó)的居間行業(yè)還很不規(guī)范，特別是房屋交易中介行業(yè)，唯利是圖的現(xiàn)象普遍存在，一旦否定了居間人的“謹(jǐn)慎審查義務(wù)”，則可能誘發(fā)整個(gè)居間行業(yè)的“道德危機(jī)”，導(dǎo)致居間人消極甚至故意不去審查居間信息的真實(shí)性，而是一味地以賺取居間費(fèi)為目的無所顧忌地促成交易。這不僅不利于正常的市場(chǎng)交易，更會(huì)使居間這一古老的行業(yè)走向末路窮途。

有調(diào)查顯示，公眾認(rèn)為最不滿意的消費(fèi)環(huán)境首選“霸王條款和不公平合約”，可見“霸王條款”已經(jīng)成為消費(fèi)者心中難以撫平的痛。

近年來，媒體針對(duì)消費(fèi)者對(duì)交通、銀行、通信、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不足行業(yè)的“霸王條款”的“揭批”越來越猛烈。然而有意思的是，在處理這些對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不足企業(yè)的投訴中，一旦涉及修改“霸王條款”的問題，大多不了了之。很多競(jìng)爭(zhēng)不足行業(yè)對(duì)消費(fèi)者投訴都是個(gè)案解決，“不告不理”，其“霸王條款”卻“巋然不動(dòng)”。

讓人感到欣喜的是，江西省自2015年4月至10月底，在全省開展了以汽車銷售、旅游、銀行、電信等行業(yè)合同格式條款為重點(diǎn)的專項(xiàng)整治。

江西省要求，對(duì)收集的合同格式條款，組織專家和有關(guān)人員進(jìn)行分析、評(píng)審，對(duì)拒不修改的經(jīng)營(yíng)者在當(dāng)?shù)刂饕襟w上公告。對(duì)未按規(guī)定時(shí)間備案、拒不備案或?qū)μ岢龅男薷囊庖娋懿恍薷牡?，以及采用陰陽合同欺騙消費(fèi)者的行為，要依法依規(guī)進(jìn)行查處。

筆者認(rèn)為，為防止《存量房買賣居間合同》出現(xiàn)“霸王條款”，扭轉(zhuǎn)中介方始終強(qiáng)勢(shì)的“行規(guī)”，有必要對(duì)《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》適時(shí)修改。

標(biāo)準(zhǔn)合同不僅要體現(xiàn)等價(jià)和公平原則，更要體現(xiàn)合同正義原則

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)。合同關(guān)系的健康狀況，影響著每一個(gè)社會(huì)成員的利益。

二手房交易合同，和每一個(gè)交易者密切相關(guān)。權(quán)利和義務(wù)設(shè)置不對(duì)等的《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》勢(shì)必會(huì)損害購(gòu)房人和售房人的合法權(quán)益，引發(fā)更多的糾紛，進(jìn)而影響二手房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)合同正義原則，首先要對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的成立、生效、解釋等規(guī)則作出明確規(guī)定，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的運(yùn)用實(shí)行監(jiān)控，防止經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的一方或處于經(jīng)濟(jì)上壟斷地位的一方利用標(biāo)準(zhǔn)合同損害經(jīng)濟(jì)上弱小的廣大消費(fèi)者和顧客的利益。合同正義原則，就是要保障合同體現(xiàn)出公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的要求，以避免出現(xiàn)顯失公平現(xiàn)象。

事實(shí)上，許多國(guó)家立法都規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)合同條款的制定人應(yīng)將合同內(nèi)容以各種方式提請(qǐng)相對(duì)人注意，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)作不利于條款制作人的解釋等，這些規(guī)則是值得借鑒的。

王利明認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)合同正義要求當(dāng)事人遵守等價(jià)有償?shù)脑瓌t，但不宜要求雙方所承擔(dān)的履行義務(wù)在經(jīng)濟(jì)上具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值。因?yàn)楫?dāng)事人雙方之間的履行和對(duì)待履行不可能在客觀上完全等值，對(duì)價(jià)問題在很大程度上應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的意志來決定。當(dāng)事人從合同中享受的權(quán)利與其所承擔(dān)的義務(wù)及雙方之間的履行和對(duì)待履行在經(jīng)濟(jì)上大致相當(dāng)，就足以認(rèn)為客觀上是等價(jià)的。

《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》關(guān)于居間人即房屋中介方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確規(guī)定，顯然有失公平?？磥碓摌?biāo)準(zhǔn)合同的修訂工作該早日提上議事日程了。

政府法制部門也應(yīng)將有關(guān)部門提供的標(biāo)準(zhǔn)合同范本進(jìn)行審查。這不僅關(guān)系到政府的公信力，而且還是破除部門利益，維護(hù)良好市場(chǎng)秩序的重要保障。