農(nóng)民進城買新房需注意啥

羅世凱

編者按：日前召開的中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)市場去庫存確定為2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一。在此背景下，全國各地都推出房地產(chǎn)去庫存措施，其中包括鼓勵中小城市對在城鎮(zhèn)首次購買住房的農(nóng)民給予財政補貼和稅收減免政策。因此，將會有越來越多的農(nóng)民朋友在城鎮(zhèn)買新房。本期特別提醒有意在城鎮(zhèn)買新房的農(nóng)民朋友，要多了解擬購買地的購房政策及注意事項。敬請關(guān)注——

商品房本身是一種商品，但它又不同于一般的商品，因其成交過程時間長、價格高、手續(xù)繁瑣等特殊性，以致買賣雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識，往往購房后就后悔不迭，出現(xiàn)質(zhì)量問題也不知如何維權(quán)。在買房過程中碰到的問題有很多，比如有的人交付了首批購房款，誰知樓房卻遲遲未建，一打聽，原來土地規(guī)劃沒通過；有的是買了商品房，沒想到，樓頂漏水，找開發(fā)商，開發(fā)商根本不理會。實際上，農(nóng)民朋友進城購房遇到的問題遠(yuǎn)不止上述兩種情況?，F(xiàn)將購買商品房的一般流程及農(nóng)民朋友應(yīng)注意的一些問題整理出來，供相關(guān)者參考：

一、首先通過各種渠道收集有關(guān)房地產(chǎn)項目的各種信息，盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，這樣可以避免不少風(fēng)險。

二、通過對自身的消費需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等）進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。

三、要看開發(fā)商是否具備“五證”。一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，三是建設(shè)工程開工證，四是國有土地使用證，五是商品房預(yù)售許可證，簡稱 “五證”。這“五證”最主要的應(yīng)該看兩證，一是國有土地使用證，二是商品房預(yù)售許可證。這兩種證都具備的話，一般原則上就沒有問題。特別要提醒的是，購房者在查看兩證的時候一定要看原件。簽合同前，要看清楚所購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來能順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

四、對備選項目進行現(xiàn)場實地考察，最終確定要買的樓房。

五、做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交定金，按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式繳納購房款項。買期房要注意所購房的建筑面積和交付時限的約定。在房屋購買合同中填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積數(shù)字，而且要約定公攤的面積是哪一部分，明確公攤位置。現(xiàn)在有很多開發(fā)商所說的贈送面積實際上是公用的面積。

合同中要確定物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。

六、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。

七、買房時注意房屋質(zhì)量。農(nóng)民購房，最擔(dān)心的就是質(zhì)量問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重、且影響正常居住使用、買房人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持。如果質(zhì)量問題不嚴(yán)重又在保修期內(nèi)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商如拒絕承擔(dān)可通過訴訟維權(quán)。

八、房屋竣工驗收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，業(yè)主辦理入住手續(xù)時應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同，辦理如下手續(xù)：（1）領(lǐng)取《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》。（2）由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗房，簽署“樓宇交接書”。（3）與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。（4）按規(guī)定繳納首期物業(yè)管理費、灶具報裝費等（不同物業(yè)有不同規(guī)定）。 （5）新業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。